土地活用アイデア7選！失敗しないための必須ポイント

土地を活用したいが、どんな手段があるのか、また立地が良くない土地の活用方法は存在するのかと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。本記事では、土地活用のアイデアを7つ紹介します。土地活用で失敗しないためのポイントも紹介しているため、ぜひご確認ください。

土地活用のアイデア7選

土地活用のアイデアは以下の7つです。

• トランクルームを経営する
• 駐車場を経営する
• ロードサイド店舗を経営する
• シェアオフィスを経営する
• アパートやマンションを経営する
• 貸し農園にする
• 太陽光発電を設置する

土地の活用に悩んでいる人は、ぜひ参考にしてください。

トランクルームを経営する

土地や建物内にトランクルームを設置し、契約者の荷物を保管する事業です。

メリット	・コンテナを購入したりリースしたりするだけで始められるため、初期費用をおさえられる ・水回りやガス設備が不要なため、ランニングコストをおさえられる ・日当たりや騒音などを気にする必要がなく、立地の制限を受けにくい ・入居者のトラブルがない ・設置が簡単な分、撤退もしやすい
デメリット	・利用料が安いため、収益性が低い ・どの程度の需要があるかを調査する必要がある ・住宅用地の特例制度が適用されない ・危険物や麻薬などの保管場所にされるリスクがある
向いている人	・初期投資をおさえたい人 ・管理に手間をかけたくない人 ・立地上、建てられる建物に制限がある人 ・住宅地に向かない土地を所有している人

住宅地に不向きな立地で、初期費用をおさえた活用をしたい人に合う活用方法でしょう。

駐車場を経営する

所有する土地を「月極駐車場」または「コインパーキング」として貸し出す事業です。

メリット	・初期費用がもっともおさえられる ・収益性や安定性が高い ・建物の設置が不要なため、短期間ではじめられる ・ほかの用途への転用がしやすい ・管理の手間がない
デメリット	・住宅用地の特例制度が適用されない
向いている人	・駐車場の少ない地域に土地を所有している人 ・初期投資をおさえたい人 ・管理に手間をかけたくない人

整地した土地に砂利を敷いて、駐車スペースを区分けするだけで良いので、初期費用をおさえながら、すぐに事業をはじめられます。コインパーキングは稼働率によって収入が変動するため、安定した収入を得たい人は、月極駐車場がオススメです。またコインパーキングは舗装やフェンスの設置などが必要なため、月極駐車場よりも初期費用がかかります。

ロードサイド店舗を経営する

幹線道路沿いで通行量や人通りが多い土地に店舗を設置し、経営を行う事業です。

メリット	・出店企業から貸し付けを受けるため、建設投資額をおさえられる ・出店企業が店舗を管理するため、手間も費用もかからない ・高い賃料を見込めるため、収益性が高い
デメリット	・駐車可能台数が経営を左右するため、広いスペースが必要になる ・出店企業の経営が悪化した場合、撤退のリスクがある ・近隣店舗とのトラブルに配慮する必要がある ・住宅用地の特例制度が適用されず、節税効果はあまりない
向いている人	・幹線道路沿いの通行量や人通りの多い土地を所有している人

具体的な出店企業には以下があげられます。

• コンビニ
• ファミリーレストラン
• ドラッグストア
• ホームセンター
• 医療モール
• 携帯ショップ

近隣店舗と同業種になるとトラブルになる可能性があるため、配慮が必要です。

コワーキングスペースを経営する

インターネット環境を共有しながら働ける場所を時間貸しする事業です。オープンスペースで、ひとつの空間を複数の人が共有して使うのが特徴です。同様のサービスにはシェアオフィスがありますが、ひとつの空間を分割して複数の企業や人が共有する点が異なります。

メリット	・個室の設置が不要なため、初期投資がおさえられる ・テレワークで働く人も増え、需要がある
デメリット	・サービスを充実させると管理の手間や費用がかかる ・利用率の向上と投資額のバランスが難しい
向いている人	・駅前や繁華街に土地を所有している人 ・利用環境の整備をこまめにできる人

想定される利用者は以下のとおりです。

• テレワークを行う会社員
• 個人事業者
• 起業家
• ノマドワーカー

駅前や繁華街など、利便性の良い地域に土地を所有している人にオススメです。

アパートやマンションを経営する

自分が所有する土地にアパートやマンションを建設し、部屋を貸し出す事業です。

メリット	・不動産会社への管理委託料がかからない ・入居者が期待できる土地であれば、安定した収入を得られる
デメリット	・すべてを自分で管理する必要がある ・入居や退去の都度、立ち会う必要がある
向いている人	・丁寧ですばやい対応ができる人 ・設備不良で入居者から連絡が来るため、柔軟にスケジュール調整ができる人

以下のようなコンセプトをベースに、特定の人の趣味に合う設計をした住宅を貸し出すのも良いでしょう。

• レディース専用
• ミュージシャン専用
• 楽器演奏可能
• 海外住宅風デザイン

アパートと比べるとマンションは構造が強く規模も大きいため、初期費用がかかります。需要や費用対効果を考えて検討するのがオススメです。

貸し農園にする

農業を希望する人に土地を貸し出し、その利用料を得る事業です。

メリット	・初期投資がほとんどかからない ・管理の手間がない ・水道代程度で、ランニングコストがほとんどかからない
デメリット	・大きな収益は見込めない ・許可申請が必要な場合がある
向いている人	・都市郊外や地方に土地を所有している人 ・住居や店舗としての需要が見込めない地域に土地を所有している人 ・農作物を栽培する知識やスキルがある人

