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2025/11/21住宅を売却する時に高く売るコツは？
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
住宅売却の手順
住宅を売却することは人生でそう多くあることではないため、どのように売却を進めて行けばいいのかおt悩んでいるかたも多いでしょう。本記事では、そういった悩みを解決するために、住宅の売却手順、かかる費用、注意点と、なるべく高く売却するためのポイントについて解説します。ぜひ、住宅を売却する際の参考にしてください。
まず、住宅を売却する時の大まかな手順はこのようになっています。
- （1）査定を依頼する
- （2）不動産会社を選択し、媒介契約を結ぶ
- （3）住宅を売り出し、売買契約を結ぶ
- （4）住宅を引き渡す
それぞれの手順について、解説していきます。
（1）査定を依頼する
住宅を売却する意思が固まったら、不動産会社に査定を依頼します。査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。前者は住宅の情報のみで査定してもらい、早く査定額を知ることができます。後者は不動産会社が実際に住宅を訪問し査定をすることで、正確な査定額を知ることができます。机上査定額の場合は、簡単に査定額を知ることができますが、査定額に確かな根拠がないため、その後は訪問査定が必要となります。
（2）不動産会社を選択し、媒介契約を結ぶ
査定時には、1つの不動産会社だけではなくさまざまな不動産会社に査定を依頼することになります。したがって、納得のいく査定額を提示してくれた不動産会社を選択します。その後、選択した不動産会社と売買契約を結ぶことになります。
媒介契約とは、住宅を売る時に不動産会社と結ぶ契約のことです。売却活動や仲介手数料の取り決めを行います。
（3）住宅を売り出し、売買契約を結ぶ
媒介契約が終わると、次は売却活動です。不動産会社の担当者と売り出し価格を決めて、広告による宣伝を行います。購入希望者から要望があれば、内覧対応をします。
売却活動を通して、住宅の買い手が見つかれば売買契約を結びます。不動産会社を仲介とし、価格や引き渡し時期などの交渉を行います。売買契約締結時には、買主から売主に手付金が支払われます。
（4）住宅を引き渡す
問題なく売買契約が締結されれば、買主に住宅を引き渡すことになります。売買契約時に決めておいた日に住宅の引き渡しを行い、残りの代金が支払われます。一般的には、買主が住宅ローンを組んだ金融機関で行われることが多いです。代金の支払が済んだ後、不動産の所有権の移転登録を行います。不動産の所有権は登記によって基づくため、移転登録が必須となります。
住宅売却にかかる費用
売却の手順について解説してきました。次は、住宅を売約する時にかかる費用について解説していきます。住宅を売却する際にかかる費用は、主に以下の4つです。
- （1）仲介手数料
- （2）売買契約書の印紙税
- （3）登録免許税
- （4）登録手続き時の専門家への報酬
それぞれの費用の内容について、解説していきます。
（1）仲介手数料
仲介手数料とは、売主と買主の仲介をしてくれた不動産会社に支払う費用です。売買契約が成立した時に、支払います。仲介手数料の上限額は法律で定められているため、取引額が400万円を越える場合は、このような計算式で決定されます。
（売却価格 X 3％＋60,000円＋消費税）
上記の計算式で算出されるのは上限であるため、不動産会社によってはもっと安く設定されていることもあります。
（2）売買契約書の印紙税
印紙税とは、日常で経済取引を行う際に作成される契約書や領収書など特定の文書に課税される税金のことです。印紙税は契約書に書かれている金額によって変わり、収入印紙を貼ることによって納めます。例えば、1000万円以上5000万円以下の契約であれば、印紙税は10,000円となります。これは2024年3月31日までは軽減税率での金額になり、軽減税率の特別措置が終了すると、20,000円となります。詳細に関しては、国税庁のホームページを確認してください。
＊参考：国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
（3）登録免許税
登録免許税とは、不動産の登録を変更する際にかかる税金のことです。住宅の場合は、所有権移転登記と抵当権抹消登記が必要となります。前者は所有権の変更を行う登記、後者は住宅ローンが設定されている不動産を売却する時に抵当権を抹消する登記です。所有権移転登記は買主が負担することが多いです。したがって売主は売却する住宅に住宅ローンが設定されている場合に、抵当権抹消登記のための登録免許税を支払う必要があります。
（4）登記手続き時の専門家への報酬
不動産の登記手続きを行う際、さまざまな書類が必要となるため、司法書士や行政書士などの専門家に代行してもらうことがほとんどです。したがって、専門家への報酬を支払う必要があります。金額は取引額や代行内容によって変わるため、事前に見積もりを出してもらい、確認することが重要です。
住宅売却の注意点
ここまで、住宅を売却する手順や必要な費用について解説してきました。次は住宅を売却するときの注意点について、3つの場合にわけて解説していきます。
- （1）住宅ローンがされていた住宅を売る場合
- （2）古い住宅を売る場合
- （3）空き家の住宅を売る場合
住宅の状況によって、注意することは変わります。それぞれの状況に応じて、留意しましょう。
（1）住宅ローンが設定されていた住宅を売る場合
