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2025/11/21マンションを売却したい！納得して進めるための秘訣とは。
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
マンション売却の流れ（準備～売却後まで）
マンションを売却する必要がでてきた！その場合一体、どんな手順を踏んでいく必要があるのでしょうか？いくつかの段階に分けてお話していきます。
まず、マンションの売却にかかる期間は場所によって様々ですが、【4か月から6か月】の期間がかかることを前提に述べていきます。
【売り出す前（期間：約1ヶ月）】
①事前準備（情報収集・残りのローン・相場価格・必要書類）
査定をする前に、周辺の情報を持つことでご自身のマンションにどれだけ価値があるかを客観的に見ることができるようにすることは大切です。不動産取引情報検索やREINS Market Informationなどを参考にしてみましょう。マンションによっては、控除や特例がないかも合わせて確認が必要です。また、最低でもどれだけの価格で売却すべきなのか指標を立てるためにも、残債額を把握しましょう。査定前に、住宅ローンの残高証明書や購入時の売買契約書や重要事項説明書など揃えられる書類を準備しておくことで、査定額が上がるポイントを見つけられる可能性があるので準備しておくことをオススメします。
②査定（不動産会社に査定の依頼）
査定は【複数社】に依頼するとよいでしょう。上記で述べたように【比較すること】で客観的に価格を把握することは大切です。訪問査定と机上査定がありますが、訪問査定の方が正確な価格を知ることができます。
③媒介契約（選択した不動産会社と媒介契約を締結）
売却活動を共に進めてくれる不動産会社を選びます。その際は、売却予定のマンションに近い物件の仲介を行い地元に強い会社を選択しましょう。信頼できる会社を選ぶことはもちろんですが【どんな人が担当してくれるか】ということも非常に重要です。対応が早いかといったようなことは、その後の売却活動にも大きな影響を与えます。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約といったような種類があります。契約の種類によって、売却活動の力の入れやすさや契約できる不動産会社の数が異なってきます。
売り出している間（期間：約2～4か月）
①売却活動（売り出しを開始・内覧対応など）
いよいよ売り出しの段階に入ったら、価格を決めましょう。
売り出し価格は【少し高め】に出すケースが多いようです。この前の段階で行った査定で出た金額に関しては、あくまで参考値であり、最終的にどう設定するかは売主が決定するため、不動産会社と相談しながら決めていきましょう。
また、内覧（＝買主になりうる人が実際に物件の状態を見に来ること）などの対応もあります。住んでいる状態で内覧することも多いため、ハウスクリーニングをするなど部屋を片づけて、ゆっくりと暮らしをイメージしてもらえる環境を整えましょう。
②買主と売買契約を締結
不動産会社が準備してくれる書類もありますが、本人確認資料や印鑑証明書、登記権利証
など予め準備が必要な重要書類があるため、確認をとりましょう。
契約を一度交わすと変更が難しいため、細かい事項も確認をしましょう。売買契約書には印紙税が発生したり、このタイミングで手付金や仲介手数料の支払いが行われる可能性があります。
売却後（期間：約1ヶ月）
①決済・マンションの引渡し
引渡しの時には、引渡し前までにすべきこととして売主と買主の間で約束された事項が達成されているか確認しましょう。この時に、所有権の移転登記や残りの代金の決済などといった手続きが多く行われます。引渡しが終了したら、残りの仲介手数料を不動産会社に支払うのが一般的とされています。
②翌年（2月〜3月）に確定申告。（準備に1ヶ月程度）
確定申告が必要ない場合も存在するため、確定申告をすべきかわからない場合は不動産会社に相談しましょう。譲渡所得課税の特例や、マンションを売却して損失が出た場合に控除できる特例があるため合わせて確認しましょう。
必要な費用と適切なタイミング
マンション売却の費用
結論、マンションの売却にかかる費用は【売却価格の5〜7％】と言われています。
上記で説明したように、マンションの売却には複数の段階がありますよね。
仲介手数料（売買価格によって異なる）や譲渡所得税（年数によって異なる）、印紙税、登録免許税、そして引渡しやハウスクリーニングの費用です。しかし、税金によっては特例控除が発生するため少し金額を抑えることができる可能性があります。
売却のタイミング
①なるべく築年数は浅い方が高く売れる
ただし、使い方次第ではそうはいかない可能性もあります。目安として【築25〜30年】を境に中古マンションの価値は下がり始めると言われています。
②1年間の中では1月～3月に売り出す
新生活を始める人が多い4月に合わせていくと高く売れる可能性があります。そのためには、12月〜1月には不動産会社と売買契約を締結するようなスケジュールで行動しましょう。
その他
①現行の耐震基準を満たしているか
あまりに古すぎる物件は現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。
②インスペクションを行う
専門家が建物を調査することで構造耐力上主要な部分や雨水の侵入防止に関係する部分といったところを調査します。安全性をアピールしたり引渡し後のトラブルを防ぐことができます。
