最終更新⽇時
2025/11/21売れにくいボロボロの家でも売れる！今すぐ実践すべき対策
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
ボロボロの家、どう対処すべきか？
みなさんはどのような家に住んでいますか？家は放っておくとどんどん劣化してしまいます。もし今の家がボロボロになったら、どうすればよいのでしょうか。また、すでにボロボロの家を所有している方は、その物件をどのように扱うのが最もメリットがあるのでしょうか。一般的にはリフォームや売却といった手段がありますが、あまりにも家がボロボロの場合、簡単にはリフォームや売却できません。今回は劣化した家への対処法についてご紹介します。
「古い家」とは何か？その定義と基準
そもそも古い家とは、どのような状態の家を指すのでしょうか。古い家とみなされる基準には、耐用年数や耐震基準などがあります。木造建築の物件の場合、建設されてから20年を超えた物件が古い家とされます。これは、木造建築の耐用年数が22年とされているからです。つまり、築年数が20年を超えた物件は市場価値が下がるのです。他の基準としては、建物が「旧耐震基準」と「新耐震基準」のいずれに基づいて建てられたかが重要です。住宅を建てる際には耐震基準をクリアする必要がありますが、この基準は1981年を境に改定されました。旧耐震基準では震度5程度の地震に耐えられること、新耐震基準では震度6〜7の地震に耐えられることというのが基準とされています。つまり、旧耐震基準で建てられた家は「古い家」であり、耐震性の面で基準が低いとみなされるのです。
ボロボロの家を手放すための実践ガイド
所有している物件を手放す方法にはいくつかありますが、物件の築年数が経過している場合、売却は簡単ではありません。ここからは、ボロボロの家を売却するための一般的な方法を3つご紹介します。
家と土地をセットで売却する
築年数が古く、ボロボロになった物件では、古家付き土地として売却することをおすすめします。古家付き土地とは、家を残した状態で土地を売ることを指します。この方法のメリットは、物件を解体する費用がかからないことです。しかし、その代わりに土地の価格が実際の価値よりも下がってしまうというデメリットもあります。
ボロボロの家をリフォームする
ボロボロの状態で売却するのではなく、一度リフォームを行うことで買い手がつきやすくなることがあります。リフォームでは、水回りをきれいにしたり、間取りを変更したりすることで、物件の印象が向上します。また、新耐震基準を満たしていない物件の場合は、基準を満たすようなリフォームを施すことが重要です。
解体し、更地の状態で売却する
古家付き土地では買い手がつかない場合や、リフォームができない物件は、解体を検討するのも一つの手です。解体することで土地の活用の幅が広がり、買い手がつきやすくなるというメリットがあります。ただし、この方法には解体費用がかかるというデメリットも存在します。物件を解体するには、一般的な戸建て場合、90〜200万円程度もの金額がかかります。どの方法にもメリットとデメリットがあるので、よく検討して決める必要がありそうです。
古い家を所有することのリスクとデメリット
古くなった物件は売却が容易でないことがわかりました。それでは、そのまま所有していても良いのでしょうか？実は、そうではありません。古い家を所有している人や、その物件の周囲に住んでいる人にも悪影響を及ぼす可能性があります。ここからは、古い家を所有し続けることによるデメリットをいくつかご紹介します。
倒壊の危険がある
古い家を放置しておくと、倒壊する可能性がありとても危険です。特に、今住んでいる場所とは離れた所に空き家を持っている場合、定期的なメンテナンスを怠り、ますます家の老朽化が進むことがあります。すると地震や豪雨などの災害が原因で家が倒壊してしまうかもしれません。さらに、あまりにも老朽化が進んでいる場合は、災害などがないのに倒壊する可能性もあります。古い家が空き家になってしまっている場合も、定期的にメンテナンスするようにしましょう。そして、早めに売却やリフォームなどの対策をとる必要があります。
害虫や火事、空き巣の被害に遭う
老朽化した家をそのまま放置しておいても害はないように思うかもしれません。しかし、古い空き家には害虫がわいたり、獣が住み着いたりすることがあります。そのせいで近隣の家にも被害が及んでしまう可能性があります。さらに、空き家では虫だけでなく火事や空き巣の被害も発生しやすいです。そうならないためにも、古い空き家は放置しないようにしましょう。
