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2025/11/21家を売る最適なタイミングはいつ？ローン返済と売却のポイント
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家を売るタイミングとは？ライフイベントと市場動向を考慮しよう
家を売るタイミングは、ライフイベントや住宅ローンの状況に合わせて選ぶケースが多いです。
家を売るタイミングを誤ると、予期せぬトラブルや問題が生じる可能性があります。
不動産の資産価値も影響するため、売却を考える際はその価値を把握しておくことが重要です。
家を売るタイミングについて理解して、自分にとって適切なタイミングで行動できるように計画を立てましょう。
子供が独立したタイミングで家を売る理由
子供がいる家庭では、子供部屋など家族が住みやすい間取りの家を購入することが一般的です。
しかし、あくまでも子供がいることを前提とした家になっているため、子供が独立した後には部屋数などが余ってしまうケースは珍しくありません。
使われていない部屋は管理が手間になるため、空き部屋の掃除が大変になることもあります。
子供が独立し夫婦のみ、あるいは一人暮らしとなった場合、他の住まいの選択肢も検討されることが多いです。
たとえば、夫婦だけで自分だけで生活をするなら賃貸物件で十分と考えるなら、家を売却して売却によって得た資金を活用して引っ越しをする選択肢もあります。
子供が独立したタイミングで家を売ることを考えるケースは多く、他にも相続などの観点から考えて早い段階で家を処分するのも方法としては有効です。
転勤による引っ越し：家を売る決断のタイミング
会社で働いていると家を持っていても転勤が命じられることもあり、転勤が命じられた場合には家をどうするかの判断をしなければなりません。
転勤で住み続けることが難しい場合は、単身赴任や家族全員での引っ越しが考えられます。
単身赴任であれば家族が継続して住み続けるため問題ありませんが、引っ越しをするのであれば家をどうするかを決めることが必要です。
空き家にすると劣化が早く、固定資産税などの維持費もかかるため注意が必要です。
また、どれくらいの期間で戻ってこられるかもわからないなら、無理して家を持ち続けるのではなく売却するほうがメリットが大きいケースも珍しくありません。
どうしても売りたくないと感じていて、転勤から戻ってこられる目途が付いているなら転勤している間だけ貸家にするなどの対策もあります。
住宅ローン支払い困難時に家を売る選択肢
住宅ローンの支払いが難しい場合も家を売るタイミングとなり、支払い不能が続くのは避けるべきです。
一般的には住宅ローン契約をする際には家や土地などの不動産は担保設定されているため、住宅ローン返済が滞っていると法律に基づいて不動産は回収されて住宅ローン返済に充てられます。
しかし、住宅ローン返済が滞って回収されれば、金融事故として取り扱われて他のローンが組みにくくなるため注意しましょう。
金融事故を起こしてしまえば他のローンが組めなくなります。しかし、住宅ローン返済が難しくなった場合には、家を売却して住宅ローンを完済すれば金融事故にはなりません。
住宅ローン返済が難しくなった場合には先に金融機関に相談して、具体的にどうすれば良いかについてアドバイスを受けるのがオススメです。
家を売って住宅ローンはどうなるのか？売却時の注意点
家を売って住宅ローンがどうなるかですが、一般的には家を売ったお金で返済するケースが多いといえるでしょう。
家を売る時に住宅ローンが完済できていれば、売却益は自由に使えます。
一方で、家を売ったタイミングで住宅ローンが残っているのであれば、金融機関に相談して繰り上げ返済を検討しましょう。
金融機関や住宅ローン商品によっても違いますが、基本的には住宅ローンは不動産担保設定をしているため、担保設定している不動産を売却するなら先に住宅ローン返済をしなければなりません。
そのため、住宅ローンが残っている状態で家を売るなら、金融機関にあらかじめ相談して協力しながら進めていくのが大切です。
家を売却して利益が出る場合とは？
家を売却すると利益が出るケースもあることから、住宅ローンなどとのバランスを考えても利益が出るなら売却を考えるかもしれません。
建物は減価償却で年々価値が減少するため、新築時が最も高い資産価値を持ちます。
土地は減価償却の対象外で、購入時と売却時の価値に大きな変動がないことが特徴です。
しかし、時代の移り変わりによって不動産需要が高くなれば、購入価格よりも売却価格が上回るケースがあります。
たとえば購入時には周りに建物などがなく土地価格が安かったが、土地開発などの影響で土地価格が上がった場合です。
全体的なケースから考えると、購入価格よりも土地価格が上回るケースは少ないですが、さまざまな要因によって上回る可能性はあります。
譲渡所得税が発生するケースとその計算方法
家を売却して利益が出た場合は譲渡所得が必要になりますが、譲渡所得の計算式は以下の通りです。
