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2025/11/21自宅売却で賢く節税！所得税の特例と控除を詳しく解説
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自宅を売却した場合、所得税が発生することがあるとご存じですか？一見関係なさそうですが、自宅売却で得た利益に対して、所得税が課されることがあります。この記事では、所得税の計算方法や節税方法について解説しています。これから自宅売却を検討されている方に参考にしていただければ幸いです。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
自宅売却時に課される所得税とは？
そもそも所得税とは、1年間の所得に課される税金のことです。所得税は年間収入が103万円を超えると発生し、税額の計算方法は次の通りです。
1年分の収入 － 必要経費 ＝ 所得
(所得−控除) × 税率 ＝ 所得税
※ 必要経費･･･収入を得るために必要な経費
例) 飲食店を営むための光熱費や水道代
※ 控除･･･家族構成などを考慮して差し引かれる
一定の金額
(控除が大きくなるほど、税率は高くなります)
この所得税は、会社員などの場合、「源泉徴収」で給与から自動的に引かれます。一方、個人事業主は確定申告を行い、所得を確定して税務署に報告する必要があります。
譲渡所得の計算方法とその影響
自宅売却後の所得税についてご説明する前に、ここでは譲渡所得について解説いたします。
譲譲渡所得とは、自宅売却で得た利益のことです。その譲渡所得は、次のような計算で算出されます。
譲渡所得 ＝ 収入金額 － ( 取得費 ＋譲渡費用 )
※ 収入金額･･･自宅を売却した際の売却価格
※ 取得費･･･自宅購入時にかかった費用や必要経費
※ 譲渡費用･･･売却時の仲介手数料などの費用
つまり3000万円で購入した自宅を5000万円で売却し、譲渡費用が500万円であった場合
譲渡所得 ＝ 5000万円 － ( 3000万円 ＋ 500万円) ＝ 1500万円
となります。
なぜここで譲渡所得についてご説明したかと言いますと、この譲渡所得が発生すると、所得税が課されるためです。次の章で詳しくご説明します。
所有期間別！自宅売却後の譲渡所得税の違い
自宅売却後、譲渡所得に対して所得税の額が決定します。その際の譲渡所得税の中には、所得税と同様、譲渡所得に対して納めなければならない住民税も含まれています。さらに、譲渡所得税の税率は、売却する自宅の保有期間に応じて異なります。
短期譲渡所得の税率（5年以下の場合）
所得税率:30.63% 住民税率:9%
合計:39.63%
長期譲渡所得の税率（5年超の場合）
所得税率:15.315% 住民税率:5%
合計:20.315%
（ただし、令和19年まで復興特別所得税として2.1%の税率が追加されます。）
前述したように、
譲渡所得 ＝ 収入金額 －( 取得費 ＋ 譲渡費用 )
ですので、これをもとにして計算すると、自宅を売却した際にかかる譲渡所得税は
譲渡所得税額 ＝ 譲渡所得 × 所得税と住民税の税率
となります。
では、実際に譲渡所得を1000万円として計算してみましょう。
短期譲渡所得の場合
所得税:1000万円×30.63%=306万3000円
住民税:1000万円×9%=90万円
合計 306万3000円＋90万円＝396万3000円
長期譲渡所得の場合
所得税:1000万円×15.315%=153万1500円
住民税:1000万円×5%=50万円
合計:153万1500円＋50万円=203万1500円
こうしてみると、かなりの額を譲渡所得税として納めなければならないことが分かります。
自宅売却時に利用できる特例と節税方法
自宅売却で得た利益が譲渡所得税で大幅に減るのは避けたいものです。そんなとき、以下のような特例を利用することができます。
①3000万円の特別控除を利用する方法
この制度では、自宅売却時の譲渡所得から3000万円を差し引いた額に対して税金がかかります。
例えば、4000万円で自宅を売却した場合、3000万円を引いた1000万円が譲渡所得とみなされます。
そしてこの特別控除を利用したあと、譲渡所得が3000万円以下になれば、所得税や住民税、復興特別所得税を支払わなくてもよいのです。
ただし、この制度を利用するためには下記のような条件を満たす必要があります。