住宅ローンが設定されている住宅を売る際は、売却した時に金額でローンを完済することができるかどうかを確認するようにしましょう。
住宅の売却では、売却価格や自己資金を使って住宅ローンを完済しなければなりません。なぜなら、ローンを完済しなければ抵当権を抹消することができず、住宅を売ることができないからです。抵当権とは、債権者が債務者に対して持っている権利のことで、もし債務者がお金を返すことができなかった場合の保険として、債務者の土地や建物を担保にすることです。住宅ローンの場合は、住宅に抵当権がついているため、完済しないと売却することはできません。
あらかじめ、ローン残高と売却価格を把握し、住宅ローンを完済できるかどうか確認することが大切です。
（2）古い住宅を売る場合
築年数が20年以上の古い住宅を売る場合に気をつけなければならないことは3つあります。
1つ目は、古い住宅の売却が不得意な不動産会社と契約することです。古い住宅は築年数により、リフォームしなければならないのか、解体しなければならないのか変わってきます。したがって、古い住宅を売却した経験が少ない不動産会社と契約を行うのは控えましょう。
2つ目は、リフォームや解体工事を自分の判断で行うことです。築年数の古い住宅の場合は、自分で好きなようにリフォームをしたい人や古民家に住みたいと思っている人がいます。したがって自己判断でリフォームや解体工事を行うと、負担する費用が増えるため、損をしてしまう可能性があります。
3つ目は、住宅の欠点を隠して売却することです。古い住宅の場合は、欠点を抱えていることが多いです。しかし、欠点を隠して住宅を売ることはやめましょう。また売却の前に住宅診断を行うことが大切です。住宅診断とは、ホームインスペクションと呼ばれるもので、住宅診断士が第三者の立場から住宅の劣化状況や欠陥の有無・改修すべき箇所などのアドバイスを行ってくれることです。安心して住むことができる家だというお墨付きをもらうために、住宅診断を行いましょう。
（3）空き家の住宅を売る場合
空き家の売却を考えている場合は、定期的な管理を怠らないように気をつけてください。人が住まなくなった家は、劣化が進んでしまいます。また、庭がある場合に草木を放置していると、害虫が発生する原因となります。住宅の状態が悪ければ、売却価格が下がってしまいます。加えて、買主が見つからない可能性も出てしまいます。
住宅を高く売るときのポイント3つ
これまでのことをふまえて、住宅を高く売るためのポイントを3つにわけて紹介します。3つのポイントをおさえることで、少しでも高く住宅を売却することができます。
- （1）複数の不動産会社に査定を依頼する
- （2）売れやすい時期を選んで売却する
- （3）相場を知り、売り出し価格を高めに設定する
それぞれについて、詳しく見ていきましょう。
（1）複数の不動産会社に査定を依頼する
住宅を売却する時の手順で解説した通り、住宅売却をする際はまず不動産会社に査定を依頼します。この時に、1つの不動産会社に査定を依頼するのではなく、複数の不動産会社に依頼しましょう。売り出し価格を決定する時に参考になるものが査定結果であるため、相場より安く売り出してしまわないようにすることが大切です。1つの不動産会社では、査定結果が安いのか高いのかわからないため、複数の査定結果を出してもらうことで、相場を把握しましょう。
（2）売れやすい時期を選んで売却する
住宅には売れやすい時期というものがあります。売却活動は2月・3月に合わせることがおすすめです。2月や3月は、転勤や進学など新生活に向けて最も不動産が活発に動く時期であるため、住宅の需要が高まります。需要が高まるということは、高い価格で売却を行うことができます。したがって、10月頃から売却準備を始めて2月・3月に売却活動を行うことができるように備えましょう。また、売れにくい時期は8月といわれていますので、8月は避けて売却活動をしましょう。
（3）相場を知り、売り出し価格を高めに設定する
不動産会社の査定によって相場を知り、住宅の価値が把握できたら、売り出し価格は高めに設定しましょう。住宅の売買契約を行う際、多くの買主は値引き交渉を行います。売主は多少なりともこの交渉に応じるのが一般的です。もし、査定金額そのままで売り出しを行った場合、最終的な売却価格が売主の希望の金額を下回ってしまう可能性があります。したがって、最初の売り出し価格を設定する際に高めの価格で設定し、値引き交渉があった場合でも希望金額で売却できるようにしましょう。
まとめ
いかがだったでしょうか。住宅を売却する時に高く売るためには、売却の手順や費用をしっかりと把握し、注意点に留意することが大切です。自分が売りたい住宅がいくらで売れるのか査定し、必要な費用を計算することで、差し引きどのくらいお金が入ってくるのかを知ることができます。よくわからないまま売却をしてしまうと、売却ができなかったり自分が損をしてしまう結果になったりする可能性があります。したがって、住宅を売却する時の基本知識を頭に入れておくことが大切です。
いかがだったでしょうか。住宅を売却する時に高く売るためには、売却の手順や費用をしっかりと把握し、注意点に留意することが大切です。自分が売りたい住宅がいくらで売れるのか査定し、必要な費用を計算することで、差し引きどのくらいお金が入ってくるのかを知ることができます。よくわからないまま売却をしてしまうと、売却ができなかったり自分が損をしてしまう結果になったりする可能性があります。したがって、住宅を売却する時の基本知識を頭に入れておくことが大切です。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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