中古住宅購入時の注意点は？トラブルを避けるためのガイド

自宅を購入する際、新築よりもリーズナブルな価格かつ豊富な種類の中から選べるため、中古住宅を検討する方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、中古住宅を購入する際の注意点をご紹介します。

購入時の失敗を防ぐには、中古住宅ならではの注意点に留意しておくのがポイントです。中古住宅を購入するメリット・デメリットもあわせて解説するので、購入を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

中古住宅の定義と概要

中古住宅は、竣工から2年が経過している、もしくは過去に人が居住したことがある住宅を指します。また、不動産仲介市場で取り引きされるので、仲介会社を介して購入する必要があり、仲介手数料が発生します。

竣工から年数が経っていれば、中古住宅とみなされるため、人が住んでいたかどうかにかかわらず中古住宅となることを覚えておきましょう。

中古住宅購入のメリットとデメリット

ここからは、中古住宅を購入するメリット・デメリットをご紹介します。デメリットは視点を変えるとメリットにもなり得るため、ぜひ参考にしてみてください。まずはメリットから見ていきます。

安い価格で購入できる

住宅を購入する際、周辺環境・立地の良さ・物件タイプ・間取りなどすべての条件を叶えるとなると高額な出費になります。しかし、中古住宅の場合は新築住宅よりも低価格で購入できるので、自分の理想を叶えやすいのが特徴です。

一生住む家だからこそ妥協はしたくないもの。ですが価格が高額の場合は、かえって毎日の生活にゆとりがなくせっかく購入した家も手放さざるを得ない可能性もあります。なるべく低価格で自宅を購入したい方には、中古住宅が非常におすすめです。

自宅を選ぶ選択肢が広がる

人気のエリアや立地に新たに新築住宅を建てるのは土地的にも金銭的にも難しい場合があります。しかし、中古住宅は人気のエリアにもすでに建っていることが多いため、自分の求める自宅を購入することができます。

新築だけでなく中古住宅も視野に入れることで、自宅を選ぶ選択肢が広がるので、購入の際はぜひ参考にしてみてください。

実物を見て決められる

新築住宅の場合は完成するまで日当たり具合や風通しなど、見ることはできません。しかし、中古住宅の場合はすでに完成しているので実物を見て決められるのが魅力です。

隣人の雰囲気や周辺環境なども自身の目で確かめることが可能なのもポイントのひとつ。物件によっては、売主に話を聞くことが可能な場合もあります。中古住宅は生活をイメージしやすいので、入居後のギャップ差を作りたくない方にもおすすめです。

資産価値が下落しにくい

住宅は自身の資産のうちのひとつです。そのため、いざというときには売却してお金を作ることも考える必要があります。その際、住宅に資産価値がないと資金作りに苦労します。

しかし、中古住宅の場合は資産価値が下落しにくいため、数年経過して売却する際も購入時とそこまで変わらないのが魅力です。中古住宅は資産価値の下落が緩やかであるため、将来の売却を考える際に大きなメリットとなります。

次にデメリットを見ていきましょう。

初期費用が高い傾向にある

中古住宅を購入する際は、初期費用が高額になる傾向です。新築住宅の初期費用が3〜6％程度に対し、中古住宅は6〜10％程度とされています。その中でも大きな割合を占めるのは、仲介手数料です。中古住宅の購入は、仲介会社を介す必要があるので、手数料が発生します。

中古住宅の購入にかかる初期費用はほかにも、登録免許税・司法書士報酬・各種税金・住宅ローン保証金・事務手数料・火災保険などが挙げられます。諸費用は現金払いが基本ですが、住宅ローンに組み込む方法もあるため、購入時にチェックしておきましょう。

修繕費用が発生する

中古住宅は築年数や使われ方によって、リノベーションやリフォームが必要になります。そのため、購入代金のほかに修繕費用が発生します。住宅の状態によりますが、300万円前後の修繕費用がかかる可能性があることを考慮しておきましょう。

しかし、中古住宅は自分好みに改装できる点や好みの間取りに変えられるため、改装を前提で中古住宅を購入する方も増えています。

住宅ローン控除が適用されない場合がある

住宅ローンを組んだ際は、住宅ローン控除を受けられるのがメリットです。住宅ローン控除は、所得税から10年（中古住宅の場合）にわたり住宅ローン残高の0.7％が還元される制度です。

しかし、住宅ローン控除は1982年以降（新耐震基準）に建築された物件が対象なので、1981年以前に建築された物件は控除の対象外である点に留意しましょう。

中古住宅購入前に確認しておきたいこと

ここからは、中古住宅を購入する際にしておきたいことを見ていきます。

ホームインスペクションの重要性

ホームインスペクションとは、住宅の状態を専門家が検査して劣化している箇所や欠陥箇所の有無を判断する住宅診断サービスです。中古住宅の場合、特に構造や見えにくい部分に潜む欠陥が気になる点です。

