投稿⽇時
2024/07/01最終更新⽇時
2024/07/01遊休地とは？さまざまな活用事例や注意点を詳しく解説
- 不動産の知識
Contents
遊休地とは、何も建物が建っておらず、更地として放置された土地を指します。所有しているだけでお金と手間のかかる土地ですが、遊休地を有効活用する方法はないのでしょうか。この記事では、遊休地の基礎知識と代表的な活用事例について解説します。あわせて、活用する際に気をつけるべきポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください！
遊休地とは
遊休地とは
遊休地とは、土地の所有者が活用せずに放置している土地を指します。一般的に、「何も建設されず、農地や林地としても利用されていない土地」が遊休地の定義です。
遊休地は、所有者が土地をそのままにしていることで生まれます。特に、「活用方法がわからない」「時間がない」「そもそも土地を使う予定がない」といった理由で放置されてしまうことが多いです。
遊休地の特徴として、以下の点が挙げられます。
①その時点で使われていない
遊休地は、何も建てられず、農業や建設、そのほかの目的にも利用されていない状態を指します。そのため、何もない更地や荒地として放置されていることが一般的です。
②活用プランが練られていない
遊休地は、所有者が活用するプランを持たずに放置していることが多いです。先述したように、「土地の利用方法が思いつかない」「利用する予定がない」と言った理由で放置されています。
③売却の余地がある
遊休地は、更地であるために比較的売れやすい傾向にあります。所有者が適切な価格で売却することで、資産を現金化できる可能性は高いでしょう。
遊休地は活用した方がいい
遊休地は活用することをおすすめします。もし長期的に放置していると、近隣トラブルや不法投棄など、多くの問題を抱えてしまうことになるでしょう。遊休地を活用すべき理由はほかにも存在します。ここでは、遊休地を活用した方がいい理由について詳しく見ていきましょう。
①固定資産税などの税金負担を抑えられる
遊休地を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金を支払わなければいけません。特に更地の状態で放置しておくと、宅地としての減税措置が適用されないため、固定資産税は高くなる傾向があります。しかし、土地活用を始めれば、固定資産税や都市計画税の減税措置を受けられるため、税金負担を大幅に抑えることが可能です。
②管理責任の問題
遊休地を放置しておくと、草木が生い茂ったり、不法投棄の場所になったりする可能性があります。所有者は遊休地の管理責任を負うため、雑草の処理や不法投棄物の撤去などの作業をしなければいけません。つまり、土地は持っているだけでお金と手間がかかるのです。
③価値の低下を防げる
遊休地を放置し続けると、その価値は下がる可能性があります。特に、人口が減少している地域やニーズが低い地域では、土地の価値が上がる見込みはないでしょう。そのため、将来的には安値で売却せざるを得ません。しかし、土地活用を始めて建物を建設すれば、土地の資産価値を上げられる可能性があります。
☆本章のまとめ
土地は持っているだけでお金がかかる上に、放置することでさまざまなリスクが発生します。そのため、所有者は活用プランをしっかり立て、遊休地を有効活用することが重要です。たとえば、農地やレジャースポットとしての活用、賃貸地としての利用など、活用方法は多岐にわたります。適切な活用方法を見つけることで、その土地の将来的なリスクを回避できるでしょう。
遊休地のメリット
遊休地を放置しておくと、近隣トラブルや土壌汚染、不法投棄など多くのリスクが発生します。放置せずに活用することで、リスクを避けられるだけでなく収入も得られるのですから、遊休地の土地活用は一石二鳥です。
ほかにも、遊休地の土地活用にはさまざまなメリットが存在します。ここでは、遊休地を積極的に活用するメリットを詳しく見ていきましょう。
近隣トラブルや犯罪リスクの回避
