最終更新⽇時
2025/11/21家を売る手順と方法を徹底解説！初心者でも迷わない流れ
- 不動産買取
- その他
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家を売る際の基本的な手順とは？6つのステップで解説
初めて家を売ろうと考える方の中には、具体的な方法や手順が分からず不安を感じる方も多いのではないでしょうか。この記事では、家を売る際の手順や方法、注意点を分かりやすく解説します。
まずは、家を売る時の手順について説明します。基本的な流れは6つの段階に分かれます。
家を売る準備を整える方法
1つ目は、事前準備を行うことです。いつまでに、どのくらいの価格で売りたいのかという自身の希望を明確にします。この際、住宅ローンの残債がどのくらいあるのかをしっかりと確認しておくことが重要です。また、登記事項証明書、物件概要書、敷地測量図、間取り図、固定資産税納税通知書などの必要書類を事前に揃えておくと良いでしょう。
査定方法と売却価格の決め方
2つ目は、査定を行うことです。家の売却価格を決めるために、不動産会社に査定を依頼します。査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定とは、サイトに情報を入力して売却額の相場を出す査定方式で、訪問査定とは、不動産会社のスタッフが現地に直接出向き、細かく調査して査定額を出す査定方式です。最初に机上査定を行い、大体の相場を把握して、その後、不動産会社に訪問査定を依頼します。算出された査定額を基に、最終的な売却価格を決定します。
販売活動の進め方と注意点
3つ目は、販売活動を行うことです。一般的に、仲介する不動産会社の広告を用いて購入希望者を募集します。その際売主は、内覧の準備や購入希望者からの問い合わせの対応を行います。
売買契約の締結とポイント
4つ目は、売買契約を行うことです。買主が決まったら、不動産会社を通じて買主からの購入希望書を受け取ります。その内容を確認し、問題がなかったら買主・売主・不動産会社が直接立ち会い、手付金の受け渡しや契約書への記名押印などを行います。
決済と引き渡しの流れを押さえる
5つ目は、決済・引き渡しを行うことです。売買契約が無事締結したら、売買代金の残金を受け取ります。売却する物件がマンションの場合、修繕積立金や管理費などといった、売却する家に関係する金銭の精算を行います。決済が完了した後、物件を買主に引き渡します。
確定申告を忘れずに行う理由
6つ目は、確定申告を行うことです。土地などの不動産を売却し、譲渡所得が発生した際は、確定申告が必要になります。確定申告は、家を売却した翌年の2月16日~3月15日の間に行う必要があります。
以上が、家を売る時の基本的な流れになります。
家を売る方法：4つの選択肢と特徴を比較
次に、家を売る時の方法について説明します。売却目的や理由によって異なる4つの方法があります。
買取による家の売却方法
1つ目は、買取です。これは、不動産会社が買主となり家を購入してもらう売却方法です。買主探しや内覧準備の手間を省けるため、最短で約1ヶ月で家を売却できます。なので、とにかく早く売りたいと考える方に適している方法です。仲介手数料が発生しない点も大きなメリットと言えます。ただし、買取を行った家はハウスクリーニングやリフォームを不動産会社が行ってから再販するので、売主から買い取る時の売却額は相場のおよそ70~80％になってしまいます。また、再販の可能性が高い家でないと不動産会社に買い取ってもらえず、立地条件が良くない田舎の家などは買取ができない可能性が高い点がデメリットです。
仲介による家の売却方法
2つ目は、仲介です。これは、不動産会社に家の売却を仲介してもらう売却方法です。売主に代わって不動産会社に買主を見つけてもらったり、売買契約書を作成してもらうなどのことを不動産会社と一緒に行っていきます。仲介の大きなメリットは、買い手が複数人見つかれば高い価格を提示した方を選べるため、比較的高額で家を売りやすい点です。しかし、買主を見つけるのに時間を要する場合が多く、タイミングや価格設定によっては家を売るまでにおよそ半年以上かかってしまう可能性がある点がデメリットです。さらに、仲介では家の売却価格の3％強の仲介手数料が発生してしまうので注意が必要です。この方法は、売却までに時間の余裕がある方に向いています。
個人売買を選ぶ場合のメリット・デメリット
3つ目は、個人売買です。これは、不動産会社を通さず個人間で家の売買を行う売却方法です。主に売りたい人が既に決まっていたり、親戚や身内間で売買したりする時に使用されます。売買を個人間で行うため、不動産会社にお願いする際に発生する、消費税や仲介手数料などの費用を支払わずに済む点が大きなメリットです。しかし、不動産のプロが一切介入しないため、売買契約書の記入漏れや、相互の認識が合っていない、などの理由で売買後にトラブルが起こりやすい点がデメリットです。また、既に買主が決まっている場合は特別問題にはならないのですが、個人売買の場合、住宅ローンの利用は厳しいです。そのため、一括支払いが可能な方か、分割払いでも信頼ができる方でないと難しく、買主を探す難易度があがってしまう点にも注意が必要です。この方法は、売却時にかかる費用を極力抑えたい方に適しています。
任意売却の特徴と必要な手続き