地方や市街化調整区域で建物の建設ができない地域に土地を所有している人にぴったりの活用方法です。しかし利用料が安い傾向にあるため、大きな収益は見込めません。自治体によっては行政の許可が必要な場合もあるため、手続きが発生する点に注意しましょう。農作物の知識やスキルがあれば、借り手とより円滑に取引ができるかもしれません。

太陽光発電を設置する

ソーラーパネルを設置し、売電収入を得る事業です。

メリット	・空室や対人トラブルのリスクが少ない ・農地のまま活用できる ・郊外や地方の土地でも活用できる
デメリット	・収益性が低い ・管理に手間がかかる ・発電装置の設置に費用がかかる ・初期費用のローンが借りにくい可能性がある
向いている人	・周辺に日光を遮るものがない立地の土地を所有している人 ・まとまって平らな土地を所有している人

太陽光発電装置は自費で設置するほか、事業者に土地を貸し出して装置を設置してもらう方法もあります。年間を通じて一定の売電収入を期待できるため、安定した経営が実現しやすいでしょう。マンションや駐車場の経営と違い、空室や稼働率による収入の変動がない点もメリットです。

土地活用で失敗しないための5つのポイント

土地の活用で失敗しないためのポイントは以下の5つです。

• 法律や条例を確認する
• 収支計画を立てる
• 周辺環境にある活用方法を考える
• 自分に合う経営方法を選ぶ
• 専門家に相談する

土地をより効果的に活用するためにも、事前に確認しておきましょう。

法律や条例を確認する

更地に建物を建てる場合は、建築基準法や都市計画法などの法律や条例を遵守する必要があります。建物を解体して時間が経ってから再建築する場合、法改正が行われている可能性もあるため、最新の情報をもとに判断しましょう。

用途地域ごとに建築できる建物の種類や面積などが決められています。たとえば「市街化調整区域」にある土地は、原則建物を建てられません。希望する土地活用方法の実現可能性にかかわるため、早めに調べておきましょう。

条例は、法律以上に厳しいルールが設けられていることもあるため、自治体への確認も怠らないようにしましょう。

収支計画を立てる

確実に黒字経営をするためには、明確な収支計画の立案が重要です。以下のような内容を観点に確認しましょう。

• どのくらいの賃料が期待できるのか？
• 総工事費はいくらかかるのか？
• ランニングコストはどのくらいなのか？
• ローンを借りる場合、返済額はいくらなのか？

業者に貸し出す場合、事業収支計画の念入りな確認が大切です。事業内容により必要経費やランニングコストが大きく変わるため、専門家に相談すると良いでしょう。土地を所有しているのであれば有効活用すべきですが、日々の生活に無理のない範囲で事業を展開するのも重要です。

周辺環境にある活用方法を考える

需要と供給がマッチしなければ、収益につながりません。ターゲットやニーズを把握すべく、周辺環境を調査しましょう。

アパートやマンションを経営するにも「単身者なのかファミリー層なのか？」「若年層なのか高齢者なのか？」で、求められる住宅のタイプが異なります。需要に合わない事業展開は赤字で、撤退を余儀なくされる可能性もあるでしょう。事前に周辺環境やニーズをしっかりとリサーチするのが重要です。

調査は、土地の利活用に詳しい不動産関係のコンサルティングを行っている会社に依頼するのが一般的です。しかし会社によって得意とする分野が異なるため、希望する事業の実績がある会社を選びましょう。

自分に合う経営方法を選ぶ

自分に合った経営方法で展開できる事業を選択しましょう。たとえば会社員として働きながら副業でマンション経営をする場合、入居者からの急な問い合わせに対応するのが難しくなります。管理の手間がかからないトランクルームや駐車場の経営のほうが向いているでしょう。

また、自分がオーナーとなり経営する方法もあれば、専門の業者に経営を委託する方法もあります。自分で管理すれば経費は節約できますが、手間や時間がかかり、最適な環境を維持するのが難しくなるケースもあるでしょう。

適切な管理ができるかどうかで稼働率や建物の寿命が変わります。マンションひとつとっても建物の環境が整っていなければ、入居者の定着は期待できません。

副業として事業展開する場合は思うように時間や手間が割けない可能性があるため、多少の費用はかかってもプロに任せるほうが安心でしょう。

専門家に相談する

土地の活用に悩んでいる場合は、専門家に相談することをお勧めします。不動産関係のコンサルティング会社に相談してみると良いでしょう。

所有している土地を有効活用するには最適なアイデアを見出す必要がありますが、知識やスキルがない人が検討するのは難しいといえます。そのため、プロの手を借りるのがもっとも早く確実でしょう。

ただし1社のみに相談すると、その会社が得意とする分野の活用方法しか提案してもらえない可能性があります。そのため、複数社に相談するのが良いでしょう。提案資料を比較すると投資額やメリットなどの違いがわかり、より良い手段を選べます。納得できる決断をしましょう。

まとめ：土地活用のアイデアと成功への道

土地活用のアイデアには以下の7つがあります。

• トランクルームを経営する
• 駐車場を経営する
• ロードサイド店舗を経営する
• シェアオフィスを経営する
• アパートやマンションを経営する
• 貸し農園にする
• 太陽光発電を設置する

それぞれメリットやデメリットがあるため、所有する土地に合う事業を選ぶのが大切です。立地や管理の手間など、総合的に判断して決める必要があります。土地活用で失敗しないためには、法令や条例、収支計画などの念入りな確認が重要です。

自分で考えるのが難しい場合は、専門家に相談しましょう。複数の会社に相談するのがオススメです。