固定資産税や都市計画税が上がる
古い家が空き家として認定されてしまうと、固定資産税や都市計画税が上がってしまいます。一般的な建物がある土地に対しては固定資産税と都市計画税の軽減措置を受けられます。しかし、空き家には火事や倒壊などの危険性があるので、そのような優遇は受けられません。自治体は空き家を処分するように促してくるでしょう。もし自治体からの勧告に従わなかった場合は空き家として認定され、軽減措置を受けていたときと比べて固定資産税が6倍、都市計画税が3倍になってしまいます。
売れにくい家を売却するためのコツ5選
これまで説明してきた通り、ボロボロの家は売却するのが難しいです。古い物件と新しい物件があったら、多くの人が新しい物件に住みたいと思うのは当然でしょう。それでは、古くなってしまった家を売却するにはどうしたら良いのでしょうか。実は、なかなか買い手がつかない物件でも、売却しやすくするための工夫があります。ここからは、売れにくくなってしまった家を売却するためのコツを紹介していきます。
早いうちに売却する
一つ目のコツは、早いうちに売りに出すということです。ボロボロの家は早めに売却してしまいましょう。それは、古い家を放置している間に劣化がますます進み、価値が下がっていってしまうからです。物件の価値は築年数が20年を超えた時点で0になってしまいますが、築20年の物件と築40年の物件ではやはり築20年の物件の方が買い手がつきやすいです。劣化が進んだ家を所有していて、いずれ売却することを検討しているならば、できるだけ早く行動に移すと良いでしょう。
物件に適した不動産業者を選ぶ
老朽化した物件を売却したいならば、その物件の売買の実績がある不動産業者を選ぶことがポイントです。それぞれの不動産業者には取り扱いなれている物件とそうでない物件があります。マンションを売るならマンションの売買が得意な業者、戸建てを売るなら戸建て物件の売買実績がある業者を選ぶことが大切です。大手の不動産業者であればうまく売却できるとは限りません。
家を解体して更地の状態で売る
ボロボロの家を手放す方法には、家をそのままにして土地を売る方法、リフォームしてから売買する方法、更地にする方法などがありました。この中で最も買い手がつきやすいのは、更地にして売却する方法です。それは、更地の方が土地の活用方法が自由なので、買い手の幅が広がるからです。しかし、どのような状態で売却するのが良いかは一度不動産会社に相談してみると良いでしょう。
価格を値下げする
もし物件を売りに出してもなかなか買い手がつかない場合、価格が適切でないことが考えられます。一度価格を下げてみてはいかがでしょうか。価値のない物件に高すぎる価格がついていれば、購入したいと思う人は現れません。一度価格の見直しをする必要があるでしょう。値下げの幅としては、まずは今ついている価格から2割ほど下げてみて様子を見ると良いです。しかし、値下げしすぎてかえって安すぎる価格を設定してしまうと損してしまうので、それも注意が必要です。
不動産業者に買い取ってもらう
家をリフォームしたり価格を下げたりといった工夫をしても買い手がつかなかった場合には、不動産業者に買い取ってもらうと良いでしょう。不動産を売買する際には、不動産会社を仲介役として新しい買い手を探す方法と、不動産会社に直接買い取ってもらうという二つの方法があります。一般的には、仲介の方が高く売却できるので人気があります。しかし、仲介だとなかなか買い手が見つからず、売却が終わるまでに一年近くかかってしまうことがあります。特に、対象の物件が古い物件だと買い手探しが大変なので、不動産会社が売却活動に力を入れてくれないといった場合もあります。一年も売却に時間をかけたくないという人は不動産会社に買い取ってもらえば、買い手探しの分の時間を省略できます。
まとめ
今回は、ボロボロの家を売却する方法について説明してきました。築年数が経過した古い家や空き家などは売却しづらいです。しかし、そのまま所有していても価値はないし、管理は大変だし、放置しておくと家事や空き巣の危険があるのでデメリットしかありません。そのため、早めに売却のために行動したり、物件の価格を値下げしたりと対策をとりましょう。そうすることで買い手を見つけられるかもしれません。ボロボロの家の対処に困った場合には、近くの不動産会社に一度相談してみてください。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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