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2025/11/21自宅売却で得られる3,000万円控除の全貌
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
3,000万円の特別控除とは
自宅を売却した際に3,000万円の特別控除が利用できることをご存知でしょうか。
家を売却する場合、3,000万円の特別控除は大きな節税効果が見込める制度です。制度の概要などについて解説しますので、参考にしてみてくださいね。
3,000万円特別制度の内容
自宅を売却する場合、購入時よりも高い価格で売却することができる可能性があります。自宅などの不動産を売却した場合、売却によって売却益が出ると譲渡所得税の対象となってしまいます。
売却による利益が出た金額から、税金を支払わなければいけません。税率に関してはのちほど詳しく解説します。所有期間に応じた税率で納税する必要があります。自宅を売却した場合、利益が出ると譲渡所得税の計算において、3,000万円の控除が可能です。
大きな節税効果をもたらしますので、必ず利用しておきたい制度といえます。
3,000万円特別控除を使った場合の計算方法
特別控除を利用した際の計算方法を見てみましょう。計算方法は以下の通りです。
売却価格－取得費－売却時の経費－3,000万円＝譲渡所得 譲渡所得×所有期間に合わせた税率＝譲渡所得税 計算のモデルケースとして、8年間所有した自宅の売却価格3,000万円、取得費1,000万円、売却時の経費150万円の場合を計算します。計算は以下の通りです。
3,000万円－1,000万円－150万円－3,000万円＝－1,150万円 3,000万円の特別控除を利用することにより、譲渡所得がマイナスとなりますので譲渡所得税は発生しません。売却益が3,000万円以上にならなければ、譲渡所得税は発生しないことがわかります。
使わない場合との比較
先ほどのモデルケースにおいて、3,000万円の特別控除を使わない場合との比較は、どのように異なるのかが気になるところです。譲渡所得税の税率は、不動産を所有している期間によって税率が大きく異なります。
自宅を所有している期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は以下の通りです。
短期譲渡所得・・・所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％、合計39.63％
長期譲渡所得・・・所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％、合計20.315％
今回のモデルケースは6年間所有していたため、長期譲渡所得に該当します。計算式は下記の通りです。
3,000万円－1,000万円－150万円＝1,850万円
1,850万円×20.315％＝375万8,000円
特別控除を利用しない場合、375万円の譲渡税が発生します。今回のケースでは、特別控除を利用するかどうかで375万円以上の違いが出ます。自宅の売却において非常に節税効果が見込める制度であるといえるでしょう。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用は可能か
3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用はできません。自宅を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用します。住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、住宅ローンの利用が可能です。
住宅ローン控除とは、一定の要件を満たすと住宅ローンにおける年末残高の0.7％を住民税や所得税から控除できる制度です。最大13年まで控除を受けることが可能で、最大で455万円の控除ができます。
住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、住宅ローン控除を利用してしまうと売却した場合、3,000万円特別控除が受けられません。どちらかを選択する必要があります。
3,000万円特別控除を受けられる要件
3,000万円の特別控除を利用する場合、一定の要件を満たしておく必要があります。
特別控除を受けるための要件について説明します。
利用できる要件とは
不動産の売却だと、どのようなケースでも特別控除を受けられるわけではありません。適用を受けるためにはいくつかの要件があり、要件を満たした場合に利用できます。要件は以下の通りです。
- 売却する不動産が自宅として利用されていること
- 転勤で自宅として利用していない空き家で3年前までは自宅として利用していた
- 自宅を1年以内に解体し、賃貸などに出していない土地
- 所有者は不在でも配偶者が自宅として住んでいる建物
- 売却した際の買主が親族、夫婦など特別な関係性がない
- 自宅売却の2年前までに損益通算や損益通算繰越控除の特例を受けていない
- 売却した不動産の収用に関し特別控除など他の特例を受けていないこと
- 災害による売却の場合、居住不可能になって3年後の年末までに売却すること
これらの要件を満たした場合にのみ利用可能です。
一定の要件下で利用できるケース
自宅を売却する場合、解体後の売却や相続による売却など、さまざまな要因が関連した中での売却となるケースが多いといえるでしょう。特別な事情があった場合でも、一定の要件を満たすことにより適用が可能です。