- 自分が居住している家を売るか、その家とともに敷地や借地権を売ること。
- 3000万円の特別控除は、3年に1度しか使えないため、自宅を売却した年から3年前までにこの特例を使っていないこと。
- 売却する家が他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって失われた家の敷地を売る場合、その家に住まなくなった日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売る相手が家族や配偶者などの関係でないこと。
- 自宅を売却した翌年に確定申告書を提出すること。
また、次のような場合には特別控除が適用されません。
- この特例を受けることを目的として入居したとみなされる場合
- 居住用の家を建てている間だけ入居するなどの、一時的な目的で入居したと認められる場合
- 別荘などの趣味や娯楽、または保養のために所有している場合
②軽減税率の特例を活用する方法
10年より長く所有していた家を売却する場合、「10年超所有軽減税率の特例」を適用できる可能性があります。この特例を使うと、所得税や住民税の税率が低くなります。具体的には、譲渡所得額のうち6000万円以下の部分には14%(所得税10%+住民税4%)、6000万円超の部分には20%(所得税15%+住民税5%)という税率になります。またこの特例を利用する際も、「売却する自宅が居住用の家であること」や「家族や配偶者などに売却しない」というような条件があります。そして、この特例は「①3000万円の特別控除」と併用することができ、①のみを利用する場合よりもさらに節税することができます。しかし、この特例を利用する際も確定申告を行う必要があるため、注意して頂きたいと思います。
③特定居住用財産の買換え特例の詳細
この特例はマイホームを買い換える際、売却する家にかかる所得税と住民税の課税を、次の家を売却するときまで先延ばしにしてくれるものです。この特例を使うためには、「売却する自宅の所有期間が10年を超えていること」また「新しく購入する家が50平米以上で、土地は500平米以下であること」などの条件を満たさなくてはなりません。この特例を使うことで、自宅を売却して得た利益を、そのまま次の家を購入する資金にすることができるというメリットがあります。しかし、この特例は「3000万円の特別控除」とは併用することができないので、どちらの方がメリットが大きいか判断することが重要です。
④住宅ローン控除の利用法
この特例は、自宅売却後に買い替えの際、住宅ローンを組むと利用できる制度です。毎年、新しい住居の住宅ローンのうち残高1%に対して、所得税と住民税の控除を受けることができます。ただし、その控除を受けられる期間は最大13年間で、控除が適用されるのは最大40万円または20万円までの金額です。
まとめ: 自宅売却時の節税対策を徹底活用しよう
ここまでの内容を簡潔にまとめます。
- 譲渡所得とは「売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた額」です。
- 譲渡所得が発生した場合、所得税の支払いが必要です。
短期譲渡所得(所有期間が5年以下)の場合
所得税の税率は30.63%
長期譲渡所得(所有期間が5年超)の場合
所得税の税率は15.315% - 3000万円の特別控除あるいは軽減税率の特例などを活用することで、節税になります。しかし、特例の組み合わせによっては併用することができない場合があるため、初めに最終的な損益を計算し、その上でより利益の大きい方の特例を利用することをお勧めします。
最後に
いかがでしたでしょうか。自宅を売却した際の所得税によって、意外と利益が減ってしまうことがお分かり頂けたと思います。
そのため自宅を売却される方は、まず最初にその自宅を何年所有しているのか確認するとよいでしょう。なぜなら、所有期間が5年以内であれば、5年超の場合より所得税の税率が倍になってしまうからです。そして、譲渡所得を計算し、どの特例を使うと最も節税することができるのか調べてみてください。特例を活用するかしないかで、節税額に大きな差が出ます。この記事を参考に、少しでも利益を残して自宅を売却して頂けると幸いです。最後までお読み頂き、ありがとうございました。
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