遊休地を放置すると、草木が生い茂り、ゴミが捨てられるなどの問題が発生しやすくなります。これにより、犯罪の温床となるリスクが高まるだけでなく、近隣住民とのトラブルにもなりかねません。土地活用をすれば定期的に人の目が入るため、これらのリスクを避けられます。
管理コストの削減
遊休地を放置すると、定期的な点検や草刈り、ゴミの撤去などの管理作業が必要となります。これでは管理コストがかさむ一方です。土地は持っているだけでお金がかかります。それならいっそ、活用して収入の元手にした方が賢明ではないでしょうか。適切な活用方法を見つければ、管理コストを削減し、かつ安定した収入を得られます。
税金の負担軽減
遊休地を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金を支払わなければいけません。具体的な納税額は、以下を参考にしてください。
〈遊休地の所有者に課せられる税金〉
・固定資産税……土地と建物の評価額×1.4％
・都市計画税……土地と建物の評価額×0.3％
たとえば、坪単価20万円の土地を50坪所有していたとしましょう。この場合に課せられる税金は、20万円×50坪×1.7％=17万円です。
先述したように、土地は持っているだけでお金がかかります。しかし、その土地を活用することで、各種税金の減税措置や控除が適用されるため、納税額を大幅にカットできるのです。
その土地に合った活用方法を選ぶことで収入も上がり、さらに税金を節約できます。
節税効果
遊休地を活用すれば、土地活用に関連する税金の減税措置や控除を受けられます。これは、ただ土地を所有しているだけでは得られないメリットです。
代表的な減税措置としては、住宅建築などの土地利用による固定資産税・都市計画税の減税が挙げられます。以下を参考にしてください。
固定資産税……200平米以下の部分は1/6、それを超える部分は1/3に減税される
都市計画税……200平米以下の部分は1/6、それを超える部分は1/3に減税される
⑥土地の資産価値が上がる
遊休地を有効活用することで、その土地の価値を上げられる可能性があります。たとえば、住宅や商業施設などを建設することで、土地のニーズが高まるといった事例です。土地の潜在的な魅力を引き出すことで、資産価値の最大化を図れます。
☆本章のまとめ
遊休地を土地活用することにはさまざまなメリットが存在します。適切な活用方法を選択すれば、収入アップや節税効果だけでなく、土地の資産価値を上げることも夢ではありません。
遊休地の活用事例
遊休地を有効活用する方法は多岐にわたります。これらの方法は、土地の条件や所有者の目的によって異なりますが、うまく活用すれば安定した収入を得られるはずです。ここでは、代表的な遊休地の活用事例を8つに分けて見ていきましょう。
賃貸住宅経営
遊休地を活用する方法として最もオーソドックスなのが、賃貸住宅の建設と経営です。アパートやマンション、戸建て住宅などを他人に貸し出すことで、安定した家賃収入を得られます。また、賃貸住宅経営には税金の優遇措置もあるため、節税対策としても非常に効果的です。ただし、賃貸住宅を建てるときに莫大な初期費用がかかるため、資金調達には十分に余裕を持たせる必要があります。
定期借地権の活用
遊休地を企業などに定期借地権として貸し出す方法も、遊休地を活用できる手段の1つです。定期借地権とは、あらかじめ定めた期間中に土地を貸し出す賃貸借契約を指します。貸し出し期間が決まっているため、「いずれ自分で使うけど、ある一定期間だけ遊休地を貸し出したい」という方におすすめの活用方法です。ただし、定期借地権には公正証書が必要なため、あらかじめ各市町村役場の担当課窓口にその旨を伝えておきましょう。
介護や医療系施設の建設
地域の需要に応える形で、遊休地に介護施設や医療施設を建設することも考えられます。具体的には、老人ホームやケアハウス、ホスピスなどです。高齢者が増加している地域では高い需要を見込めるため、社会貢献にもつながります。ただし、経営には建物の建設費用のほか、さまざまな経費が必要です。さらに、福祉関係の専門知識も要求されますから、土地活用の中ではハードルが高いと言えます。
駐車場経営
