家を売らずに自分や他人が住むには？借家にするとどうなるか解説

今回の記事は、このような悩みがある方にオススメです。
「今の家を売りたくない」
「売らずに自分たちで住むor他の人に使ってほしい」

「家を売らずに住むなら、そのまま何もしなくてもいいのでは？」
と思いそうですが、実は今のまま何も手を加えずに住み続ける以外にも方法はあります。

その方法が知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

今の家を売りたくないなら、まずは不動産の所有者を確認

家を売りたくないとき、まずは不動産所有者が誰であるかを確認しましょう。

「家族名義の家だと思っていると、実は第3者のものだった」、なんてことも意外にあり得ます。

しかも所有者が自分でなければ家を売ることもできなければ、自分でない所有者が家を売ることを止められません。

所有者が誰であるか確認するには、登記簿謄本or登記事項証明書を発行し、「所有権者」の欄を確認してみてください。

登記簿謄本は法務局の窓口で取得可能です。

法務局に行けない方は、窓口以外にも郵送やオンラインで請求できます。

また、この際に確認する所有者は建物だけでなく土地の所有者も確認しましょう。

建物の家自体は自分や家族名義だけれど、土地は借地ということもあるからです。

※借地・・・他人から借りている土地のこと。借りている人（借地人）側が使う用語。

家を売らずに自分や他人が住む方法はある？

借家として他人に貸し出す

1つ目は、今住んでいる家を空き家にし、他人に借家として貸し出す方法です。

借家として貸し出すことで、

• 家賃収入を得られる
• 建物や敷地を管理してもらえる

などのメリットがあります。

ファミリー層が入居すればある程度長期間住むことになるため、より安定した収入が期待できます。

しかし、賃貸借契約の期間中は今の家には自由に出入りしたり手を加えたりできません。

貸す相手を見極めなければトラブルの元になったり、建物を雑に扱われて大事な家が傷ついたりするかも知れません。

知人や親族に貸す場合でも、専門家に仲介に入ってもらうと良いでしょう。

更地にして他人に土地を貸す

今の家の老朽化が進んでいたり、価値が下がり切った状態であったりする場合はいっそのこと更地にして土地を他人に貸してみてはいかがでしょうか？

「それじゃあ家は売らないけど、家がなくなってしまう」

と思われそうですが、1つ目の借家として他人に貸す方法が取れない場合にはこの方法がオススメです。

築年数が長かったり家の状態が悪かったりすると、それだけ老朽化が進み不動産価値が下がってしまいます。

そうなるとリフォームにお金がかかりすぎてしまいますし、そのままの状態では借り手もつきにくいでしょう。

更地にして土地を貸すことで、

・借主が自由に土地を活用できる

・解体費用がかからない

といったメリットがあります。

また、土地を貸すと「借地契約」を結ばなければなりません。

そうなると契約期間は数10年におよぶため中々土地が返ってきません。

借地契約の種類によって契約期間は異なるため、土地を今後どうしていきたいか自分のライフプランに合わせて契約期間を決めると良いでしょう。

ただし、ここまでの話は家だけでなく土地の所有権も自分が持っている場合です。

もし、「家は持ち家だけれど土地は借りている」という場合は土地を売れません。

リフォームして自分たちで住む

「他人に家を貸すのは嫌だ」

「取り壊して更地にするのも嫌だ」

そういった方は、リフォームして生まれ変わった家に住んでみるのはいかがですか？

借家として貸し出したり更地にして土地を貸し出したりすると、今の家から引っ越さなければなりません。

そうなると住み替えや引っ越しのための費用がかかりますが、場合によってはリフォームの方が安く済むこともあります。

テナントとして貸し出す

最後に、営業テナントとして貸し出すという方法です。

これは、2つ目にお伝えした「更地にして他人に土地を貸す」ことの延長線上にあります。

住宅街や駅近など、店舗を営業するのに良い条件の土地であればテナントを持つ土地として売り出しやすい場合もあります。

逆に田舎で人通りが少なかったり、土地活用がしにくい地形であったりと、立地条件が悪い土地は売れにくいです。

また、住宅を建てて利用する個人との契約よりも、経理担当がいる法人との契約の方が家賃を滞納するリスクは低いでしょう。

ただし、知名度や実績がない素人が個人で法人営業をかけても相手にされません。

法人営業をするのであれば、法人営業が得意な不動産会社に相談してみてください。

家を売らずに借家にするメリット【3つ】

ここでは、家を売らず更地にもせず、賃貸として借家にするメリットをお伝えします。

安定した収入が得られる

借家として貸せば賃貸契約を結ぶため、借主から毎月家賃を得られます。

安定した収入が得られることで、住み替えや引っ越しのための資金、老後の生活資金に役立てられるでしょう。

また、借家が土地付きの戸建てや設備が整っている物件であったり、立地が良い地域に建っていたりするとその分家賃を高く設定できます。

借家が建つ地域によっては入居と退去のサイクルが安定している場合もあり、自分のキャッシュフローやライフプランに影響が少なくなることも期待できます。

例えば、一人暮らしの大学生が多い地域や小中学生を持つファミリー層が多い地域です。

こういった地域では、学校の入学と卒業に合わせて入居・退去するためより契約期間の目処が立てやすいメリットがあります。

