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2025/11/21住んでいる家を売る方法と注意点！成功の流れを完全ガイド
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住んでいる家を売る方法
不動産を売却する際には、いくつかの方法があります。以下は、主な方法とそれぞれの特徴についての説明です。
仲介による売却（売却代理）
仲介は、不動産会社を通じて買主を探す方法であり、売却価格が高くなる可能性があります。不動産会社が買主を見つけ、交渉や契約手続きをサポートしてくれます。仲介は、不動産売却に関する専門知識が不要で、比較的高値で売却できる可能性が高い一方で、売却までに時間がかかる場合があります。
不動産会社による買取
買取は、不動産会社が直接買主として物件を購入する方法です。買取は迅速に売却が進むため、買主の募集や交渉の手間を省ける方法です。ただし、仲介に比べて売却価格が低くなることがあります。
個人売買のメリットとデメリット
個人売買は、不動産会社を介さず、自ら買主を見つける方法です。この方法では仲介手数料は発生しませんが、売主自身が契約書の作成や手続きを行う必要があり、専門知識が求められます。初めての不動産売買者には難しい方法かもしれません。
これらの方法の選択は、個々の状況やニーズに応じて検討する必要があります。不動産売却に際しては、各方法の利点と欠点を比較し、最適な方法を選択することが大切です。
家を売るための基本的な流れ
事前準備
家を売る際、まず希望する売却時期や価格を明確にしましょう。住宅ローンの残高がある場合は、その残高を確認します。物件概要書、登記事項証明書、固定資産税納税通知書、間取り図、敷地測量図などを準備します。
査定
不動産会社に査定を依頼し、売却価格を決定します。査定は通常、机上査定（Webや電話で情報を提供する方式）または訪問査定（不動産会社のスタッフが現地調査を行う方式）のいずれかで行われます。査定額を元に売り出し価格を設定します。
販売活動
売却を希望する不動産会社を選び、媒介契約を締結します。媒介契約にはいくつかの種類があり、自身のニーズに合った契約を選ぶことが重要です。不動産会社は広告を通じて購入希望者を募り、売主は購入希望者からの問い合わせや内覧対応などに応じます。
売買契約
買主が決まった場合、買主からの購入申込書を受け取ります。契約内容に問題がなければ、売主、買主、不動産会社が立ち会い、契約書の記名押印や手付金の受領を行い、売買契約が成立します。
決済・引渡し
売買契約が成立したら、決済と引渡しの手続きが行われます。売却代金の残金を受け取り、固定資産税や管理費、修繕積立金などの金銭調整を行います。これらの手続きが完了したら、物件を買主に引き渡します。この段階の所要時間は通常1〜3か月ほどです。
確定申告
不動産の売却により譲渡所得が生じる場合は、確定申告が必要です。確定申告の期限は、売却が行われた翌年の2月16日から3月15日までです。確定申告書と必要書類を提出し、所得税の清算を行います。
売った後も住み続けられるリースバックとは？
リースバックは、お客様が所有する不動産を売却した後に、売却後もその不動産を賃貸借契約を結ぶことで引き続き利用できる仕組みです。つまり、不動産を売却した後も、そのまま居住または利用を続けることが可能です。
リースバックの特徴
不動産の売却と賃貸契約の結びつき: リースバックでは、不動産を売却した後、新たな所有者となった人と賃貸借契約を結び、その不動産を引き続き利用します。売却後も同じ住居や事業用不動産を使いたい場合に適しています。
リースバック契約の終了後、通常は「期間満了による退出」または「再契約による居住延長」といった選択肢が提供されます。お客様の都合に合わせて、その後の行動を自由に選択できます。リースバックは、戸建て住宅、マンション、オフィス、店舗、倉庫など多様な不動産に適用できます。個人や法人のどちらも利用可能です。
リースバックで得られた資金は、老後の生活資金、住宅ローンの返済、事業資金、設備投資など、さまざまな用途に利用できます。
リースバックは、不動産の所有者にとって、資金調達や生活スタイルの維持に役立つ方法として提供されています。ただし、具体的な契約条件や制度は国や地域によって異なることがあるため、詳細は契約を検討する際に確認する必要があります。
家を売る際に注意すべき税金
消費税
不動産の売却価格には消費税が課されません。ただし、不動産取引に関連するいくつかの費用や手数料に消費税が発生する場合があります。以下はその主な例です。
不動産仲介手数料：不動産仲介業者に支払う仲介手数料は、消費税の対象となります。不動産を売却する際に不動産業者を利用する場合、その手数料に消費税が含まれています。
