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2025/11/21土地売買契約書作成時のポイントとリスク回避法
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
土地売買契約書の基本内容とは？重要ポイントを解説
土地を売買する際には、多額のお金のやりとりが発生するため、トラブル防止や宅地建物取引業法で定められていることもあり、契約書でのやりとりが必須になります。この記事では、売買契約書の内容、締結時の注意点などをどなたでもわかるように説明していきます。
土地売買契約書とは何か？作成する目的と注意点
土地売買契約書とは、買主との交渉が終わり、買主側と売主側がお互いの合意があったことを証明するために、土地の売買契約を結ぶ際に作成される書類です。内容はとても複雑なものになっているので、個人でも作成することは可能ですが、基本的には不動産会社や司法書士、行政書士、弁護士などに作成を依頼するケースが多いです。
土地の売買契約書に記載されている主な内容は以下の通りです。
- 売買契約者本人の氏名、住所
- 建物の構造や当該宅地の場所
- 売買代金の補償金および手付金の額
- 売買物件の引き渡しの条件について
- 瑕疵の修復（シロアリ被害や雨漏りが生じた場合の定め）
- 公租公課の精算基準（固定資産税などの負担に対する取り決め）
- 危険負担（火災や地震などの災害により物件の引き渡しが困難な状況の場合の定め）
- 費用の負担（契約書に貼付する印紙税などの負担の定め）
- 移転登記の申請時期
- 売買代金の支払い時期
- 契約解除の際の規則
- 特約について
また、不動産売買契約書と土地売買契約書に関しては、締結する契約の対象が異なります。不動産売買契約書は、建物・土地が対象になり、土地売買契約書は、土地のみが対象になります。そのため、戸建てやマンションの売買の際には、不動産売買契約書を用いて契約をすることになります。ただ、不動産会社からすると、双方とも宅地業法の範囲内にあるので、法律上や契約書上から見ても特別大きな違いはないようです。
土地売買契約書を作成・確認する際の注意点
次に、実際に土地売買契約書でやりとりをする際の注意点について説明します。
契約書の最終確認！漏れがないかしっかりチェックしよう
契約書に署名・押印後は、不備がないか必ず確認しましょう。
手付金の確認方法と適切な金額とは？
土地売却時、買主から売主へ手付金が支払われます。手付金には、「証約手付」（契約成立の証明）、「違約手付」（債務不履行時の没収）、「解約手付」（手付金の2倍で契約解除）の3種類があります。手付金の金額は一般的に売買代金の5％〜20％ですが、原則として上限はありません。ただし、宅地建物取引業者が売主の場合、手付金は売買代金の20％を超えないようにする必要があります。これは、「宅地建物取引業法39条」で定められています。高額な手付金は解約時の負担が大きく、少額な手付金は買主が容易に解除するリスクがあるため、注意が必要です。ちなみに、本来の手付金は売却金額に充当されるものではありません。基本的に、手付金と購入代金に関しては全くの別物と捉えるのが正しいですが、充当する旨が売買契約書に記載されており、その合意を得ることができれば、引き渡し後の支払いに充当することが可能です。
売買契約書に印紙を貼る理由と必要な印紙税額
売買契約書には、記載された売買代金に応じて印紙税が課されます。それぞれの金額を以下にまとめます。
- 契約金額が500万円を超え、1,000万円以下の場合…本則税率が1万円、軽減税率が5,000円。
- 契約金額が1,000万円を超え、5000万円以下の場合…本則税率が2万円、軽減税率が1万円。
- 契約金額が5000万円を超え、1億円以下の場合…本則税率が6万円、軽減税率が3万円。
- 契約金額が1億円を超え、5億円以下の場合…本則税率が10万円、軽減税率が6万円。
土地の境界を明確に！境界確認の重要性
土地の境界を確認しないと、隣地との境目が不明確になり、敷地の範囲や面積が不明瞭になる可能性があります。売買契約書には、境界確認の方法がしっかり記載されているので確認が重要になります。
確定測量図とは？引き渡し時に必要な理由
確定測量図とは、隣地との境界（民々境界）と公道との境界（官民境界）が確定した際に作成される実測図です。「実測売買」の場合、買主に確定測量図の引き渡しが条件となる売買契約書が多く存在します。そのため、ない場合には引き渡しまでに作成をする必要があります。確定測量図の作成にはすべての境界を確定するため、比較的時間がかかります。測量は早めに行い、売買契約後に慌てないようにしましょう。
登記費用の負担は誰がする？売主と買主の取り決め方
通常、土地売買契約書では、登記費用の負担の取り決めも行います。所有権の移転登記の際には買主側、抵当権の抹消登記の際には売主側がそれぞれ費用を負担する形になります。