節税できる

持ち家を借家として貸し出すと、事業としての不動産所得を得ます。

そうすると、家を所有するのにかかっていた諸費用はこれまで生活費から差し引いてたと思いますが、これからは事業用の経費として計上できます。

それにより、節税対策となるのです。

戻る家がある

例え今は自分で住まなくなった家でも、一旦借家として貸し出すことでいつか今の家に戻りたくなった時に戻れます。

「戻れる家がある」というのは意外に魅力的な選択肢なのです。

例えば離婚した際や、親が介護施設に入った際、一時的に遠方に転勤する際などです。

また、親の家を賃貸に出している間に親が死亡し、その家を相続すると、相続税を節税できます。

賃貸物件を相続する場合は、すぐに家を解体したり入居者に退去してもらったりできないため、相続税の評価を下げて申告できるからです。

なんとその場合の多くは、約20％も節税できます。

家を売らずに借家にするデメリット【3つ】

続いて、家を売らず更地にもせず、賃貸として借家にするメリットをお伝えします。

空室になるリスクがある

借家を運用する場合、空室になると家賃収入が得られません。

安定した収入を得られない事態は避けたいですよね。

借家は平均4年で退去すると言われています。

これはあくまでも平均ですので、もちろん借主の都合で1年や2年で退去する場合もあります。

仮に2年間で1回退去者が出たとして、次の入居者が入るまでに2〜3カ月空くとします。

すると、2年間の空室率は平均で約10％になります。

空室期間が2〜3カ月であればまだ耐えられますが、半年や1年も続くと赤字になるかもしれません。

さらには、住宅ローンが残っていると月々のローンも支払わなければならないため、余計に資金繰りが厳しくなってしまいます。

空室のリスクは大きな痛手となるため、十分な対策が必要です。

家賃が下がる可能性がある

家賃は大事な収入源ですので、家賃が下がってしまうと借家の経営が難しくなります。

家賃が下がる主な原因として、以下の3つが挙げられます。

①建物の経年劣化が影響しているから

建物は必ず経年劣化を起こし、不動産としての価値は年々下落します。

家賃は建物や建物の周辺状況などさまざまな要因で決められますが、この経年劣化も大いに関係しているのです。

一般的には、築3〜10年にかけては下落し続け、築11〜20年にかけては下落が落ち着くと言われています。

下落が落ち着くというのは、「もうある程度落ちたから」という意味です。

②空室を避けるため

前述した通り、できるだけ空室は避けたいリスクです。

そのリスクを避けるため、家賃を下げて集客しなければならない状況になることもあります。

まったく収入が入らないよりはマシだという考えによるものです。

③競合物件が増える

家賃は建物がある地域の需要と供給のバランスによって変わっていきます。

大規模な再開発が行われたり、大型店舗の立地で利便性が上がったり、人口が増えたりと、さまざまな要因がそのバランスに絡み合っているのです。

人々はより生活に便利でコストパフォーマンスの良い物件を求めます。

よって、所有している家よりも良い条件の競合物件が増えると競合物件の需要の方が高くなってしまい、自分が所有している家の家賃が下がってしまいます。

予定外の出費がある

家が思っていたよりも劣化していたり、何かしらのハプニングで破損してしまったりすると修繕費やリフォーム代がかかってしまいます。

場合によっては多額の出費となり、痛手となるでしょう。

こうした予定外の出費が出ても良いように、残った利益はある程度残しておくことをオススメします。

事前にこうした出費が出ることを想定して、「いつ頃に〜〜に使うために〜〜円残す」といった先取り貯金のような方法を取ってみると良いでしょう。

空き家を放置すると起こる怖いリスク【3選】

建物が一気に老朽化する

「人がいない家はすぐに傷む」、とよく言いますよね。

実際にその通りで、建物は定期的に手入れしなければ劣化してしまいます。

とくに木造住宅は季節の変化や天候などの影響を受けやすい構造です。

空き家にする場合に老朽化や劣化を防ぐには、

・換気する

・排水を流す

・庭の手入れ

・ホコリを拭く

などを定期的に行いましょう。

損害賠償請求されるリスク

老朽化や劣化が進んだことで近隣住民に迷惑や被害を受けることがあると、損害賠償を請求される恐れがあります。

災害によって破損した建材が他人の敷地内に入ってしまった場合でも、責任を問われる恐れがあります。

前述した手入れはこうした可能性を防ぐのにも必要なのです。

犯罪に巻き込まれる危険性

人の出入りが少ないことが周辺から分かる建物は犯罪に利用されやすくなります。

不法侵入や不法占拠、集会所や密会所などにされるリスクがあります。

伸びきった雑草や明らかな劣化は建物の外から見えますし、周辺に住んでいる人であれば人の出入りがないことを把握しているかもしれません。

前述した老朽化・劣化を防ぐための行動は、こうした犯罪の予防にも繋がります。

おわりに

今回はここで以上となります。

今回は、今の家を売らずに自分or他の人が住むことに着目して解説しました。

家を売りたくない場合は、誰が住むにしろ更地にするにしろ、まずは「所有権の確認」が重要です。

その際、建物だけでなく土地の所有者も確認しましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける