固定資産税2500万円の新築住宅を安くする方法とは？4年目の注意点も

2,500万円で新築物件を建てたが、固定資産税がどれくらいかかるのか、できれば安く抑えたいと考えている方も多いでしょう。

本記事では、2,500万円で新築一戸建てを建てた場合の固定資産税額や、新築住宅に適用できる減税措置について解説します。

この記事を読めば、2,500万円の新築住宅にかかる固定資産税や適用可能な軽減措置、そして税額を安くする方法が理解できます。

新築2,500万円の固定資産税の目安と計算方法

新築一戸建てを購入すると、新築物件に対する軽減措置が適用され、さらに申請すれば住宅用地の特例における軽減措置も適用されます。

今回は2つの軽減措置が適用されたと仮定して固定資産税を算出します。なお、以下の条件を基に算出します。

• 新築建物の評価額は1,500万円
• 土地の評価額は1,000万円
• 敷地面積は280㎡

建物の固定資産税額=1,500万円×0.7×1.4%×1/2=7万3,500円

土地の固定資産税額=1,000万円×1/6+1,000万円×1/3×1.4%=7万円

建物と土地の固定資産税額を合計すると、14万3,500円となります。

新築2,500万円の家、4年目の固定資産税はどう変わる？

2,500万円で新築一戸建てを建ててから3年が経過し、4年目に入ると、固定資産税額が増加します。なぜなら新築住宅にかかる軽減措置の期間が終了するからです。新築住宅にかかる軽減措置は条件に当てはまる新築住宅に対し3年間固定資産税額が半分になる制度です。長期優良住宅に認定されれば、減税期間は5年に延長されますが多くの場合、3年で終了します。したがって新築物件を建ててから3年が経過すると固定資産税が高くなるのです。

次に、例をもとに固定資産税額がどれほど変わるか見てみましょう。

例1,500万円の新築物件の場合

期間	固定資産税額
１～3年までの期間	7万3,500円
4年目	14万7,000円

この表をみてもわかるとおり、新築住宅にかかる軽減措置の適用が外れてしまうと倍くらいの値段に上がってしまうのです。もちろん新築住宅を建築してから3年たっているため、住宅の課税評価額は変わっているかもしれませんが、1.9倍くらいは上がると考えてもよいでしょう。急な固定資産税の増額に焦ってしまう方は少なくないため、4年目以降の固定資産税額に備えて、余裕があるうちから貯金しておくことをおすすめします。

固定資産税とは？税金の概要と仕組みを理解しよう

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される税金です。1月1日時点で土地や建物を所有している人が課税対象者に該当するため、もし仮にAさんが2024年3月に土地と家を手放したとしても、2024年の課税対象者はAさんになります。また、課税評価額が30万円以下の土地や20万円以下の建物は、固定資産税の課税対象外です。

また固定資産税は土地と建物それぞれに、軽減措置が設けられています。例えば、住宅用地として使用される土地には、住宅用地の特例に基づく軽減措置が適用され、固定資産税額は1/6または1/3となります。建物に関しても新築住宅で条件を満たしている場合、固定資産税額が半分になります。そのほか土地や建物にかかる軽減措置として次のようなものがあります。

• 耐震建て替え・改修に関する軽減措置
• バリアフリー改修に関する軽減措置
• 省エネ改修に関する軽減措置

毎年かかってくる固定資産税ですが、これらの軽減措置をうまく活用することで安く抑えられるはずです。ぜひ所有している土地や建物が軽減措置に該当していないか調べてみて下さい。

固定資産税の計算方法を詳しく解説

固定資産税の計算方法は次の通りです。

固定資産税=土地・建物の課税評価額×1.4%

たとえば課税評価額が3,000万円の土地の固定資産税は次の金額になります。

3,000万円×1.4%=42万円

とはいえ一般的には土地の上に建物が建っていることが多いためこの金額から軽減税率分が引かれるでしょう。

課税評価額は3年に一度見直しがかかります。つまり現在3,000万円の土地であっても3年後には2,500万円になる可能性があるということです。評価額が下がればその分納付する固定資産税額も少なくなります。

課税評価額は見直し時点の地価に応じて決まるため、地価が安い時期・地価が安い地域では評価額が低くなりやすく、反対に地価が高い時期・地価が高い地域では評価額が高くなりやすいです。