司法書士や弁護士の手数料：不動産の売買契約や登記手続きなどに関連する法律専門家への支払いも、消費税の対象です。例えば、司法書士に支払う登記手数料や弁護士の法律アドバイスにかかる費用などがこれに該当します。
不動産の一部を家具や備品と一緒に売却：不動産売買契約において、家具や備品を一緒に売却する場合、その付加価値部分に消費税がかかります。ただし、一括で不動産と家具・備品を売却する場合、別途の消費税がかからないこともあります。
不動産業者が提供するサービスに関連する費用：不動産業者が提供する特定のサービスやアフターサービスに関連する費用には、消費税がかかることがあります。例えば、リフォームや修繕などを不動産業者に依頼する場合、そのサービスにかかる費用には消費税が含まれます。
不動産取引における消費税の詳細は地域や法律の変更によって異なる場合がありますので、具体的な取引においては専門家や税務署のアドバイスを受けることが重要です。
印紙税
契約書に貼る印紙税は、売買契約書や賃貸借契約書など特定の契約書において、法的な効力を持たせるために課される税金です。契約書の金額に応じて適切な金額の印紙を貼り、消印を押して納税します。
不動産の売買契約書に関連する印紙税は、契約書の金額によって計算されます。売買金額が高いほど、印紙税も高額になります。印紙税の金額は国や地域によって異なり、法的な契約に対しては必要な支払いです。この税金は契約書に適切な金額の印紙を貼ることで納付され、税務署で消印を押すことで正式な手続きが完了します。
不動産の売買契約における印紙税の金額は、売買代金に応じてスケールが決まっており、売買代金が高いほど印紙税も増加します。具体的な金額は国や地域の税制によって異なりますので、不動産取引を行う際には適切な税務署や専門家のアドバイスを受けることが大切です。また、印紙税に関する詳細な情報は税務署のウェブサイトや地方自治体の税務局から入手できます。
その他の税金
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産の抵当権を抹消するために発生する税金です。抵当権は、住宅ローンのような借金が残っている場合に設定されます。不動産を売却する際には、この抵当権を抹消しなければなりません。抵当権を抹消するための登録免許税は、不動産一つあたり1,000円と定められています。
課税額は不動産の種類や複数の不動産の売却に応じて異なります。例えば、一戸建ての売却では、土地と建物は別々に課税され、合計で2,000円になります。抵当権抹消登記に関する手続きや課税額についての詳細は、不動産売買の際に司法書士や不動産関連の専門家に相談することをお勧めします。
譲渡所得にかかる所得税、住民税、復興特別所得税は、不動産を売却した際に得た譲渡所得に対して課税されます。譲渡所得は、不動産を売却した際の売却価格から取得価格や売却にかかった費用を差し引いた金額です。譲渡所得に対する課税は、所得税、住民税、復興特別所得税の3つの税金がかかります。
ただし、譲渡所得がない場合、これらの税金は課税されません。したがって、不動産を売却したからと言って必ずしも税金がかかるわけではなく、売却によって得た譲渡所得が一定の範囲内であれば、所得税や住民税の非課税枠を超えない場合は、税金がかからないこともあります。税金の詳細な計算や申告に関しては、税務署や税理士などの専門家に相談することが重要です。
税金がかからないケースとは？
家を売却する際に税金がかからないケースにはいくつかの条件があります。以下は主なケースです
家を購入価格より安く売却した場合
もし購入価格よりも低い価格で家を売却した場合、譲渡所得が発生しないため、税金はかかりません。
譲渡所得が3,000万円以下の場合
譲渡所得が3,000万円以下の場合、特別控除を利用して税金をゼロにできます。この特別控除は、所得税と住民税の課税対象額を一部免除するもので、多くの人に適用されます。
・住み替えのために家を売却した場合
住み替えの際に売却した家の譲渡所得に対しては、買い替え特例を利用できることがあります。この特例を活用することで、譲渡所得に対する税金を軽減できます。
上記の条件を満たす場合、ほとんどの人は家を売却しても税金（所得税、住民税、復興特別所得税）はかかりません。ただし、具体的なケースや地域によって異なるため、税金に関する詳細な情報は税務署や税理士に相談することが重要です。また、税法は変更される可能性があるため、最新の情報を確認することも大切です。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、不動産の売却に関連する収支を計算する際に使用される重要な要素です。譲渡所得の計算方法は以下の式で表されます