自宅の売却においてよくある事例として挙げられるのが相続です。自分が相続人である空き家を売却した場合、住んでいた方が不動産を所有していることが条件となります。
建て替えなどを行ってしまうと特別控除の適用は受けられませんので、注意しておきましょう。売却した建物が賃貸と併用している住宅である場合は、特別控除の特例を受けられるのでしょうか。
賃貸併用住宅の場合でも特例の対象となります。あくまでも対象となるのは住まいとして利用していた部分です。賃貸部分においては特例の対象とはなりません。その他にも特別な事情により売却要件は異なります。注意しておきましょう。
特別控除を受けるために必要な手続きと書類
要件を満たすと特別控除の対象となり、手続きが必要です。書類も準備しなければいけません。申請を行う手続きや、必要な書類にはどのようなものがあるのでしょうか。
確定申告によって申請が可能
確定申告時に申請手続きを行う必要があります。確定申告は、毎年2月16日から3月15日の間に確定申告の対象となる人が行います。特別控除を利用した場合は、必ず確定申告を行わなければいけません。
手続きに必要な書類
確定申告時の申請においては、いくつかの書類が必要になります。必要書類は下記の通りです。
- 確定申告書と譲渡所得の内訳書
- 戸籍の附表
- 売却した土地、建物の登記簿謄本
- 売買契約書のコピー
- 購入時の売買契約書コピー
- 住民票のコピーやマイナンバー
それぞれ書類の取得場所は異なりますので準備に時間がかかってしまいます。確定申告は、前述したように2月16日から3月15日までに行う必要がありますので、前もって準備しておくといいでしょう。
特別控除を受ける際の注意点
特別控除を受ける際にはいくつかの点に注意しておかなければいけません。注意点をしっかりと理解しておかなければ、特別控除の利用ができないケースや手続きに手間がかかるかもしれないでしょう。注意点についてまとめました。
売却益が3,000万円以下の場合は
売却益が3,000万円以下であれば特別控除が利用できるため、確定申告の必要がないと考える人も多いのではないでしょうか。特別控除は確定申告時に申請することで利用できる制度です。
売却益が2,000万円だった場合、売却益が3,000万円以下だから譲渡所得税が課税されないのではありません。
申告しなければ売却益2,000万円に関して譲渡所得税が課税されます。自分で申請を行わなければ特別控除を使えませんので、確定申告の際には必ず申請を行いましょう。
自宅を賃貸していた場合は
基本的に3,000万円の特別控除は、自宅に関して利用できる制度です。基本的に自宅を賃貸している場合は、売却益が出ても特別控除の対象外となります。
自宅として売却の3年前まで利用していた場合、売却時に賃貸していても、売却後に特別控除の利用が可能です。注意点として売却した場合、賃貸している入居者の立ち退きがあります。
不動産の売却となると、購入希望者は自分たちが居住するつもりで購入するかもしれません。賃貸している自宅を売却する場合、特別控除の利用とともに、入居者の立ち退きが必要になるケースがあることを把握しておきましょう。
自宅を解体していた場合は
自宅を解体しており、更地となっている土地を売却した場合でも、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除を利用することが可能です。一定の要件とは、取り壊したのち1年以内に売買契約を締結する必要があります。
売却目的での解体ならば、買主が見つかった後に解体したほうが特別控除を利用できる可能性が非常に高いでしょう。自宅を解体し1年以内に売却したとしても、解体から売却の期間に土地を賃貸していると、適用から除外されてしまいます。
自宅として利用しており、土地を1年以内に売却し、土地を賃貸していない場合にのみ適用が可能です。
自宅に居住していなかった場合は
転勤で自宅を空き家状態にしており、しばらく戻れないことがわかったので売却したといった事例も多いのではないでしょうか。転勤などにより自宅を売却した場合も、一定の要件を満たすと特別控除の対象となります。
単身赴任で転勤しており、配偶者や子どもが引き続き居住している場合などは、特別控除が利用できます。空き家状態であっても、3年前までは自宅として活用している場合も控除の対象です。
ふたつの自宅を所有している場合においては、主に使っている住まいが控除の対象となりますので、空き家状態の自宅は適用を受けられないかもしれません。複雑なケースがありますので売却前に確認しておくといいでしょう。
自宅が共有名義だった場合は
自宅の場合、所有者が夫と妻である場合も考えられます。共有名義の特別控除は、共有者ひとりあたり最大3,000万円の特別控除が利用可能です。注意点として特別控除を利用する方の全員が、確定申告を行う必要があります。
自宅を売却した場合の3,000万円特別控除を使った際のまとめ
自宅を売却した場合に、売却益が出た際の3,000万円特別控除は、非常に大きな節税効果をもたらします。利用できるならば必ず利用しておきたい制度です。
特別控除の利用には一定の要件も満たす必要があり、申請の手続きや確定申告を行わなければいけません。確定申告期間は1か月しかありませんので、あっという間です。確定申告の経験がない人は早めに書類を準備し、申請に備えなければいけません。
計算式でも紹介したように、特別控除が利用できないときと利用可能な場合では税金の額が大きく異なります。特別控除を理解し、活用しましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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