固定資産税の支払いタイミングと納付方法

固定資産税を支払うタイミングは確定した年の4月〜6月以降です。固定資産税は毎年1月1日に確定します。確定した分の納税通知書がその年の4月〜6月に5枚届くのです。その届いた納税通知書にかかれた期日以内に固定資産税を支払っていきます。納税通知書が5枚届く理由は、4期分の払い込み用紙と一括で支払うための払い込み用紙が入っているからです。固定資産税は基本的には1年分を4回に分けて支払いますが、一括で支払っても問題ありません。また1期分あたりの期間は大体3ヶ月となっています。たとえば1期目は4.5.6月、2期目は7.8.9月、3期目は10.11.12月、4期目は1.2.3月のように3ヶ月区切りになっているということです。なお払い込み期間に関しては、地方自治体によっても異なりますので詳細はお住まいの地方自治体に確認してみてください。

固定資産税と都市計画税の違い

固定資産税は土地や建物を所有している人に対してかかる税金です。一方の都市計画税は市街化区域内に土地や建物を所有している人に対してかかる税金になります。つまり都市計画税は、住んでいるエリアによってはかからないということです。また都市計画税は地域によってもかからないことがあります。たとえば街をあまり発展させる方向で市政や県政を行っていない地方自治体では都市計画税を取らない場合があるのです。税率に関しても異なります。固定資産税は課税評価額に1.4%を乗じて算出するのに対し、都市計画税は課税評価額に0.3%を乗じて算出します。このように固定資産税と都市計画税は少なからず違いがあるのです。なお税額が確定するタイミングや支払うタイミングはどちらも同じです。

新築住宅に適用される軽減措置

新築物件を建てた場合の軽減措置は次の通りです。

• 住宅用地の特例における軽減措置                                                                           
• 新築住宅にかかる軽減措置

住宅用地の特例における軽減措置

住宅用地の特例における軽減措置とは、取得した土地の上に建物が建っている場合に適用される減税制度です。土地の㎡数が200㎡までの部分は小規模住宅用地に定められ、固定資産税額が1/6になります。200㎡以上の部分は一般住宅用地と定められ、固定資産税額が1/3になります。期限に定めがない制度のため、多くの方が活用できる軽減措置ですが、適用を受けるためには申告が必要となりますので、条件に該当している方は忘れずに申告しましょう。なお住宅用地の特例における軽減措置は、住宅と事業で併用している住居において、居住部分の面積が1/4以下の場合は適用されません。

新築一戸建ての固定資産税額の平均とは？

新築住宅にかかる軽減措置は、新築で建てた家が50㎡〜280平米の場合に対象となる軽減措置で、条件を満たした場合、固定資産税額が3年間1/2になります。ただし長期優良物件に認定された場合は、減税期間が3年〜5年に延長されます。長期優良物件に認定される条件は次の通りです。

• 耐震等級が2級以上
• 省エネルギーに該当するための断熱性能を確保している
• 良好な景観や、居住環境の維持・向上に配慮されている
• 定期的な点検が計画されている
• 耐用年数が短い内装に対して、必要な措置が施されている
• 劣化対策がなされていること
• 住戸面積が75平米以上であること

住宅用地の特例における軽減措置は申告が必要でしたが、新築住宅にかかる軽減措置は基本的に申告の必要はありません。ただし市区町村によっては申告を必要とする場合があるため、ご不安な方は一度市区町村に問い合わせてみてください。

減税措置を申請する方法

減税措置を申告する方法や必要書類は減税制度によって異なりますが、ほとんどの場合申告書とそれに付随する書類を作成し、お住まいの市役所もしくは地方自治体に提出することで申告完了となります。

申告する際に必要な書類は「住宅用地等申請書」のみとなっています。なお新築住宅にかかる軽減措置および、住宅用地の特例における軽減措置は、どちらも住宅用等申請書のみの提出で問題ありません。ただし、この書類には住居の平面図や面積を記入する項目がありますので、事前に調べておくことをおすすめします。                                                                       

固定資産税から評価額を逆算する方法

固定資産税から評価額を逆算する場合の計算式は次の通りです。

評価額=固定資産税額÷1.4%

たとえば固定資産税が10万円だった場合の課税評価額は次の金額になります。

10万円÷1.4%=714万円

ただしこれはあくまでも軽減税率が引かれていない場合の金額です。

軽減税率を含めると次の計算式になります。

評価額=固定資産税÷税率×軽減税率

たとえば軽減税率が1/6だった場合は次のような計算式になります。

10万円÷1.4%×6=約4,200万円

課税評価額が気になった場合はこの計算式で算出してみましょう。

新築一戸建ての固定資産税額の平均

フラット25の利用者調査(2021年)における、住宅購入の平均額は次の通りです。

土地付き注文住宅:4,455万円

注文住宅:3,572万円

建売住宅:3,605万円

これらの金額を元に新築住宅の平均額を算出すると、3,877万円になります。

続いて3,877万円を購入金額とした場合の固定資産税額を算出します。(なお新築住宅にかかる軽減措置のみ適用しています)

