土地の相続税って、いくらかかるの?相続税の仕組みと節税方法を解説!

実家に余った土地があるけど、相続する時ってどれぐらい税金がかかるの?と疑問に思ったことはないでしょうか。もし土地の相続税について知りたいならば、税金の仕組みと、土地の評価方法について知る必要があります。この記事を読むことで土地の相続税の理解が深まりますので、是非ご一読ください。

土地の相続税とは?

土地の相続税は、相続などで土地を取得した時にかかる税金です。税率は10%〜55%。累進課税方式なので、土地の価格が高いほど税金が高くなります。

国税庁が相続税の速算表を出していますので、土地の価格に税率をかけることで目安が算出できます。

相続税の速算表

<法定相続分に応ずる取得金額      <税率   <控除額

1,000万円以下                                              10%                    -

1,000万円超から3,000万円以下   15%                    50万円

3,000万円超から5,000万円以下   20%                    200万円

5,000万円超から1億円以下                        30%                    700万円

1億円超から2億円以下                 40%                    1,700万円

2億円超から3億円以下                 45%                    2,700万円

3億円超から6億円以下                 50%                    4,200万円

6億円超                                          55%                    7,200万円

しかし、相続税は土地だけにかかるものではなく、財産のすべてにかかるものです。また、単純に全財産に税率をかけた額が相続税の総額ではありません。まずは相続税の仕組みについて知りましょう。

 相続税の計算方法

相続税を計算するためには、「相続人が何人いるか」「相続財産がどれだけあるか」を確認する必要があります。

相続人の確認

民法上は、財産を相続する権利がある人を「法定相続人」といいます。配偶者は常に法定相続人になり、その他は一定の血族に限られます。①子②父母③兄弟姉妹の3つの順位があり、このうち一番上の順位の人が法定相続人になります。

例えば、夫・妻・子ども2人の4人家族で、夫が亡くなった場合、法定相続人は妻と子ども2人の合計3人になります。

子どもがいない場合は、妻と夫の両親が法定相続人になり、両親もいない場合は妻と夫の兄弟姉妹が相続人になります。

相続財産の確認

財産は、預貯金・土地などのプラスの財産だけではなく、債務などマイナスの財産も相続されます。もしマイナスが多くて相続を拒否したい場合は放棄もできますが、この場合はプラスの財産もすべて放棄することになりますので、注意してください。

放棄する場合は、相続開始があったと知った翌日から3ヶ月以内に、相続人全員の意見を揃えて家庭裁判所に申し出る必要があります。

相続財産の課税価格の計算

財産の中には、課税されるものと非課税のものがあります。

課税される財産は、土地、預貯金、株式など金銭に換算できるもの、生命保険金、死亡退職金などです。

非課税の財産は、墓地や仏具、葬祭料や弔慰金です。また、生命保険は、法定相続人×500万円までは非課税になります。例えば、法定相続人が配偶者と子2人の計3人だった場合は、1500万円までの生命保険は非課税になります。

相続人それぞれにかかる相続税の算出

それぞれの法定相続人が相続する財産は、相続人の人数で均等に割った金額ではありません。相続人の属性によって相続できる財産の割合が違います。例えば配偶者は2分の1で、子は2分の1です。子が2人の場合は、それぞれ4分の1ということです。これにより、相続税の割合も変わってきます。

詳しい計算方法は省きますが、それぞれの法定相続人が相続できる財産額から課税価格を算出し、それに税率をかけることで相続税がわかります。

基礎控除額を計算し、課税される遺産の総額から差し引く

相続税は、課税価格のすべてにかかるわけではありません。課税価格から控除額を引いた分に相続税がかかります。まず基礎控除額です。

遺産にかかる基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人の数

つまり、配偶者と子2人の計3人だった場合は、4800万円が控除されます。

基礎控除額以外にも税額控除があります。代表的なところが、配偶者の税額控除。配偶者が相続する財産のうち1億6000万円、または法定相続分まで控除されます。かなりの控除額ですので、この時点で相続税がゼロになるケースは少なくないでしょう。この制度で配偶者の納税額がゼロになっても、申告書の提出は必要です。

相続税から控除額を引いた額を税務署に申告し、納付する

相続税の申告書の提出は、相続が開始されたと知った翌日から10ヶ月以内に済ませなくてはいけません。相続税以外にも対応することがたくさんある時期です。これらの難しい計算や申告は、専門家と相談しながら進めることがよいでしょう。

モデルケースで相続税を計算してみよう

夫、妻、子どもA(成人)、子どもB(成人)の4人家族で、夫が2億1千万円の遺産を残して死亡したとします。負の遺産はなく、墓地と葬式代に1千万円かかったとしましょう。