売却価格－（購入価格＋譲渡費用）＝譲渡所得。利益が出た場合のみ譲渡所得税が課されます。
また、譲渡所得は家を所有していた期間によっても税金が異なります。所有していた期間が5年以内で短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得となります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が変わってくるため、利益を考えるなら長期譲渡所得で売却したほうが良いでしょう。
それぞれの税率は以下のようになりますが、2037年までは復興特別所得税がかかります。
短期譲渡所得＝所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％＝39.63％
長期譲渡所得＝所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％＝20.315％
早く家を売るための実践的な方法
家を売ると決意してもすぐに売れるわけではなく、自分たちが希望している売却価格で購入してくれる相手が現れなければ売れません。
売却までの期間はケースバイケースで、すぐ売れる場合もあれば数年かかることもあります。
家を売る判断をした理由によっても違うといえますが、すぐにでも家を売りたいなら対策を考える必要があります。
また、自分たちで売却の手続きをすべておこなうのは難しいため、複数の不動産会社などに相談するようにしましょう。
不動産会社が持っている独自のネットワークを活用して、買い手と売り手それぞれの希望を満たしている先をマッチしてくれます。
不動産取引が活発な3月・9月を狙う
不動産取引が活発な3月と9月を狙って売却する方法が挙げられますが、3月と9月は引っ越しをする人が多いことから需要も高くなるのが特徴です。
企業では半年ごとに人事異動などが起こることから、新しく家を購入したいと考える人も多くなります。
不動産取引が多くなっているので家を売却しても早めに購入される傾向があり、自分の家を売却したいと考えているなら3月と9月を狙いましょう。
3月・9月の売却を狙うなら、2月・8月に売り出しを始めると良いでしょう。
相場価格よりも売却価格を抑える
相場価格を参考にして売却価格は決定しますが、相場価格よりも売却価格を抑えれば他との差別化が図れて人の目に留まる可能性が高くなります。
相場価格より低く設定すると、問い合わせが増えやすくなります。
問い合わせが複数あった場合には、購入希望者の間で契約を検討して決定を早める必要があると考えるかもしれません。
相場価格と合わせた金額にしていると、他の物件との差別化を図るのが難しく、住宅設備などに関しても一般的な範疇になっていると決め手に欠けるといえるでしょう。
不動産買取専門業者を利用したスピード売却
不動産買取業者は不動産買取をして、買取した不動産を他の購入希望者に売却をしています。
仲介業者を通さず買取業者に依頼すると、売却までの時間が短縮されるメリットがあります。
一方で、売却金額は不動産仲介での売却よりも低くなり、基本的には不動産仲介での売却の8割程度といわれています。
不動産買取業者では明確に買取金額を提示してくれるため、住宅ローンなどとの兼ね合いも調整しやすいです。
今すぐにでも売却したいと考えているなら不動産買取専門業者への依頼が適しています。
複数の不動産会社に相談して最適な売却方法を見つける
不動産会社によって持っているネットワークが違うだけでなく、得意としているジャンルも違うことから複数の不動産会社に相談しましょう。
たとえば不動産仲介に関しても、戸建ての取り扱いが得意としているケース、マンションの取り扱いを得意としているケースなどさまざまです。
1社だけに相談をしていると比較ができないため、自分が依頼した不動産会社が適切な対応をしてくれているかどうかもわかりません。
適切な対応をしてくれているかどうかを判断するためにも、複数の不動産会社に相談して比較するのが大切です。
他にも得意としている客層も違い、自分が売りに出している物件がどの客層に人気になるかの予測はできません。そういった面からも複数の不動産会社に相談するのがオススメです。
家を売る最適なタイミングを見極めるためのポイント
家を売るタイミングはしっかりと判断して、自分にとってメリットがあるタイミングを見つけることが大切です。
もちろん、家を売りに出した事情や状況によっては難しくなりますが、少しでも良い条件で売却するためには流されるのではなくできる限りの対応をしましょう。
注意点としては、住宅ローンが残っている場合には、住宅ローン完済などの整理もしなければなりません。
家は売却を希望してからすぐに売却できるものではないため、少しでも早い段階で行動を起こすのが重要です。
家を売るタイミングをしっかりと判断するには、自分が保有している不動産の資産価値についても調べて把握してタイミングを図りましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
