自宅を売却する方法は？住みながら売る流れや費用・税金、注意点を解説

自宅を売却したいと思っても、「何から始めればよいのか」「住んでいる状態でも売れるのか」「仲介と買取のどちらを選べばよいのか」など、わからないことが多いのではないでしょうか。

自宅の売却方法には、不動産会社に買主を探してもらう仲介のほか、不動産会社による買取や個人間売買があります。現在住んでいる自宅でも売却活動は可能ですが、住宅ローンの残高や住み替えのスケジュール、売却にかかる費用・税金などを事前に確認することが大切です。

本記事では、自宅を売却する主な方法から仲介による売却の流れ、住みながら売る際のポイント、費用・税金、失敗を防ぐための注意点まで解説します。自宅を売却した後も住み続けられるリースバックについても紹介します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

自宅を売却する主な方法

自宅を売却する方法は、主に「仲介」「買取」「個人間売買」の3つです。売却価格を重視するのか、早く現金化したいのかによって適した方法は異なります。

現在住んでいる自宅でも売却できるため、売却前に必ず引っ越す必要はありません。また、自宅を売却した後も住み続けたい場合には、売却と賃貸借契約を組み合わせたリースバックという選択肢もあります。

不動産会社の仲介で売却する

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社に買主を探してもらう方法です。不動産会社が広告掲載や購入希望者からの問い合わせ、内覧、条件交渉、契約手続きなどをサポートします。

仲介では、不動産市場で購入希望者を探すため、市場価格に近い価格で売却できる可能性があります。一方、購入希望者がすぐに見つかるとは限らないため、売却までに時間がかかることもあります。

不動産会社の媒介によって売買契約が成立した場合は、仲介手数料が発生します。国土交通省では、媒介契約を売主や買主が不動産会社へ取引の仲介を依頼する契約と位置づけています。

不動産会社に買い取ってもらう

買取とは、不動産会社が自ら買主となって自宅を購入する方法です。一般の購入希望者を探す販売活動が不要なため、仲介と比べて売却手続きを早く進めやすい点が特徴です。

直接買取では、不動産会社との間で売買条件がまとまれば契約へ進めるため、内覧を何度も受け入れる負担も抑えられます。不動産会社が直接買主となる場合は、通常、仲介手数料も発生しません。

一方、不動産会社は購入後の再販売に必要な費用やリスクなどを考慮して買取価格を決めるため、仲介による売却価格より低くなる傾向があります。売却価格だけでなく、現金化までの早さや手間も含めて比較することが重要です。

個人間で売買する

不動産会社を介さず、親族や知人などの買主と直接売買することも可能です。仲介を利用しなければ仲介手数料を抑えられるメリットがあります。

ただし、個人間売買では、売買条件の調整や契約書の作成、物件に関する調査、登記手続きの準備などを当事者自身で進める必要があります。売却後に物件の状態や契約内容をめぐってトラブルになる可能性もあるため、不動産取引に慣れていない人にはハードルが高い方法です。

一般に、売却までの早さを優先する場合は買取、市場価格に近い価格での売却を目指す場合は仲介が選択肢になります。自宅を売却しても引っ越したくない場合は、後述するリースバックも含めて検討するとよいでしょう。

仲介で自宅を売却する流れ

仲介で自宅を売却する場合は、売却準備から査定、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引渡しへと進みます。

売却を始めてから住宅ローンの残高や必要書類を確認すると、その後の手続きに影響する場合があります。最初に資金状況や希望する売却時期を整理しておくことが大切です。

相場・住宅ローン残高を確認して売却準備をする

最初に、自宅と条件が近い物件の売却事例などを確認し、おおよその相場を把握します。売却希望額だけでなく、「いつまでに売りたいのか」「売却後はどこに住むのか」なども整理しておきましょう。

住宅ローンを返済中の場合は、金融機関などで現在の残高を確認します。売却代金を住宅ローンの返済に充てる場合、残高を把握していなければ売却後に手元へ残る金額を判断できません。

登記識別情報や固定資産税関係の書類、自宅を購入した際の売買契約書など、売却に関係する資料も整理しておくと、その後の査定や契約を進めやすくなります。必要書類は物件や取引状況によって異なるため、不動産会社へ確認しましょう。

不動産会社に査定を依頼する

売却準備ができたら、不動産会社へ自宅の査定を依頼します。査定方法は、大きく「机上査定」と「訪問査定」に分けられます。

机上査定は、所在地や面積、築年数、周辺の取引事例などをもとに価格を算出する方法です。訪問査定では、不動産会社の担当者が現地を確認し、建物の状態や接道状況、周辺環境なども踏まえて査定します。

査定額は、不動産会社が売却できると予測した価格であり、その金額で売れることを保証するものではありません。査定額の具体的な見方や不動産会社の選び方については、後述する「自宅売却で失敗しないための注意点」で詳しく解説します。

媒介契約を結んで売却活動を始める

仲介を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。国土交通省も3類型を示しており、他社にも重ねて依頼できるか、自分で見つけた買主と直接契約できるかなどに違いがあります。

一般媒介契約では複数の不動産会社へ仲介を依頼できます。専任媒介契約と専属専任媒介契約では、原則として仲介を依頼できる不動産会社は1社です。また、専属専任媒介契約では、売主自身が見つけた相手と直接売買することも制限されます。

媒介契約後は売出価格を決め、広告掲載などの販売活動を開始します。購入希望者から問い合わせが入れば内覧に対応し、購入申し込みがあった段階で価格や引渡し時期などの条件を調整します。

売買契約・決済・引渡しを行う

購入希望者と売買条件について合意したら、売買契約を締結します。契約時には売買代金、引渡し日、物件の状態、契約解除に関する条件などを確認します。買主から手付金を受け取る契約も一般的です。

契約後は引渡しに向けた準備を進めます。住宅ローンが残っている場合は、売却代金などを利用してローンを完済し、抵当権を抹消するための手続きを行います。住宅ローン完済後の抵当権抹消については、法務局も登記手続きを案内しています。

決済日には残代金の受領や登記手続きを行い、鍵などを買主へ渡して引渡しが完了します。

自宅は住みながらでも売却できる

自宅を売却するために、販売活動を始める前から退去する必要はありません。居住中の状態で売却活動を進め、買主が決まってから引っ越すことも可能です。

ただし、住みながら売却する場合は購入希望者が生活中の室内を内覧するため、日程調整や室内の見せ方に配慮する必要があります。住み替えを予定している場合は、自宅の売却と新居の購入をどの順番で進めるかも重要です。

居住中の自宅でも売却できる

現在生活している自宅でも、査定や媒介契約、販売活動、売買契約を進められます。購入希望者が物件を確認する内覧も、売主が居住している状態で行うことが可能です。

通常の売買では、売買契約で定めた引渡し日までに退去し、買主へ物件を引き渡します。売却と新居への入居のタイミングが合わなければ、仮住まいが必要になる場合もあります。

一方、売却後に賃貸借契約を結んで同じ自宅に住み続けるリースバックでは、売却に伴う転居を避けられます。通常売却とは仕組みが異なるため、売却後の住まいまで考えて方法を選ぶことが重要です。

住みながら売る場合は内覧対応が重要

居住中の物件では、購入希望者が実際の室内を見て購入を検討します。内覧前には整理整頓を行い、玄関やリビング、水回りなど目につきやすい場所を清潔にしておきましょう。

カーテンを開けて室内を明るくする、不要な荷物を減らす、換気をして生活臭を抑えるなどの準備も有効です。購入希望者が落ち着いて確認できる環境を整えることで、自宅の状態や広さを伝えやすくなります。

また、内覧希望が入った際に毎回断っていると、購入を検討してもらう機会を逃す可能性があります。休日だけでなく、対応できる日時をある程度広く確保しておくと売却活動を進めやすくなります。

住み替えでは「売り先行」と「買い先行」を検討する

住み替えを目的に自宅を売却する場合、自宅の売却を先に進める「売り先行」と、新居の購入を先に進める「買い先行」があります。

売り先行では、自宅の売却価格が確定してから新居の購入予算を決められるため、資金計画を立てやすい点がメリットです。一方、自宅の引渡しまでに新居へ入居できなければ、仮住まいが必要になる場合があります。

買い先行では、新居を確保してから自宅を売却できるため、仮住まいを避けやすくなります。ただし、自宅の住宅ローンが残っている状態で新たな住宅ローンを組むと、一時的に返済負担が重なる可能性があります。

どちらが適しているかは、住宅ローン残高や自己資金、希望する住み替え時期によって異なります。自宅の査定額と新居の購入予算を確認しながら計画を立てましょう。

自宅売却にかかる費用・税金

自宅を売却すると、売却代金をそのまま受け取れるわけではありません。仲介手数料などの費用が発生するほか、売却によって利益が生じれば所得税や住民税が課される場合があります。

税額は売却価格だけでは判断できません。自宅の取得費や売却にかかった費用、所有期間、利用できる特例などによって変わるため、売却前に基本的な仕組みを把握しておきましょう。

仲介手数料などの売却費用

自宅の売却では、主に次のような費用が発生する可能性があります。

• 仲介手数料
• 売買契約書にかかる印紙税
• 抵当権抹消登記にかかる費用
• 測量が必要な場合の測量費
• 建物を解体して売る場合の解体費
• 引越し費用

仲介手数料や測量費、売却のために行った建物の取壊し費用などは、内容によって譲渡所得を計算する際の譲渡費用に含められる場合があります。国税庁も、仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代などを譲渡費用の例として挙げています。

なお、個人が生活用として使用している自宅を売却する場合、自宅の売却そのものは消費税の課税対象ではありません。一方、不動産会社へ支払う仲介手数料など、課税対象となるサービスには消費税がかかります。

（参考：国税庁『No.3208 長期譲渡所得の税額の計算』）

（参考：国税庁『No.6109 事業者が事業として行うものとは』）

売却益が出ると譲渡所得に税金がかかる

土地や建物を売却して利益が生じると、譲渡所得として所得税や住民税の対象になります。

譲渡所得は、基本的に次の式で計算します。

• 譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

取得費には、自宅を購入した際の代金や購入手数料などが含まれます。ただし、建物については購入代金をそのまま取得費にできるわけではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

（参考：国税庁『No.3261 建物の取得費の計算』）

そのため、「購入したときより安く売れたから譲渡所得は発生しない」とは限りません。購入時の資料を確認し、土地と建物の取得費を適切に計算する必要があります。

税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。5年を超える場合は長期譲渡所得となり、所得税15％、住民税5％が基本です。5年以下の場合は短期譲渡所得となり、所得税30％、住民税9％が基本となります。所得税には別途、復興特別所得税などが加わるため、実際の税額は適用される特例も含めて確認しましょう。

マイホームの3,000万円特別控除を利用できる場合がある

自宅を売却して譲渡所得が生じても、一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用できる場合があります。適用されると、所有期間にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

対象となるのは、現に自分が住んでいる家屋や、一定期間内に売却する以前住んでいた家屋などです。また、親子や夫婦など特別な関係にある人への売却は対象になりません。そのほかにも過去に利用した特例などに関する要件が定められているため、「譲渡所得が3,000万円以下なら誰でも利用できる制度」ではありません。

住み替えで新居を購入する場合は、住宅ローン控除との適用関係にも注意が必要です。3,000万円特別控除などの譲渡特例を利用した時期によっては、新居について住宅ローン控除を受けられない場合があります。

