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2025/11/21家を売りたい方必見！初めての売却ガイドと注意点
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家を売りたい方必見！売却の基本手順
この記事では、不動産売買の初心者にもわかりやすく、家を売る方法をまとめました。「古くなった家を売って資金を得たい」「住み替えをしたい」と考えたら、事前に家を売るためのコツを調べることをおすすめします。家の売却に適した時期、費用の計算法、賢い不動産会社の選び方、やってはいけないことなど、家を売る際には知らなければ損をするポイントが多く存在します。
まず、家を売りたいと考えた際には、売却の手順を確認しましょう。基本的には、以下の流れで家の売却が行われます。
- （1）家を売却した際の相場や評価額を調べる
- （2）家を売る方法を選ぶ
- （3）不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
- （4）家を売り出す
- （5）買い手と条件交渉をし、売買契約を結ぶ
- （6）家を引き渡す
- （7）確定申告を行う
それぞれ、順番に詳しく解説していきましょう。
（1）家を売却した際の相場や評価額を調べる
まずは売却計画を具体化するために、不動産会社などに家の査定を依頼し、大まかな売却額を把握しましょう。家の査定には主に「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、机上査定は手軽に、訪問査定は正確に家の価格を査定してもらうことができます。査定額は不動産会社によって数百万円の差が出ることがあるため、注意が必要です。
似たような物件がいくらで売れているのかを調べて、売り出し価格の参考にするのがオススメです。
不動産には具体的な定価が存在しないため、相場を知らずに損をしてしまうことがないよう気をつけましょう。固定資産税額などから、現在の家や土地の評価額を算出してみると、より具体的に資産価値を知ることができます。
（2）家を売る方法を選ぶ
家を売却するという方針が固まったら、次はその方法を具体的に決定しましょう。方法としては主に「仲介」「買い取り」「個人売却」の3つが考えられます。
仲介とは、不動産会社に家の売却を仲介してもらう方法です。不動産会社が売主に代わって買主を探したり、売買契約書を作成したりして、家の売却を不動産会社と一緒に行います。これは売主の負担が少ない反面、買主が見つかるまでに時間がかかる場合が多く、価格設定やタイミングによっては半年以上買い手がつかない可能性もあります。また、仲介では不動産会社に対して仲介手数料が発生し、通常は家が売れた後に売却価格の3％強を支払うことが一般的です。
個人売買とは、不動産会社を通さずに個人間で家を売買する方法です。個人間で売買を行うため、仲介手数料や消費税等の費用を支払わずに済みます。親族間での売買は個人売買が多いとされていますが、それ以外の場合は信頼できる相手でないと難しく、買主を見つける難易度が高くなります。また不動産会社など公平な第三者が介入しないため、相互の認識が合わなかったり、売買契約書に記載漏れがあったりといった理由でトラブルが発生しやすい取引です。
（3）不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ
検討した結果、仲介や買い取りといった方法を選ぶことになった場合は、対応してもらう不動産会社を選ぶ必要があります。もし個人売買を選択するのであれば、このステップは飛ばして構いません。また、買い取りの場合は媒介契約ではなく不動産会社と直接売買契約を結ぶだけで大丈夫です。不動産会社を選ぶ際は、査定額や不動産会社の対応をもとにするとよいでしょう
不動産会社を通して別の誰かに家を売ることにした場合は、「媒介契約」を結びます。媒介契約には1社としか契約できない「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と、複数の不動産会社と契約できる「一般媒介契約」の3種類があります。専任と専属の違いは「自己発見取引が認められるか否か」で決まっており、専属ではもっとも制約が厳しい代わりに、不動産会社との信頼関係が築けるため安心して取引ができるというメリットがあります。多少手間が増えてもなるべく早く売りたいという場合は、様々な場所で売却活動のできる「一般媒介契約」を選ぶとよいでしょう。
（4）家を売り出す
不動産会社と契約を結んだら、不動産会社が販促活動を行って買主を探します。不動産会社による売却活動はインターネット上の広告・店頭の広告・ポスト投函チラシなどが一般的です。ここで購入希望者から問い合わせがあれば、内覧対応をするという流れになります。住みながら家を売るときは、当然売主も一緒に内覧対応を行います。購入希望者に良い印象を持ってもらえるよう、外観・内観ともに綺麗にしてから対応するように心がけましょう。家の中を片づけておくことはもちろん、排水溝にたまった砂や枯れ葉、浴室に生えたカビなど、細かい部分まで確認しておくと安心です。
個人売買の際は販促活動を行って買主を探すことはあまりありませんが、内覧時の整備や対応などはより重要になってきます。不動産会社が対応してくれないぶん、きちんと自分で家をPRできるようにしておくことが大切です。
（5）買い手と条件交渉をし、売買契約を結ぶ
購入希望者のなかから買主が決定したら、買主からの購入申込書を受け取ります。仲介の場合は、不動産会社が受け取り・チェックまで同時に行ってくれます。このとき、購入申込書の購入希望価格に値引き交渉が含まれているケースがよくあります。この場合、価格交渉だけではなく、引き渡し時期や引き渡しの際の設備などの条件にも交渉がないか、よく確認するようにしましょう。
購入申込書の内容に問題がないようなら売主・買主・不動産会社（仲介の場合）が立会い、契約書に記名押印をして手付金の受領などを行い、売買契約を行います。一度結んだ契約は簡単に覆すことはできませんから、不明点は契約を結ぶ前に確認することがポイントです。