固定資産税額=3,877万円×0.7%×0.014÷2=18万9,973円

減税措置やその他の条件によって金額は異なりますが、新築一戸建ての固定資産税額平均の目安は19万円程度と言えるでしょう。

新築購入における固定資産税を安くする方法

新築物件を建築あるいは、購入した際の固定資産税を安くするためには「新築住宅にかかる軽減措置」と「住宅用地の特例における軽減措置」を活用しましょう。なぜならこの二つの減税措置を活用することで、土地は無期限で1/6もしくは1/3の軽減措置を受けられ、建物は3年間固定資産税が半額になるからです。とくに住宅用地の特例における軽減措置は、申告しなければ適用されませんので忘れずに申告しましょう。          また土地や建物に関する制度は数年で変わりやすい傾向にあります。新しい制度が施工されることで固定資産税を安くできるかもしれません。お得になる制度を見逃さないためにも、固定資産税を見直したいと思ったタイミングで一度不動産の専門家や税理士などに相談してみましょう。

2000万円の中古住宅を購入した場合の固定資産税                                               

2,000万円の中古住宅を購入した場合の固定資産税額は、購入した中古住宅の築年数や敷地面積によって異なります。なぜなら建物の価値は築年数の経過とともに下がっていくからです。また敷地面積によって住宅用地の特例における軽減措置の適用可否も変わってきます。したがって条件によって固定資産税率は異なるのです。

ここでは2,000万円の中古住宅を購入した場合の固定資産税額を以下例を元に算出してみます。

(例)

建物の購入額:2,000万円

土地の評価額:500万円

築年数10年(経年減点補正率0.5%)

敷地面積150㎡

①建物の固定資産税=2,000万円×0.5×0.014=14万円

②土地の固定資産税=500万円×1/6×0.014=1万1,700円

③建物と土地の合計額=15万1,700円

よってこの条件で算出した場合の固定資産税は15万1,700円になります。

よくある質問：新築住宅の固定資産税について

新築住宅における固定資産税についてよくある質問は次の通りです。

• 固定資産税は4年目でどれくらい上がるのでしょうか？
• 固定資産税5万円の場合、家の評価額はいくらになりますか？
• 新築で3000万の固定資産税はいくらですか？

固定資産税は4年目でどれくらい上がるのでしょうか？

固定資産税は新築物件を建築してから4年目で倍にあがる可能性があります。なぜなら新築住宅にかかる軽減措置の適用は基本的に3年までだからです。つまりほとんどの新築物件の固定資産税は4年目以降高くなります。

固定資産税5万円の場合、家の評価額はいくらになりますか？

固定資産税が5万円の家の課税評価額は、5万円÷0.014=357万円です。ただし住宅用地の特例における軽減措置が適用されていた場合は、この金額に6倍もしくは3倍した金額が家の評価額になります。

新築で3000万の固定資産税はいくらですか？

固定資産税額は、建物の㎡数によって異なるため一概には言えませんが、次の条件で算出してみます。

• 新築3,000万円
• 土地の評価額2,000万円
• 新築物件における軽減措置および住宅用地の特例における軽減措置の対象
• 100㎡

①建物の課税評価額=3,000万円×0.7%=2,100万円

②建物の固定資産税=2,100万円×1/6×0.014=4万9,000円

③土地の固定資産税=2,000万円×0.014÷2=14万円

④建物と土地の合計税額=4万9,000円+14万円=18万9,000円

よって上記条件の場合の固定資産税額は18万9,000円になります。

まとめ：新築の固定資産税は4年目に増額する可能性がある

新築住宅を購入した際は、ほとんどの場合建物に対し新築住宅にかかる軽減措置が適用されます。この制度は基本的に3年で期間が終わってしまうため、4年目以降に固定資産税が増額する家庭が多いのです。それも適用が終わってしまうと2倍に上がります。急に固定資産税が上がって家計を圧迫しないためにも、余裕のあるうちから4年目以降に備えて貯金しておきましょう。また土地や建物の制度は数年で変わりがちです。新築から5年10年建ったタイミングで、何かしらの減税措置を適用できるかもしれないため、数年おきに不動産の専門家やファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。