（参考：国税庁『No.3302 マイホームを売ったときの特例』）

関連記事：自宅売却で税金がかからない条件とは？3,000万円控除から確定申告まで解説

確定申告が必要になるケース

自宅を売却して譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。国税庁も、土地や建物の売却について、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて利益が生じる場合は原則として申告が必要と案内しています。

3,000万円特別控除を利用して最終的な課税額が0円になる場合でも、特例の適用を受けるには確定申告が必要です。

一方、売却しただけで必ず全員が確定申告をしなければならないわけではありません。譲渡損失が生じた場合でも、一定の要件を満たすマイホームの譲渡損失について損益通算や繰越控除の特例を利用する場合などは、確定申告が必要になります。

自宅売却で失敗しないための注意点

自宅売却では、査定額だけを見て不動産会社を決めたり、十分な資金計画を立てずに売却を始めたりすると、想定していた条件で売れない可能性があります。

査定額、売却スケジュール、住宅ローン、物件の状態という4つのポイントを事前に確認し、無理のない計画を立てましょう。

査定額の高さだけで不動産会社を選ばない

複数の不動産会社へ査定を依頼すると、会社ごとに異なる査定額が提示されることがあります。しかし、最も高い査定額を提示した会社へ依頼すれば、必ずその金額で売れるわけではありません。

不動産会社が媒介価額について意見を述べる場合は、その根拠を示して説明することが求められています。査定額そのものだけでなく、周辺の成約事例や物件の状態など、どのような根拠で価格を算出したのかを確認しましょう。

売却方法の提案や販売活動の内容、担当者の説明のわかりやすさなども比較し、納得できる不動産会社を選ぶことが重要です。

（参考：国土交通省『宅地建物取引業法施行規則第十五条の七第四号の規定に基づく標準媒介契約約款』）

余裕を持った売却スケジュールを立てる

仲介では購入希望者を探す必要があるため、希望する時期までに必ず売却できるとは限りません。売却期限が迫ると、希望価格を下げて売却を急ぐ必要が生じる場合があります。

また、買主が決まっても、売買契約を締結した当日に自宅を引き渡すとは限りません。住宅ローンの手続きや引越し、登記の準備なども必要です。

住み替えを伴う場合は、新居の購入や入居時期も関係します。売却時期だけでなく、引渡し後の住まいまで含めたスケジュールを決めておきましょう。

住宅ローンが残っている場合は完済できるか確認する

住宅ローンが残っている自宅には、一般に金融機関の抵当権が設定されています。住宅ローンを完済した場合は抵当権抹消登記を行います。

自宅を売却する際は、売却代金から仲介手数料などの費用を差し引いた金額で住宅ローンを完済できるか確認することが重要です。売却代金だけで不足する場合は、自己資金で不足分を補えるかも検討します。

住宅ローン残高が売却可能額を大きく上回り、自己資金でも完済できない場合は、通常の売却をそのまま進められないことがあります。早い段階で金融機関や不動産会社へ相談し、売却方法を検討しましょう。

（参考：法務局『住宅ローン等を完済した』）

関連記事：家を売ってもローンが残る場合はどうすればよい？4つの対処法を紹介！

物件の不具合や重要事項を正確に伝える

雨漏りや設備の故障など、自宅について把握している不具合がある場合は、不動産会社へ正確に伝えましょう。

民法では、引き渡された目的物が種類や品質などについて契約内容に適合しない場合、買主が売主へ修補や代金減額などを求められる規定があります。売却した自宅が契約内容と異なる状態だった場合は、契約不適合責任が問題になる可能性があります。

不具合があるからといって必ず修理してから売却しなければならないわけではありません。重要なのは、把握している事実を隠さず、不動産会社と相談したうえで契約内容へ適切に反映することです。

（参考：e-gov 法令検索『民法（明治二十九年法律第八十九号）』）

自宅を売った後も住み続けたいならリースバック

「自宅を売却して資金を得たいものの、引っ越したくない」という場合は、リースバックが選択肢になります。

国土交通省はリースバックについて、自宅を売却して現金を得た後、賃料を支払うことで売却した住宅に住み続けられるサービスとして案内しています。売却価格だけではなく、売却後の家賃や賃貸借契約の条件まで確認することが重要です。