（6）家を引き渡す
売買契約を無事結べたら、決済を行い物件を引渡します。手付金を除いた売却価格分の代金を買主から受け取り、固定資産税や管理費（マンションの場合）、修繕積立金といった、売却する家に関する金銭の精算を行います。決済完了後、物件を引渡します。物件の状態や契約条件を確認し、権利関係の「登記」手続きを終えたら、契約していた不動産会社の仕事は一旦終了となります。
（7）確定申告を行う
家の売却が終わると安心して肩の荷が下りた気持ちになるかもしれませんが、家を引き渡した年の翌年春には、確定申告を行う必要があります。確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額することが出来る特例制度があるためです。また、家を売却することで損失を生んでしまった場合でも、損失を減らすことが出来る特例制度もあります。どのような方法で売却した方も、家を売却した際は忘れずに確定申告を行うようにしましょう。例外もありますが、確定申告は基本的に毎年2月15日から3月16日までに行います。
以上が、家を売る際の大まかな流れと方法です。かなり複雑になるため、ほんの少しのミスが大きな損失やトラブルにつながることもあります。親戚間など特殊な状況を除いては、基本的に個人売買は避け、不動産会社に仲介してもらう形をとるのがオススメです。その際にも、自分で調べられることや準備できることは積極的に行い、なるべく利益が大きくなるように調節していくとよいでしょう。
家を売る際にかかる費用を徹底解説
基本的には住み替えや老後の資産形成のために行われる家の売却ですが、実はそれにも少なくない出費が伴います。ここでは家を売る際にかかる費用を「税金」と「税金以外」に分けて見ていきましょう。
まず税金では、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税・住民税」の3種類がかかります。印紙税は売買契約書を作成する際に貼り付ける印紙の代金で、契約締結時に印紙を購入することで支払います。登録免許税は家の抵当権を抹消する際にかかる費用で、家を買主に明け渡すタイミングか、不動産会社に引き渡すタイミングなどに必要になります。譲渡所得税と住民税は、物件を所有していた期間により「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられ、それぞれ税率が異なるのでしっかり確認が必要です。
また税金以外では、「仲介手数料」「司法書士への報酬」「リフォーム代金」などがかかってきます。仲介手数料は仲介取引を選択した場合にかかる手数料で、取引を仲介した不動産会社にしはらいます。また家の登記手続きなどを司法書士に依頼した場合には、その代金として司法書士に報酬を支払います。家を売却する際にリフォームをしたり、業者を呼んで掃除や片づけをしたりした場合には当然、その代金もかかります。
税金以外は契約方法を調整することで回避することもできる出費になりますが、売主の負担を増やしすぎるとトラブルのもとにもなります。不動産会社や司法書士など、プロの手を借りるべきところでは適切に利用していくことがオススメです。
家を売る際の注意点とは？
次に、売却する物件の種類ごとの注意点をご紹介していきます。
築年数が20年以内の比較的新しいマンションを売る際には、「新しいから高く売れるはず」という安易な考えで計画を立てないように気をつけましょう。比較的新しいマンションを売る場合でも、当然新築時より売却価格は下がります。都市開発があり、急に地価が上がった場合でもなければ、そこまで高額な売却は望めないと思っておくとよいでしょう。
また築20年以上経過した古いマンションを売る際には、「自己判断でのリフォーム」を行わないようにしましょう。古いマンションの場合は、水回りや配線などを大規模にリフォーム・リノベーションした方が売れやすいと考えるかもしれません。ですが、自分たち好みの間取りや壁紙・水回り設備にしたい買主は、できるだけ安く中古マンションを買いたいと考えます。リフォームしてしまえばそういった改装の余地がなくなるだけでなく、物件の売却価格も高くなるため、注意が必要です。古いマンションのリフォームは、必ず不動産会社に相談してから行ってください。
また築20年以内の比較的新しい一戸建てを売る際には、その他の資金繰りでなるべく無理をしないことが大切です。一戸建ての家は基本的に一点ものの間取りになるため、周囲の家の売却相場などは参考程度にしかなりません。一戸建てを売却する際は、物件の価値をアピールするための掃除や整頓はもちろん、一戸建ての取引が得意な不動産会社に仲介を頼むなど工夫が必要です。
また築20年以上の一戸建てを売る際にも同じく、一戸建てに強い不動産会社を探すことが重要です。またマンションの場合と同様、古くなって価値の下がった物件は自分好みにリフォームしたい買主の需要があるため、独断でリフォームしないことをオススメします。その場合にも、物件や土地の瑕疵（住むにあたって不利益になるような破損等）は隠さずに売るようにしましょう。
まとめ：家を売るならまず情報収集から
今回は家を売却する際に知っておきたいポイントについて、具体的な流れや方法をまとめながら解説してきました。
家は大きな買い物であると同時に、個人が持つ者では最も大きな価値のある資産です。売却には相応の複雑さが伴いますので、トラブルにならないよう、注意して取引に臨むようにしましょう。
その際には、不動産会社や司法書士など専門家の協力を仰ぐと同時に、自分でもできる限りの情報収集を行うようにしましょう。実務的な手続きなどはすべてプロに任せることができてしまいますが、その内容を知っているのと知らないのとでは利益に大きな差が出ることも考えられます。
ぜひこの記事を参考に、綿密な資金計画を立てて家の売却を検討してみてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
