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2025/11/21年末調整で知っておくべき不動産売却のポイント
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産売却後の年末調整と確定申告の重要性
「年末調整の時期が来た」と聞くと、会社員の方は年末の時期を思い浮かべるのではないでしょうか？年末調整は会社が行うものというイメージが強く、自分で難しい手続きをすることはないという印象があります。しかし、住宅を売却した際には、年末調整の他に「確定申告」を行う必要があります。今回は自宅を売却した際に必要となる確定申告について詳しく書いていきたいと思います。
会社で年末調整を行っていても、家などの不動産を売却した場合は自分で確定申告を行うことになります。不動産売却によって得られる所得は給与所得とは別に「譲渡所得」として分類され、他の所得とは別に計算されます。
不動産の売却を行うと、普段は確定申告を行なっていない人にも税務署から確定申告の書類が届き、管轄の税務署に提出をします。
年末調整と確定申告の違い
年末になると「また年末調整の時期？」という声がよく聞かれます。会社員や公務員の方は、提出書類を記入し、会社に提出していますよね。その後の手続きは会社が行うため、面倒に感じることは少ないでしょう。しかし、住宅を売却した際に高額の副収入が得られた場合は、自分で確定申告を行う必要があります。
「年末調整とは何か？」と曖昧に認識している方も多いかもしれません。私自身、年末調整は会社が用意した用紙にマイナンバーと保険会社の名前を書けば済むという軽い認識でした。
ここでは、年末調整とは何かについて詳しく説明したいと思います。
年末調整は一般的に12月に行われる会社が多く、年末調整で行った源泉所得税の納付期限は1月10日です。
給与支払者である会社は、翌年1月31日までに前年の給与支払額を法定調書として税務署に提出します。その際、前年の給与支払額が500万円を超える従業員の源泉徴収票を添付することが義務付けられています。税務署は法定調書をもとに、所得税の源泉徴収が適切に処理されているかを確認します。
また、1月31日までに住民税の計算のための給与支払報告書も市町村に提出します。そのため、法定調書の期限から逆算して年末調整のスケジュールを組む会社が多くなります。
11月に申告書を回収し、12月の給与に年末調整結果を反映する形になります。12月の所得税は年末調整の結果と12月の給与にかかる源泉所得税を相殺した額となり、これが12月の給与から引かれる所得税となります。
1月の給与で年末調整を行うケースもありますが、1月31日の届出期限を考慮するとスケジュール的に厳しくなります。そのため、12月の給与で余裕を持って年末調整を行い、修正がある場合には1月に年末調整の再調整を行う会社が多いです。
修正が発生するパターンの代表的なものは扶養の増減です。扶養している家族が亡くなった場合などは年末調整の扶養控除額が変わってきますので、再度所得税を計算しなおさなければなりません。これらに対応することを考慮しながら年末調整のスケジュールを組んでいく必要があります。
年末調整の時期は12月末までの給与が確定し、翌年1月31日までに所得税の法定調書と住民税の給与支払報告書を提出できるスケジュールを会社ごとに決めているのです。
中途入社した社員や退職した社員、海外勤務する社員などは特殊ですので確認しておきましょう。引用 https://pca.jp/p-tips/articles/fl210602.html
簡単にまとめると年末調整は「年末に所得税をを調整する」という認識です。
「なぜ所得税を調整しなきゃいけないの？」という疑問が出てきます。
所得税というものは、１月１日から１２月３１日の１年間の収入で計算します。なので、本来は、１２月３１日をすぎないと計算することはできないのです。だから、毎月支払いをしている所得税は仮の金額なので、正しい所得税を計算し、大まかの給料で支払っていた所得税の金額が、確定した所得税の税額より多ければ還付する、少なければ徴収するという手続きを行います。この手続きの事を年末調整といいます。
会社に勤める人は年末調整を行いますが、フリーで仕事をしている人や、アルバイト、個人事業主は「確定申告」というものをします。確定申告とは１月１日から１２月３１日までの所得の合計を計算し、所轄の税務署に申告と納税をする手続きの事を言います。
不動産売却に伴う確定申告の流れと必要書類
不動産売却後の確定申告の具体的なステップ
- ①課税譲渡所得を算出・所得税を計算
- ②必要書類の準備
- ③確定申告書の作成
- ④書類一式を税務署へ提出
確定申告は、毎年2月16日から3月15日までに管轄の税務署でおこなうと決まっています。売却益が発生すると、所得税、住民税、復興特別所得税の3種類に税金が上乗せされます。このうち、住民税以外を確定申告で納付するようになります。その後、5月くらいに住民税の納付書が届きます。年間にかかる税金は、6・8・10・翌1月末日の4期に分けて納付をしていきます。※末日が土日の場合は週明けが期限となります。住民税の上乗せは家を売った翌年のみなので安心しましょう。