リースバックなら自宅を売却しても住み続けられる

リースバックでは、自宅を売却して売却代金を受け取った後、新しい所有者との間で賃貸借契約を結びます。売却後は自宅の所有者ではなく借主となり、家賃を支払いながら同じ家で生活を続けます。

通常の自宅売却では、原則として引渡しに合わせて退去する必要があります。リースバックなら転居を伴わないため、生活環境を変えずに自宅を資金化できる点が特徴です。

一方、自宅の所有権は売却によって失われ、売却後は家賃の支払いが続きます。利用前には、売却によって得られる資金だけでなく、その後の住居費まで含めて検討する必要があります。

リースバックが選択肢になるケース

リースバックは、例えば次のような場合に検討できます。

• 老後の生活資金を確保したい
• 自宅を資金化して住宅ローンなどの負担を整理したい
• 医療費や事業資金など、まとまった資金が必要になった
• 子どもの学区などの事情から転居を避けたい
• 住み慣れた自宅で生活を続けながら資金を確保したい

ただし、住宅ローンが残っている場合は残債と売却価格の関係などによって利用条件が変わります。資金が必要だからといって、全てのケースでリースバックを利用できるわけではありません。

リースバックでは売却価格・家賃・契約条件を確認する

リースバックを検討するときは、売却価格だけで契約先を決めないことが重要です。売却後は家賃を支払い続けるため、毎月の負担が生活費に与える影響を確認する必要があります。

また、賃貸借契約が普通借家契約か定期借家契約かによって、契約期間や契約終了後の扱いが異なります。定期借家の場合は契約期間の満了によって終了し、住み続けるには貸主との合意による再契約が必要です。

契約期間、再契約の可否や条件、家賃、将来の住み替え予定などを確認し、長期的な収支まで含めて判断しましょう。

関連記事：リースバックの定期借家契約とは？普通借家契約との違いと再契約の注意点

自宅の売却・リースバックはリアルエステートへ相談

自宅を売却したいものの、「売却後も現在の家に住みたい」「一般的な方法では売却が難しいと言われた」といった悩みがある場合は、リアルエステートへご相談ください。

リアルエステートの「おうちの再生リースバック」は、自宅を売却した後も賃貸借契約を結んでそのまま住み続けられるサービスです。全国47都道府県の不動産に対応しており、Webでの相談にも対応しています。

また、権利関係が複雑な物件や、一般的に建て替えが難しい物件などについても積極的に買取を検討しています。一般的な不動産会社では取り扱いが難しい物件についても、まずは現在の状況をお聞かせください。

売却後の家賃や売却価格についても、現在の資金状況や将来のライフプランを踏まえてご提案しています。自宅を資金化しながら今の住まいで生活を続けたい場合は、「おうちの再生リースバック」の無料相談・査定をご利用ください。

まとめ

自宅を売却する方法には、不動産会社による仲介・買取や個人間売買があります。市場価格に近い価格での売却を目指す場合は仲介、売却までの早さを重視する場合は買取など、目的に応じて方法を選ぶことが重要です。

現在住んでいる自宅でも売却活動はできます。仲介で売却する場合は、相場や住宅ローン残高を確認したうえで査定を受け、媒介契約、販売活動、売買契約、決済・引渡しへと進みます。売却時には仲介手数料などの費用が発生するほか、譲渡所得が生じれば税金がかかる場合もあるため、資金計画を事前に立てておきましょう。

自宅を売却して資金を確保したい一方、住み慣れた家から引っ越したくない場合は、リースバックも選択肢のひとつです。「おうちの再生リースバック」では、自宅の売却から売却後の居住まで含めたご相談を受け付けています。自宅の売却方法に悩んでいる場合は、リアルエステートへご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける