アパートを購入して経営する際のポイントやメリットを解説！

不動産投資を始めようと検討している人の中には、アパート経営を視野に入れている人もいるかもしれません。アパート経営は不動産投資の王道の一つであり、人気がある投資方法でもあります。しかし、デメリットや注意点を理解しておかなければ、思わぬ後悔をしてしまう可能性があることをご存知でしょうか。本記事では、アパートを購入して経営することを検討している人へ向けて、アパート経営について解説します。

Contents

1 アパートを購入して経営するメリット7選
- 1.1 アパート購入のメリット
- 1.2 メリットだけではない
2 アパートの価格や費用
- 2.1 アパートの価格
- 2.2 アパート購入にかかる初期費用
3 もし中古アパートを経営して成功させるためには
- 3.1 中古アパートを経営して成功させるために
4 まとめ

アパートを購入して経営するメリット7選

初めに、アパートを購入して経営するメリットを紹介します。

アパート購入のメリット

長期的に収入を得られる
低リスクで始められる
土地資産も並行して保有することになる
生命保険代わりになる
年金対策
レバレッジ効果
経済変動に強い

長期的に収入を得られる

アパート経営では、安定した長期的な収入を得られます。一度物件を購入すれば、毎月の家賃収入が見込めます。これは、定期的な収入が必要な退職後の生活を支えるうえで非常に重要です。例えば、アパートを1棟購入し、部屋が5室あり、賃料を月額10万円とすると、そのアパートから得られる収入は、年間で換算すると600万円です。このように、アパート経営は将来の経済的な安定を図るための手段として有効です。

低リスクで始められる

アパート経営は、ほかの不動産投資と比べてリスクが比較的低いとされます。不動産の中でもアパートは需要が安定しており、土地は限られた資源であるため、需要がなくなるリスクは低いと考えられます。また、土地や建物の価値は比較的安定しており、市場の変動に左右されにくいという特徴もあります。これにより、アパート経営は安定した資産形成を助けるでしょう。

土地資産も並行して保有することになる

アパート経営においては、不動産の購入とともに土地も取得します。建物が老朽化しても土地の価値は下がりにくいため、資産価値の安定を図れるのです。さらに、土地は資産価値が増加する可能性もあります。周辺の開発や都市計画の変更などによって土地の価値が上昇することがあります。場合によってはアパートを解体することも検討できるでしょう。

生命保険代わりになる

アパート経営を始める際には、融資を受ける際に団体信用生命保険に加入する必要があります。この保険は、ローン利用者が死亡した場合や高度障害に陥った場合に、残された家族にローンの返済負担がなくなる保障をしてくれるものです。つまり、アパート経営は生命保険と同様の保障を提供し、家族の経済的な安定、安心を助けてくれるのです。

年金対策

アパート経営は、定年後の収入の不安を軽減するための手段としても利用されます。定年後の年金受給額が不十分である場合、アパート経営による家賃収入で、老後の生活費を補うことができます。また、アパート経営は一度運営体制が整えば、比較的手間がかからずに収益を得られるため、定年後の生活の安定化を実現させてくれます。

レバレッジ効果

アパート経営では、少ない自己資金を使って大きな収益を得ることができるレバレッジ効果があります。銀行からの融資を活用することで、自己資金の額を超える投資を行うことができるのです。このように、アパート経営では自己資金を最大限に活用して資産形成を図ることが可能です。

経済変動に強い

アパート経営は、経済の変動に強いとされます。インフレの状況では、家賃収入が上昇する可能性があります。これにより、資産の価値が維持されるだけでなく、収益も増加することが期待されるのです。また、景気が悪化しても住居需要、とくに賃貸の需要は衰えることがないため、アパート経営は比較的安定した収益を期待できます。

メリットだけではない

アパート経営には多くのメリットがありますが、同時にいくつかのデメリットも存在します。以下では、アパート経営の3つの主なデメリットについて説明します。

初期費用がかかる
空室リスクがある
災害リスクがある

初期費用がかかる

アパートを経営するには、初期投資が必要です。アパートを建てるための建築費用は高額であり、多くの資金が必要です。現在の人口減少や競合物件の増加など、市場状況によっては賃貸収入が予想よりも得られない場合もあります。適切な計画と資金計画がなければ、アパート建築によって負債だけが残る可能性もあります。

空室リスクがある

アパート経営では、空室リスクが常につきまといます。1つの空室が収益に大きな影響を与える可能性があります。アパートは戸数が限られているため、1つの空室が直ちに収益に響きます。例えば5室のアパートで、一部屋の賃料が10万円のアパートだったとします。満室時には600万円の収入となりますが、1部屋空室が生じるだけで480万円まで減少してしまうのです。空室リスクを軽減するためには、複数のアパートを所有するなどして総戸数を増やし、リスクを分散することが重要です。

災害リスクがある

アパート経営では、火災や自然災害などの災害リスクが常に懸念されます。建物が被災した場合、修復や建て替えにかかる費用が発生します。修復や建て替え中は家賃収入が得られず、収益に影響を及ぼす可能性があるのです。また、事件や事故が発生すると入居者の募集が困難になるだけでなく、他の部屋の入居者への影響も懸念されます。このようなリスクを軽減するためには、適切な保険に加入するとともに、複数のアパートを所有してリスクを分散させることが必要です。

これらのデメリットを十分に理解し、アパート経営を検討する際には適切な対策を講じることが重要です。

アパートの価格や費用

次に、アパート購入にかかる価格や費用を紹介します。

アパートの価格

アパートの価格には、中古と新築の2つのタイプがあります。まず、中古アパートの最低価格について見てみましょう。

中古アパートの場合、全国の一棟売りアパートを調べてみると、最低価格はさまざまです。例えば、山形県にある築51年の木造アパートが100万円、東京の23区外では築53年の木造アパートが1,390万円、23区内では築57年の木造アパートが1,280万円という具体例が挙げられます。ただし、これらはアパート本体の価格のみであり、付帯してかかる費用も考慮しなければなりません。

次に、新築アパートの最低価格です。新築アパートの価格は、建築可能な最低坪数を10坪とした場合に、木造で740万円、軽量鉄骨造で800万円、重量鉄骨造で900万円、鉄筋コンクリート造で950万円となります。しかし、狭小地に建築する場合は予想外の費用がかかる可能性があるため、注意が必要です。また、新築アパートの価格も中古アパート同様にして、付帯工事費などがかかることを考慮する必要があります。

このように、アパートの価格は地域や建物の構造などによって異なります。購入を検討する際には、これらの要素を考慮して十分な調査と計画を行うことが重要です。