引用 https://gro-bels.co.jp/media/article/470/
①譲渡所得の内訳書
入手場所は税務署です。専用の用紙がありますので、必要な事を記入し、提出します。
②確定申告書B様式（譲渡所得がある場合）
入手場所は税務署です。日本の所得税では、1年間の収入を10の所得区分に分けて確定申告します。確定申告書Bは原則、全ての所得を対象とした申告書です。そのためどんな人でも、確定申告書Bで確定申告をすることができます。
ただし確定申告書Bは、後述する確定申告Aに比べて作成が複雑なこともあるため、一般的に給与所得や雑所得などで確定申告書Aを使用できる人は確定申告書Aを、個人事業主で青色申告をする場合など、確定申告書Aを使えない人は確定申告書Bを使うことが多いです。引用https://biz.moneyforward.com/tax_return/basic/51702/
③その他必要書類
- 確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
入手場所は税務署です。 - 【譲渡時の書類】売買契約書のコピー
自分で用意をします。 - 【譲渡時の書類】譲渡費用（仲介手数料など）の領収書コピー
自分で用意をします。 - 【取得時の書類】売買契約書のコピー
自分で用意をします。 - 【取得時の書類】取得費用の領収書コピー
自分で用意をします。 - 譲渡した土地の全部事項証明書
入手場所は法務局です。 - その他、源泉徴収票やマイナンバーなど確定申告に必要なもの
自分で用意をします。
年末調整と確定申告をする際のポイント
①売却して利益がでたら譲渡所得の確定申告をする
不動産売却による売却益があった際は、確定申告をして譲渡所得税を納めることが必要です。
建物や土地を売却したときの譲渡所得にかかる税金は、前述の「不動産売却後は年末調整していても確定申告する」でも記載した通り、給与所得をはじめとする他の所得とは分離して計算(分離課税)します。
また、売却した建物や土地の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超過するかどうかにより、適用される税率が異なります。
引用 https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/3182
②家を売って利益が出なくても申告する
家を売った際、利益が出れば確定申告を行なわなければなりませんが、不動産を売り、損失がでた場合も確定申告を行います。なぜかというと、「損益通算」というものができるからです。損益通算とは売った際にマイナスになった分の金額を、給与所得や他の所得から控除することができます。これは３年間行うことができるので、所得税の税金を減らすことになり、節税に繋がるのです。しかし、この特例をうけるには要件をクリアしなければなりません。
- （１）売却した物件が住居用であること。
- （２）不動産を売った年の１月１日時点で売った物件を５年以上所有していること。
以上の他に要件がありますので、国税庁のホームページを確認することをおすすめします。
③確定申告が遅れると税務署から手紙が届く
確定申告が遅れると、税務署から催促の手紙が送られてきます。今まで住んでいた家を売る際はそこまで催促が厳しいわけではないですが、投資目的で物件を売買した方は基本的な知識を習得せず気軽に手続きをする傾向が多いので、税務署から目を付けられている可能性が高いです。こうした方は、くれぐれも申告漏れに注意しましょう。
引用https://gro-bels.co.jp/media/article/470/
④確定申告はしなくても良い場合がある？
売却代金から取得費と諸経費を差し引いて「売却益」が出ない場合、税法上では確定申告の必要はないとされています。ただし、確定申告をしなければ、たとえば譲渡損失が発生した場合など、所得金額と損益通算して還付金を受けたり税金を減額することはできません。そのため、どんな場合においても「不動産の売却をした翌年には確定申告をする」と考えておくのがよいでしょう。
まとめ：不動産売却と年末調整の要点整理
今回は、不動産を売却した後に行う年末調整と確定申告について記事を書きました。確定申告は会社員だとなかなか行う機会がないと思います。慣れないことで大変だと思いますが、この記事を読んで年末調整と確定申告に役立ててもらえたら幸いです。めんどくさいなと思う年末調整や確定申告ではありますが、不動産を売却した際は必ず行わなければいけないことなので、必ず行うようにしましょう。利益が出たら、副収入としての計上。損失が出れば、所得税の節税ができます。申告漏れが無いようにしたいですね。
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