ホームインスペクションを依頼することで、欠陥状態を診断してもらえるため修繕箇所が一目でわかるのがポイントです。所要時間は3時間程度、費用は10万円前後が目安です。

ホームインスペクションを依頼する場合は、不動産屋を介入する方法もありますが、正直な診断結果を伝えることで不動産屋の印象を悪く見せることを懸念して売主に有利な結果を出すこともあります。そのため依頼する際は自分が信頼できる会社に頼むのがおすすめです。

既存住宅売買瑕疵保険も検討する

中古住宅を購入する際は、入居後の欠陥が気になる不安もある方が多いと思います。これらの不安を解消する手段として、「既存住宅売買瑕疵保険」という保険があります。

既存住宅売買瑕疵保険は、構造上の不具合や雨漏りなどの欠陥が見られた場合に調査費や補償費用などが保証者に支払われます。購入後の住宅に長く住むためにも、検討してみることをおすすめします。

耐火建築物以外の中古住宅は、築20年を経過すると住宅ローン減税を受けることができません。しかし、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に合格している場合は、住宅ローン減税対象となります。

リフォーム一体型ローンも視野に入れる

中古住宅を購入したのち、欠陥のある部分や水回りのリフォームをしようと考えている方もいるかと思います。しかし、防水性や耐久性に関わる大規模な工事は、購入と同時におこなうのがおすすめです。

購入後の借り入れにより資金調達を検討している場合は、リフォームローンを組むことになります。しかし、リフォームローンは通常ローンに比べると借り入れ期間が短いかつ金利が高額なため、購入当初の返済額が高額になる傾向です。

購入と同時にリフォームをおこなうことで、リフォーム一体型ローンとして借り入れることが可能なので、毎月の返済額のリフォーム資金の上乗せ部分の金額を抑えられます。もし中古住宅のリフォームを検討している方は、購入と同時におこなうのがおすすめです。

中古住宅購入の際の注意点

中古住宅を購入する際の注意点をご紹介します。注意点に気を付けることで、中古住宅購入の際の失敗を防げます。

かかる費用について確認する

中古住宅を購入する際は、リノベーション・リフォームを検討する場合が多いため、かかる費用を計算しておくのがおすすめです。また、住宅ローンにこれらの費用を組み込む場合、住宅購入の決済までに工事の請負契約を結ぶ必要があるので、スムーズに進めるためにも資金計画を立てておきましょう。

建物の構造を確認する

マンションの場合、構造を個人が変えることは不可能ですが、戸建ての場合はよく確認しておくのがポイントです。建物の構造の中でも一番着目したいのが、耐震性です。耐震性は建築後の劣化により低下するので、雨漏りや地盤の影響による歪みによって耐震性の低下を招きます。

構造上の問題をチェックするためには、ホームインスペクションを依頼するのがおすすめです。また、木造の戸建ての場合は部屋を仕切る壁が構造の一部を支えている場合もあるため、間取り変更ができない可能性もあります。間取りの変更を希望している方は、不動産屋に相談してみましょう。

室内の設備も確認しておく

室内設備の中でもとくに着目したい重要なポイントは、給湯設備です。電気温水器の場合、オール電化を希望しても設置するスペースや重量的に希望に添えない場合があります。その場合、光熱費が高額になるため、あらかじめ確認しておくのが望ましいです。

水回りの劣化に注意する

水回りは毎日使うこともあり、劣化が進んでいる場合はリフォームが必然的に必要になります。そのため、あらかじめ確認して状態を見ておくことで予算を計算しやすくなります。

とくに戸建てでユニットバスでない場合は、水漏れが起きている可能性もあるため大規模工事になる場合があります。

再建築ができるか確認しておく

違法建築物のひとつとして挙げられるのが再建築不可物件です。再建築不可物件とは、建物が建ったのち、建築基準法が改訂され現状の建築基準法にある接道の条件を満たさず建物を建ててはいけない土地のことを指します。

再建築不可物件であってもリノベーションは可能なため、見た目を綺麗にすることはできるものの、新しく建て替えることは不可能です。そのため、相場に比べて安く土地を購入できることがありますが、売却を考えると難しい面もあります。

まとめ：中古住宅購入の成功に向けて

中古住宅を購入する際の注意点をご紹介しました。注意点に着目し、不安を取り除くと新築住宅を購入するよりも利点が多くあります。とくに自分の理想を叶えたい方や、人気のエリアに低価格で物件を購入したい方におすすめです。購入後の不安を避けるために、ホームインスペクションを依頼し、事前に住宅の欠陥を確認しておくことが大切です。