売却時に注意すべき４つのこと
①課税率が高くなる時期がある
マンションを所有した期間が5年以下である場合には、5年を超える時と比較して譲渡所得税が高くついてしまいます。
②売り急がない
公益財団法人東日本不動産流通機構の調べによるとマンションは戸建などと比較すると売りやすいという傾向があるようです。よって、焦って安い価格で売ってしまう「売り急ぎ」の現象に繋がらないようにしましょう。そのためにも余裕をもって見通しましょうね。
③リフォームの検討は慎重に
買主が必ずしもリフォームされた物件を望んでいるかは分かりません。これに関しては、不動産会社にも相談をして決めていきましょう。
③売りに出してもなかなか売却されない
売り出しから時間が経過しすぎると不安になりますよね。その場合には、不動産会社や価格、媒介契約の種類を変更、瑕疵担保保険をつけるといったような見直し方法があります。
マンション売却の「理由」
マンションに限らず、不動産を売却する際に購入者からすると「この物件はなぜ売りに出されたのか？」と思うことは自然なことですよね。その理由によっては【購入のしやすさ】にも影響してきます。家族や仕事など個人的な理由によるものなのか、物件そのものや環境によるものなのか等で売却価格や期間、販売活動にも工夫が必要になってくるからです。
①売却理由はそもそも「本当の理由」を伝えるべきなのか？
個人のライフスタイルの変化や、より良い住まいを見つけたから、など売却理由は様々であると思います。事情があって売却を検討するかと思いますが、理由はポジティブなものからネガティブなものまであるのが現実ですよね。
しかし、嘘をつくこともモラル上、良しとされません。離婚や別居、金銭的な理由やといった本当に個人的な事柄や、老朽化しているものの明らかな劣化ではない場合など判断に迷ってしまう場合もありますよね。説明義務が課される売却理由も存在するため、売却の理由で悩んでしまった時には、不動産会社に相談してプロの力も借りながら参考にしていくことが大切です。
②説明義務がある売却理由
購入者が「この物件にしよう！」と契約を結ぶかどうかの意思決定に影響を与える情報を知っていた時は、売主は【売主の説明義務】を負うことになります。
民法でも信義誠実の原則として説明義務を負っており、場合によっては、伝えないことによって損害賠償請求等のトラブルに発展する可能性があるため注意が必要です。 特に瑕疵（＝本来の品質や機能、性質、状態が備わっていないといった欠陥や不具合）は非常に重要なポイントになります。
例1）心理的な瑕疵（自殺・殺人・事故死・孤独死など） ⇒賃貸の場合告知義務期間は瑕疵が発生してから3年間だが、売買契約は経過期間に 関わらず告知の義務が生じる。
例2）法律的な瑕疵（建築基準法違反・建築制限などの法令によって生じるもの）
⇒法的な制限によって建て替えが不可能な「再建築不可能」な物件も法的瑕疵物件の
対象。
例3）環境的な瑕疵（騒音・異臭・隣人トラブル・日照障害などの環境問題） ⇒火葬場やゴミ処理場、下水処理場といった生活には欠かせないが、人によっては 気になるような施設の有無も必要な観点です。 例4）物理的な瑕疵（雨漏り・アスベスト・土壌汚染物・地盤沈下など） ⇒特約がない場合「瑕疵に気づいた日から1年以内」であれば契約不適合の責任追及 が可能です。
まとめ
マンションの売却の必要性が出てきた際には、ご自身が納得した形で売却ができることはもちろん、次にその家に住む可能性がある人のことも考えて検討していく必要があります。将来的に、買主の方と「契約と違う！」などといったトラブルが発生することなく、お互いが気持ちよく取引できるように務めることが大切ですね。
１）
https://ieul.jp/column/articles/86/
https://suumo.jp/baikyaku/guide/entry/ms_baikyaku_soba
https://www.home4u.jp/sell/juku/mansion/sell-74-12519
２ ３）
https://ieul.jp/column/articles/247/
https://sumai-step.com/column/article/5546/
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0030/
https://www.home4u.jp/sell/juku/mansion/sell-182-18348
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0068/
https://sumai-step.com/column/article/5778/
https://ieul.jp/column/articles/248/
https://sumai-step.com/column/article/10004/
４）
https://sumai-step.com/column/article/5797/
https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=317
https://www.home-select1.co.jp/baikyaku_colum/ieoururiyurankingu/
https://nakajitsu.com/column/56654p/
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