譲渡所得 = 譲渡価格 – （取得費用 + 譲渡費用）
各項目を簡単に説明します
譲渡価格（譲渡所得の上での収入）
これは不動産を売却する際に得られる金額です。建物と土地を含めた売却価格のことを指します。注意点として、固定資産税の精算金も譲渡価格に含まれます。固定資産税は、1月1日時点での所有者に対して請求されるため、売却時には精算が行われます。
取得費用（譲渡所得の下での費用）
これは不動産を取得する際に発生した費用を指します。具体的には、土地や建物の購入代金、購入手数料、設備の追加費用、改良費用などが含まれます。取得費用は譲渡所得の計算において重要な要素であり、売却時に元本を回収するために考慮されます。
譲渡費用（譲渡所得の下での費用）
これは不動産を売却する際にかかる費用を指します。例えば、仲介手数料、司法書士への支払い、融資手続きに伴う費用などが該当します。譲渡費用は売却に関連する支出を表し、譲渡所得から差し引かれます。
譲渡所得は、譲渡価格から取得費用と譲渡費用を差し引いて計算されます。この計算によって、不動産の売却に関連する収支が詳細に把握でき、税金や資産の管理に役立ちます。税金関連の詳細な情報や計算方法については、税務署や税理士に相談することが重要です。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税は、譲渡所得に対して適用される税率を元に計算されます。譲渡所得税の計算式は以下の通りです
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
ただし、所有期間によって税率が異なります。一般的に、売却した年の1月1日時点での不動産の所有期間に応じて、短期譲渡所得税率と長期譲渡所得税率が適用されます。
所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）
税率: 39.63%
所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）
税率: 20.315%
したがって、不動産を売却する際には、所有期間に応じて適用される税率が異なり、譲渡所得に対して譲渡所得税が計算されます。所得税関連の詳細な情報や計算方法については、税務署や税理士に相談することが重要です。税金に関する法律や規制は国や地域によって異なることがあるため、正確な情報を提供できるのは専門家です。
所有期間は、売却した年の1月1日を基準として計算されます。この期間は、不動産を取得した日（取得日）から売却した日（売却日）までの期間を指します。
売却日は通常、売主が不動産を買主に引き渡した日を指しますが、所得税の計算ではその年の1月1日時点での判定が行われます。つまり、同じ年の1月に売却が行われた場合でも、1月1日に売却したものとみなされます。取得日は、不動産を取得した日で、通常は不動産の引き渡しを受けた日です。
例えば、2015年4月1日に不動産を購入し、2020年4月1日に売却した場合、2020年の1月1日時点での所有期間は4年となり、短期譲渡所得として扱われます。
所得期間が5年以下となると、税率が大幅に異なるため、売却時期を検討する際には注意が必要です。不動産を売却したい場合は、まず不動産会社に査定を依頼し、所有期間や建物の築年数などの要因を考慮して売却価格や税金の詳細を確認しましょう。
家を売ったら確定申告が必要
家を売却した場合、翌年には確定申告が必要となります。確定申告は、毎年の所得や所得税に関する詳細を計算し、源泉徴収された税金や予定納税額との精算を行う手続きです。また、各種節税特例を活用するためにも確定申告が必要です。
確定申告を行うには、確定申告書と譲渡所得税の内訳書が必要です。これらの書類は税務署で入手できるか、インターネットからダウンロードできます。確定申告書の記入方法については、国税庁のウェブサイトで詳細が説明されています。わからない点があれば、税務署で相談することもできます。ただし、1月末からは税務署が混雑することがあるため、12月頃に訪れて準備を進めておくことが賢明です。
確定申告の期限は毎年2月16日から3月15日までの約1カ月間ですが、期限直前に書類不足に気付くと申告期限に間に合わない可能性があるため、必要な書類を前もって用意しておくことが重要です。所得税は2月17日から3月16日の間に、金融機関や税務署の窓口で納付することができます。住民税については、通常、申告した年の5月以降に市区町村から納付書が送付されます。納税については、まとめて納税するか、年4回に分けて納付するかを検討しましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
