固定資産税の減税措置とシミュレーション徹底解説

土地や建物を所有していると、毎年「固定資産税」を納税しなければいけません。納税額は物件によって異なり、さらに減税措置を適用することで大幅にカットできます。では、実際に固定資産税額を計算したいときは、どのように算出すればいいのでしょうか。

そこでこの記事では、実際の固定資産税額を「新築物件」と「中古物件」に分けてシミュレーションします。さらに、固定資産税にまつわる減税措置も紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

固定資産税の基本情報

固定資産税とは？わかりやすく解説

固定資産税とは、建物や土地などの「不動産」を所有する人に課される税金のことです。マイホームや土地はもちろん、田畑などの農地や山林なども不動産にあたるため、固定資産税の課税対象となります。毎年、課税対象者には各市町村から納税通知書が送付され、そこに提示された固定資産税額を納税する仕組みです。

固定資産税額の変化とその理由

固定資産税は、土地や建物の「固定資産税評価額」に基づいて算出されます。そして、建物は築年数が経つにつれ劣化が進み、評価額が下がっていくことが一般的です。つまり、経年劣化によって不動産としての価値が下がるにつれ、固定資産税額も下がっていきます。つまり、資産価値が高い物件や土地ほど、固定資産税額が多くなるということです。そのため新築物件や、認定長期優良住宅などの価値が高い物件には、固定資産税の減税措置が取られることもあります。

このような減税措置については後ほど説明しますので、ここでは

• 固定資産税は、その不動産の評価額で決まる
• 固定資産税額は年々下がっていく

の2点を押さえていただければ問題ありません。

固定資産税の計算の仕組み

先述したように、固定資産税の納税額は固定資産税評価額に左右されます。では、実際に固定資産税はどのように算出されるのでしょうか。ここでは、固定資産税の計算方法を紹介します。

固定資産税評価額の役割と算出方法

まずは、固定資産税の決め手となる固定資産税評価額について解説します。固定資産税評価額は、土地と建物に分けて算出されます。さらに、その物件が中古なのか新築なのか、あるいは現時点で所有している物件なのかによって、確認方法が異なることにも注意が必要です。各物件の固定資産税評価額は、以下の方法で確認できます。

〈固定資産税評価額の確認方法〉

中古物件……購入先の不動産会社へ問い合わせる

新築物件……建築工事の終了後、家屋調査士による調査結果を待つ

現時点で所有している物件……前年の納税通知書に記載された固定資産税評価額を確認する

固定資産税の具体的な計算手順

固定資産税は、「固定資産税評価額（円）×標準税率（%）」で算出できます。標準税率は土地・建物ともに「1.4%」が一般的です。固定資産税を計算する際は、これらの公式を利用して土地・建物それぞれの税額を算出します。

物件ごとの詳細なシミュレーションは後ほど行いますが、ここではマイホームを例にして簡単に固定資産税額を計算してみましょう。

〈マイホームAの固定資産税額〉

土地の固定資産税評価額……3,000万円

建物の固定資産税評価額……2,000万円

では、それぞれの固定資産税額を「固定資産税評価額（円）×1.4%（標準税率）」で計算してみます。

土地の固定資産税……3,000万円×1.4%=42万円

建物の固定資産税……2,000万円×1.4%=28万円

よって、マイホームAに課税される固定資産税は42万＋28万＝70万円となります。

しかし、これはあくまでも簡易的に算出した固定資産税額です。実際には、マイホームAが市街化区域に建っているか、新築かどうかなど、さまざまな条件が加味されます。

ここでは70万円という金額になりましたが、新築や認定長期優良住宅などに適用される減税措置を利用すれば、固定資産税額を数万円程度に抑えられます。では、実際にどのような減税措置があるのか、次の章で見てみましょう。

固定資産税の減税制度の活用法

実際にシミュレーションをする前に、まずは固定資産税の減税措置を押さえておきましょう。土地や建物の条件にもよりますが、減税措置を活用すれば固定資産税額を大幅にカットできるかもしれません。

①  住宅用地に適用される特例とその内容

土地にはさまざまな種類がありますが、「住宅用地」に指定された土地であれば固定資産税を減額できます。減額される割合は土地の敷地面積によって異なり、200平米以下であれば固定資産税が6分の1・都市計画税が3分の1まで減税され、200平米を超える土地の場合は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2まで減税されます。

②  新築住宅が受けられる減税措置の詳細

新築物件であれば、固定資産税を一定期間のみ減額できます。減額の割合は2分の1ですが、減税期間が物件の種類によって異なることに注意が必要です。減税の対象期間は、戸建てで3年間、マンションで5年間です。さらに、この新築物件の減税措置は、居住用部分の床面積が「50平米以上280平米以下」の土地に限られていることにも留意しましょう。

③  長期優良住宅の固定資産税優遇策

認定長期優良住宅とは、耐震性や建物の耐久性において、国が定めた一定水準を満たした物件のことです。この認定長期優良住宅に対する減税措置は、先ほど解説した新築物件の特例と併用できます。というのも、新築物件が「認定長期優良住宅」の場合、新築物件の減税措置の期間が延長されるのです。延長期間は次の通りです。

戸建ての場合

マンションの場合

	新築物件の減税措置の期間	認定長期優良住宅の減税措置を併用した場合
戸建て	3年	5年
マンション	5年	7年

④  建て替え・改修工事で得られる減税のポイント

建て替えや改修工事をした場合、固定資産税が減額されることがあります。減税対象となる工事は、次の通りです。

工事の種類	固定資産税の減額割合
バリアフリーを目的としたリフォーム	3分の1
耐震性を上げるためのリフォーム	2分の1
省エネの効果を上げるためのリフォーム	3分の1
認定長期優良住宅リフォーム	3分の2

以上の4つが、固定資産税に活用できる減税措置です。ただし、措置を受ける際は申告のタイミングに注意しましょう。特に新築物件の場合は、家を建てた翌年の1月31日まで、建て替えやリフォームなどの場合は工事終了から3カ月までに、固定資産税減額申告書を提出する必要があります。詳しくは各市町村の自治体へお問い合わせください。

固定資産税の負担を減らすシミュレーション

ここまでは、固定資産税の計算方法や減税措置について解説しました。シミュレーションの準備が整ったところで、実際の固定資産税額を算出してみましょう。

ここで思い出してもらいたいのが、第2章で計算したマイホームAの固定資産税額です。

〈マイホームA〉

土地の固定資産税評価額……3,000万円

建物の固定資産税評価額……2,000万円

このマイホームAの固定資産税額は、70万円という結果でした。しかし、これはあくまでも表面的な金額であり、物件の状態や敷地面積によっては減税措置を適用できます。実際に減税措置を適用すると、固定資産税額はどのように変化するのでしょうか。

今回のシミュレーションでは便宜上、マイホームAを「新築」と「中古」の場合に分け、各固定資産税額を比較します。

①  新築戸建て住宅の場合の税額シミュレーション

〈新築戸建てマイホームA〉

• 土地の固定資産税評価額……3,000万円
• 建物の固定資産税評価額……2,000万円
• 敷地面積……150平米
• 建築された月日……2024年1月

まずは土地の固定資産税額から算出してみましょう。

土地の固定資産税額は、3,000万円×1.4% = 42万円です。この土地は住宅用地ですから、第3章で説明した「①住宅用地の特例による減税措置」が適用されます。この減税措置では、200平米以下の土地であれば固定資産税が6分の1に軽減されるため、

42万円×1/6=7万円

よって、マイホームAの土地の固定資産税額は7万円となります。

続いて、建物の固定資産税額を計算してみましょう。

建物の固定資産税額は、2,000万円×1.4%=28万円です。さらに、マイホームAは新築物件ですから、第3章で説明した「②新築物件に対する減税措置」が適用されます。この減税措置では、50平米以上280平米以下の土地に建った新築物件は、固定資産税が2分の1に減額されるため、

28万円×1/2=14万円

よって、マイホームAの建物の固定資産税は14万円となります。

最後に土地と建物の固定資産税額を合算します。

7万（土地の固定資産税）＋14万（建物の固定資産税）＝21万円

よって、マイホームAが新築戸建ての場合の固定資産税額は21万円です。

②  中古戸建て住宅の場合の税額シミュレーション

〈中古戸建てマイホームA〉

• 土地の固定資産税評価額……3,000万円
• 建物の固定資産税評価額……2,000万円
• 敷地面積……150平米
• 建築された月日……2014年3月

まずは土地の固定資産税額から算出してみましょう。

土地の固定資産税額は、3,000万円×1.4%=42万円です。この土地は住宅用地ですから、新築の場合と同じように、第3章で説明した「①住宅用地の特例による減税措置」を適用されます。

42万円×1/6=7万円

よって、マイホームAの土地の固定資産税額は7万円となります。

続いて、建物の固定資産税額を計算してみましょう。

建物の固定資産税額は、2,000万円×1.4%=28万円です。さらに、マイホームAは中古物件ですから、経年減点補正率をかけて税額を補修する必要があります。

◇経年減点補正率とは

経年減点補正率とは、経年劣化が進んだ建物の固定資産税額に利用されます。なお、補正率は建物の構造や用途によってさまざまです。今回は、法務局が定めた「経年減価補正率表」をもとに、補正率を53%としてシミュレーションを進めます。

28万円×53%=14万8,400円

よって、マイホームAの建物の固定資産税は14万8,400円となります。

最後に土地と建物の固定資産税額を合算します。

7万（土地の固定資産税）＋14万8,400（建物の固定資産税）＝21万円

よって、マイホームAが新築戸建ての場合の固定資産税額は21万8,400円です。

固定資産税の支払い方法を選ぶポイント

固定資産税はどのように支払えばいいのでしょうか。ここでは、固定資産税を納税する方法を3つに分けて紹介します。

①  現金払いの特徴とメリット

固定資産税の納税方法のうち、最もオーソドックスなのが現金払いです。各自治体から送付された納税通知書を持参し、近くのコンビニや銀行の窓口で固定資産税を払います。口座振替やクレジットカード決済などと違い、納税までの手続きは必要ありません。納税通知書と現金さえ準備しておけば、簡単に納税を済ませられます。

ただし、コンビニで納税する場合は納税額に注意が必要です。コンビニで現金払いをする場合、納税できる金額は「納税通知書1枚につき30万円まで」となります。そのため、固定資産税の納税額が30万円を超える方は、銀行の窓口を利用しましょう。

②  口座振替での支払い方法と手続き

口座振替は、「納税を忘れやすい人」におすすめの納税方法です。口座振替を申し込めば、その後は自動的に納税額が引き落とされます。さらに、引き落とし時の手数料がかからない点も大きな魅力です。ただし、以下の2点には注意しておきましょう。

〈口座振替の注意点〉

• 口座振替の申し込みは、振替日の1カ月前までに済ませておく
• 領収書が発行されない

③  電子決済を活用した固定資産税の支払い

電子決済やネット決済での納税は、若年層を中心に年々利用者が増加しています。納税のために銀行やコンビニへ行く必要がなく、口座振替などの手続きも不要なため、非常に簡単な納税方法です。電子・ネット決済には、次のような種類があります。

〈1〉   クレジットカード決済

クレジットカードで固定資産税を納税する最大のメリットは、「納税額に応じてポイントが付与される」ことです。たとえば、100円の買い物で1ポイントが付与されるクレジットカードで固定資産税30万円を決済したとしましょう。すると、そのカードに3,000ポイントが付与されるため、固定資産税が実質3,000円分減額されたことになります。さらに、付与されたポイントは普段の買い物でも利用可能です。
 ただし、自治体によってはクレジットカード決済を受け付けていない場合もあるため、詳しくは各自治体のホームページをご覧ください。

〈2〉   スマホ決済

PayPayなどのスマホ決済でも固定資産税を支払えます。支払い方法は非常にシンプルです。自治体から送付された納税通知書に、スマホ決済用のバーコードが添付されているので、それを読み取って決済を進めます。この際、「二重納付」には十分注意しましょう。決済が簡単ゆえ、納税したことを忘れてバーコードを再スキャンし、二重納付してしまうケースが報告されています。スマホ決済で納税した後は、念のため支払い日時や金額をメモしておきましょう。

〈3〉   ペイジー決済

自治体から送付された納税通知書に「ペイジーマーク」があれば、ペイジー決済で固定資産税を納税できます。ATMでの支払いのほか、インターネットバンキングでも決済できるため、銀行の窓口へ行く時間がないという方におすすめの納税方法です。

いかがでしたか？

今回は、固定資産税の特徴や減税措置の紹介に加え、実際の固定資産税額をシミュレーションしました。物件の種類や築年数に応じて減税措置を活用することで、固定資産税額を大幅に削減できる可能性があります。さらに、納税方法は現金払いだけでなく、口座振替や電子マネーを利用した支払いも可能です。固定資産税にまつわる知識を身につけ、毎年の納税をスマートに済ませましょう！