この場合の相続税の課税価格は 2億円1千万円‐1千万円=2億円 になります。

法定相続人は妻、子どもA、子どもBの3人。遺言状がなければ、妻の相続分は2分の1、子どもAの相続分は4分の1、子どもBの相続分は4分の1となります。

基礎控除額は、3000万円+600万円×3人=4800万円です。

よって、課税遺産総額は、2億円‐4800万円=1億5200万円です。

課税遺産を法定相続人にわけます。配偶者は1/2で、子どもはそれぞれ1/4です。

妻:1億5200万円×1/2=7600万円

子どもA:1億5200万円×1/4=3800万円

子どもB:1億5200万円×1/4=3800万円

この記事の1つ目の見出しに記載した、【相続税の速算表】を見てください。該当する税率をかけて控除額を引き、相続税を計算します。

妻の課税遺産は7600万円なので、以下の部分を参照します。

<法定相続分に応ずる取得金額      <税率   <控除額

5,000万円超から1億円以下                        30%                    700万円

子どもの課税遺産は3800万円なので、以下の部分を参照します。

<法定相続分に応ずる取得金額      <税率   <控除額

3,000万円超から5,000万円以下   20%                    200万円

これに基づいて計算すると、それぞれの税額は以下の通りです。

妻:7600万円×30%-700万円=1580万円

子どもA:3800万円×20%-200万円=560万円

子どもA:3800万円×20%-200万円=560万円

ここまで計算しましたが、配偶者は1億6000万円の課税相続分まで非課税になるので

妻:0円

子どもA:560万円

子どもB:560万円

これが最終的な相続税となります。

土地の評価額はどのように決まるのか

相続税の流れを説明しました。遺産のすべてに相続税がかかるわけではないことが理解できたと思います。しかし、億を超える土地となればかなりの相続税がかかることは避けられません。しかも、原則10ヶ月以内に相続税分を現金で用意しなくてはいけないので、早い段階からの準備が必要です。

では、土地の価格はどのように調べたらよいのでしょうか。

土地の評価方法の基本は「路線価方式」です。国税庁が、地域によって細かく土地の評価額を定めていますので、それに従って計算ができます。国税庁の「路線価図・評価倍率表」を参照してください。

国税庁 https://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価図・評価倍率表を見ると、道路に「200A」といった記号がついています。これは、この道路に接している土地は1平方メートルあたり20万円であることを表しています。この価格に土地の面積をかけ、さらに土地の形などによって決められた「奥行き価格補正率」をかけた価格が土地の評価額になります。

路線価が定められていない地域は、「倍率方式」で計算します。倍率方式とは、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。ちなみに、固定資産税評価額は市区町村の役場で確認ができます。

不動産を活用した節税方法

空いた土地や家を、被相続人の生前に「収益物件」にすることで、将来の相続税が下がる可能性があります。賃貸物件が建っている土地のほうが相続税評価額が低くなるからです。相続税評価額の計算方法は以下の通りです。

貸家付地評価額(賃貸アパートなどが建っている土地の評価額)

          =自家用地としての評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借地権割合は、前述の「路線価図・評価倍率表」に記載されています。200Aなど、数字の後ろにあるアルファベットが借地権割合を示しています。Aが90%、Bが80%・・・Gが30%です。

借家権割合は、一律で30%です。賃貸割合は、アパートの入居率です。すなわち、入居率が高いほうが評価額が下がり、税金も下がるという仕組みです。

例えば1億円の評価がある土地(借地権割合90%)に、アパートを建て、入居率が100%だった場合は

貸家付地評価額=1億円×(1-0.9×0.3×1)=7300万円

自分の家を建てるならば1億円と評価される土地が、アパートを建てることで7300万円と評価されることになり、節税につながります。

相続税の支払い方法と注意点

前述しましたが、相続税は相続が開始されたことを知った翌日から10ヶ月以内に現金で納付する必要があります。納付場所は金融機関、または所轄の税務署。納付が遅れると延滞税がかかってしまうので、期日までには納めたいところです。

しかし、故人を偲びながらの準備は精神的にも肉体的にも大変でしょう。家族間の意見の相違で揉めることも少なくありません。特に、土地の場合はすぐに現金化できないことも多いので、残された家族が困らないように、生前から家族と話し合う機会があると理想的です。それがかなわない場合は、相続が開始された後、すみやかに専門家に相談することをオススメします。相続に詳しい税理士を探して相談してみましょう。

まとめ:相続税を理解して賢く対処しよう

相続税は複雑な税制で、単純に税率をかけた金額が税金になるわけではないことを解説しました。また、土地の評価額の算出方法についても触れてきました。

相続税は、被相続人が亡くなった後に発生する税金です。亡くなった後に「こうしておけばよかった!」と思っても、どうにもできません。だからこそ、相続人同士で大きな揉め事になります。被相続人が亡くなった悲しみに追い打ちをかけるように、大きなストレスとなるでしょう。それは被相続人が望むことではないはず。家族みんなが元気なうちに相続税対策について話し合い、お互いが納得する形にしておけるといいですね。

税金の中でも相続税は特殊なものです。「相続税に詳しい税理士」を探し、家族の話し合いに入ってもらうことで、よりよい解決策を導き出せるでしょう。

今知った知識が、相続税対策の一歩になることを願っています。