4つ目は、任意売却です。住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関の承認を得て行う売却方法です。通常、ローンの返済が滞ると、銀行などの金融機関が競売にかけることがありますが、任意売却では、競売にかけられる前に売主が自ら不動産を売却できる点が特徴です。この方法により、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。
任意売却の大きなメリットは、金融機関が許可を出した場合、住宅ローンの残債を軽減できる可能性がある点です。競売よりも早く売却手続きが進み、売却価格が上昇することもあります。
一方で、デメリットも存在します。まず、任意売却には通常、不動産会社を通じた仲介が必要であり、手数料がかかります。また、売却後に残債が残る場合もあるため、完済できない場合の対応方法を事前に確認しておく必要があります。加えて、金融機関との交渉が必要であり、時間や手続きが複雑になることもあります。
任意売却を選択する場合は、早期に専門家と相談し、手続きや交渉をスムーズに進めるための準備が大切です。
以上が、家を売る時の基本的な方法になります。
家を売る時にかかる費用を徹底解説
家を売却する際には、諸費用が発生するため、売却額をそのまま受け取ることはできません。その主な諸費用を4点説明します。
仲介手数料とその計算方法
1点目は、仲介手数料です。これは、売買契約が成功した際、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。取引価格ごとの手数料に関しては、宅地建物取引業法により上限が定められています。取引価格が400万円を超える物件では、「取引価格×3%+6万円」（消費税別）で計算されます。
印紙税の税額と支払いタイミング
2点目は、印紙税です。これは、売買契約書に貼る印紙代のことで、定められた金額の印紙を貼って消印することで、納税したとみなされます。印紙税額は、物件の売買価格が100万円を超えていて、500万円以下の場合は1000円、500万円を超えていて、1000万円以下の場合は5000円、1000万円を超えていて、5000万円以下の場合は1万円、5000万円を超えていて、1億円以下の場合は3万円、1億円を超えていて、5億円以下の場合は6万円、と定められています。
登記費用とその必要性
3点目は、登記費用です。これは、住宅ローンの抵当権の抹消や、不動産の所有変更など、土地建物について法務局の不動産登記簿に登記を行う費用です。登記方法によって異なりますが、通常は登録免許税として、不動産1物件につき1000円、土地と建物の場合は2000円がかかります。また、抹消登記を依頼する司法書士への報酬が1万円程度必要になります。住宅ローンを完済するためには、繰上げ返済の手数料が必要な場合もあるので注意が必要です。
譲渡所得税と控除制度を理解する
4点目は、譲渡所得税です。その物件を取得する際にかかった代金や、売却時と購入時の諸費用を差し引いたうえで利益が出た場合、譲渡所得に対して住民税や所得税が発生します。ただし、マイホームの売却の際は、最大3000万円の特別控除が受けられたり、所有期間などの条件によって税率が異なったり、といった軽減措置があります。
以上が、家を売る時に発生する主な諸費用になります。
家を売る主な理由とその対応方法
家を売る理由で主に取り上げられているものを4点紹介します。
転勤や引っ越しに伴う家の売却
1点目は、勤め先の転勤のためです。せっかく苦労してマイホームを購入する矢先に転勤が決まってしまうと、賃貸に出すか、単身赴任するか、売却するかで悩んでしまいます。そのため、賃貸に出すのが難しい場合は、家を売却して家族全員で新たな土地での生活を始めるケースも多く見られます。
相続した家を売る時の注意点
2点目は、相続で受け継いだ家を売却するためです。親族が亡くなり、マンションや戸建てを相続しても自分が住む家が別にあるため、相続した家が空き家となり、最終的に売却されるケースがよくあります。その物件が遠方の地にあるなら、管理するのも大変になってしまうため、より売却を試みる方が多いです。あるいは、相続人が複数人いる場合は、家を売却して現金化し、遺産を平等に分配する、といった事例もあります。
離婚による不動産の売却手続き
3点目は、離婚したためです。離婚する際は、不動産や預貯金などの財産分与を行います。結婚後に築き上げられた夫婦の共有財産に関しては、半分ずつに分けるのが一般的です。持ち家があり、その家に誰も住み続けない場合、売却して現金化するケースが多いです。
介護や住み替えを理由に家を売る場合
4点目は、自身や家族の介護のためです。介護を理由とした売却には、介護費用を手に入れるためや、介護施設に入居するため、在宅介護しやすい家に住み替えを行うため、などの目的があります。これらの理由が複合している場合もあります。介護が始まって間もない時期は、本人もその家族も混乱しているでしょう。そういった時こそ、信頼できる不動産会社を見つけてできる限りのサポートを受けながら売却を進めると非常に良いです。
以上が、主な家を売る理由です。
まとめ：家を売る手順を理解して後悔しない売却を実現する
家を売る時の主な手順は、事前準備、査定、販売活動、売買契約、決済引き渡し、確定申告の6つの流れに分かれています。方法に関しては、買取、仲介、個人売買、任意売却の4つがあります。さらに、諸費用として印紙税などの税金が発生することも押さえておくと良いです。慎重に計画を立てて、後悔のない家の売却を行いましょう。
この記事が、皆様の支えになれたら幸いです。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