個人で土地売買契約書を作成する際の重要ポイント
土地売買契約書は、不動産会社などに作成してもらうケースが非常に多いですが、自身で作成することも可能です。その際にきちんと押さえておくと良いポイントを説明します。
手付の種類や趣旨を明確に記載する
土地売買契約書に手付の種類（証約手付、違約手付、解約手付）やその趣旨を明確に記載する必要があります。
土地情報を明確に記載する
土地情報は、登記簿謄本と照らし合わせ、所在・地番・地目・地積に誤りがないか確認して記載しましょう。
危険負担について明確に記載する
危険負担とは、土地が引き渡し前に滅失または毀損した場合に、その損害を誰が負担するかを定めた条項です。原則として、買主側は土地が損壊してしまった場合でも代金を支払わなければなりません。土地を入手することが出来ないうえ代金も支払わなければならない、といったような事態を回避するため、危険負担について明記しておくことが重要です。
売買代金の支払日と支払い方法を明確に記載する
土地売買のような高額の取引を行う場合、一括で支払われるのはごく稀で、分割払いになることが多いため、その支払い日や方法をきちんと記載しておきましょう。基本的には、買主側から売主側へ売買交渉をする場合は、頭金や手付金をある一定額支払い、残代金についてはその後一括で支払うという方法が用いられることが多いです。
公租公課の負担について明確に記載する
公租公課とは、国や地方公共団体に納める税金の総称です。土地に関しては、さまざまな公租公課が発生するため、買主側と売主側でどのように負担するかを事前に決めます。基本的には、対象となる土地の登記申請日や所有権移転の前日までに関しては売主側の負担となり、申請日以降に関しては買主側の負担となるので、その旨を記載しておくと良いです。
契約解除の条件と注意点を徹底解説
土地の売買では、契約解除になることもしばしば起こります。土地売買契約書では、何らかの理由で契約解除になる際の取り決めを定めておくと良いです。契約解除には、主に以下のようなケースがあります。
危険負担による解除
自然災害などによって、取引の継続が出来なくなってしまった時に行うことができる契約解除方法です。
催告解除、無催告解除
催告解除は、売主側が買主側の要求に応じない際に行うことができる解除方法です。無催告解除は、契約不適合が明白なときに、売主側に対して買主側が予告なく行うことができる契約解除方法です。
契約違反による解除
契約違反による解除は、支払期限を過ぎても代金が支払われていないなど、契約が履行されないことが明らかな場合に行うことができる契約解除方法です。 一般的に、契約違反による解除での損害賠償請求額は、売買価格の20%までの範囲で設定されることが多いです。
特約による解除
特例による解除は、買主側が住宅ローンの審査に通らなかったなどが起こった際、無条件に行うことができる契約解除方法です。このケースの場合は、手付金の返還についても売買契約書に入れておく必要があります。一般的なローン特約による解除の期限は、売買契約からおよそ2週間です。
また、土地売買契約書では、契約不適合責任の内容をきちんと確認しておくことが重要になります。契約不適合責任とは、売買された土地に欠陥、一部滅失、数量不足などがあった際、「契約内容に適合しない」と判断され売主が負わなければならない責任のことです。2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任から名称が変更になりました。例えば、土地の売買の場合、土壌汚染が一切ないものとして売却していたにも関わらず、後に土壌汚染が発覚してしまった際、契約不適合責任を売主側が負うことになります。その際、一定の要件を満たしていれば、買主側は売主側に対して契約の解除や損害賠償請求、代金減額請求を行うことができます。逆を言うと、可能性のあるものに関しては売買契約書に記載し、買主側の了承を得て売買をすれば契約不適合責任には問われないので、容認事項という形で懸念される内容を漏れなく記載しておくことが非常に重要になります。
まとめ：土地売買契約書の作成と確認で失敗しないために
土地の取引に関しては、非常に多額の取引が行われるため、トラブルの発生を防止するために、売買契約書を交わすことが重要になります。土地売買契約書には、さまざまな内容が記載されているので、確認漏れがないようにチェックリストを用いながら確認しましょう。売買契約書は、不動産会社にお願いしても、個人で作成しても問題ありませんが、個人で作成する際は、土地情報や売買代金の支払い時期など、記入不足で後々困らないよう1つずつ細かく記載することをおすすめします。この記事が、皆様の支えになれたら幸いです。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
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