遊休地を駐車場として利用する方法もあります。駅前や繁華街周辺などは、特に駐車場のニーズが高く、安定した収入が見込めるでしょう。ただし、駐車場経営は需要がある場所に限られるため、人口や建物が極端に少ない土地には不向きです。
トランクルームの設置
昨今増加しているトランクルーム経営も、オーソドックスな活用法の1つです。トランクルームは、家庭や事業者が一時的に荷物を保管するための施設であり、ニーズが高い地域であれば安定した収入を期待できます。ただし、経営を始めるにあたって広告費用がかかる点に注意しましょう。
農園
遊休地を農園として貸し出すことも1つの手です。農業を始めたい方に土地を提供することで、長期的に安定した収入を得られることはもちろん、地域の活性化や社会貢献にもつながります。ただし、農園の経営には介護や医療系施設と同じように、経営のほかに専門分野の知識が必要です。
太陽光発電設備の設置
太陽光発電設備（ソーラーパネル）を遊休地に設置することで、再生可能エネルギーの発電や電力の販売が可能です。さらに、日射量の多い地域であれば、より安定した収益を期待できます。ただし、ソーラーパネルの設置費用やメンテナンス費用がかかることに留意しておきましょう。
売却
遊休地を持ち続けることが難しい方や、他の活用方法が適さない方もいるでしょう。このような場合は、いっそ売却することも考えましょう。適切なタイミングで売却すれば、相場よりも高い価格で売り出すことも可能です。土地の売却金で、立地条件のいい物件を買い直して土地活用を始める方もいます。
☆本章のまとめ
遊休地の活用方法はさまざまです。しかし、いずれにしろその土地の価値や特徴を再断言に引き出すことが、活用を成功させる重要な鍵になります。土地活用の目的や地域のニーズに寄り添いつつ、自分に合った活用方法を見つけましょう。
遊休地の土地活用で気をつけるべきポイント
遊休地を有効活用することには多くの利点がありますが、後悔を避けるためには慎重な判断とリスクヘッジが必要です。ここでは、遊休地の土地活用で気をつけるべきポイントを3つに分けて紹介します。
土地活用の目的をはっきりさせる
土地を有効活用するためには、まず活用の目的を明確にすることが重要です。土地を賃貸物件として活用するのか、あるいは自ら事業を展開するのか、相続税対策のために活用するのか、その目的によって最適な活用方法は異なります。目的をはっきりさせることで、具体的な経営プランを立てやすくなるでしょう。
敷地条件や法令に注意する
土地活用の基本的なルールは、敷地条件や法令によって定められています。土地の形状や法的制約によって、建物の建築可能性や収益性が変わることも少なくありません。そのため、遊休地を活用する際は、まず地域の建築基準法や都市計画法などをあらかじめチェックし、経営プランに反映させる必要があります。
遊休地を活用する目的と収益性のバランスを取る
土地活用の際では、ただ単に投資額や収益性だけでなく、「その土地を使う目的」を明確にしなければいけません。たとえば、相続税対策を目的とする場合、毎年の収益よりも相続税の節税効果を重視する必要があります。つまり、土地を活用して収益を得ることも重要ですが、まずは節税という目的を優先しなければいけないわけです。
このように土地活用では、投資のリスクとリターンだけでなく、目的の達成度もトータルで判断することが重要です。
☆本章のまとめ
遊休地の活用は綿密な経営プランと情報収集が必要です。また、土地活用の目的をはっきりさせておくことで、より経営プランを立てやすくなります。さらに、土地の条件や法令をあらかじめ把握しておけば、収益性と目的の2つをバランスよく達成できるはずです。
いかがでしたか？
今回は遊休地の基礎知識や活用方法について解説しました。持っているだけでお金と手間がかかる土地。長く放置していれば遊休地となり、不法投棄や近隣トラブルなどのリスクを抱えてしまいます。どうせ土地を所有しているなら、土地活用で収益を上げることが得策ではないでしょうか。さらに、土地活用には絶税効果も期待できます。遊休地を所有している方は、これを機にぜひ土地活用に挑戦してみてください。
参考文献
