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2025/11/21自宅売却した時に消費税はどうなるのかを解説。
- 不動産買取
- その他
自宅売却をして利益を得た際、譲渡所得と見なされ、そこに対して所得税が発生してきます。この所得税は自宅売却によって利益を得た場合に限る税金なのですが、利益が出ない場合（損失が出た場合も含む）であっても必ず発生する税金があります。このうちの一つが消費税です。今回は自宅売却を行った際に、具体的にどのようにして消費税が発生するのか解説していきたいと思います。自宅売却には国が定めているいくつかの優遇制度があるので、条件さえ満たせば所得税なども免除されるケースがありますが、消費税は必ず支払う義務があるものですので、この記事を最後まで読んでいただけたらと思います。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
自宅売却で消費税は発生するのか
自宅売却の際には、必ず消費税が発生します。しかし売却自体に対して消費税がかかるというわけではありません。一体何に対する消費税なのだろうかと疑問に思われる方もいるかもしれませんが、仲介手数料にかかる消費税になります。個人の不動産売却において、発生する消費税は仲介手数料のみです。不動産会社、司法書士、融資手続きの手数料などが仲介手数料に含まれます。
個人の不動産売却
法人ではなく個人の自宅や別荘の売却は不課税となっており、基本的に税金が課されることはありません。事業を目的としない不動産が当てはまるので、自宅や別荘、セカンドハウスも該当します。反対に、事業を目的とした不動産（投資目的のマンションなど）に関しては、前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合は、課税事業者となるため消費税が発生します。
仲介手数料について
仲介手数料は、宅建業法という法律によって決められており、上限額が決まっています。多くの不動産会社では、この上限で請求をしてきますので、事前に上限を知っておくことが重要です。以下が、その目安になります。
（参考：https://sumai-step.com/column/article/2286/）
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額、計算方法 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売却価格×4%+消費税 |
| 400万超え | 売却価格×3%+消費税 |
土地に消費税が発生しない理由
土地に消費税はかかりません。なぜなら土地というものは、人が生み出したものではなく、元から存在しているものだからです。
土地を売却することによってAさんからBさんに所有権が移転したとしても、新たな付加価値を生んでいるわけではないので、土地に対しては消費税はかからないものとされています。
仲介手数料が発生する要件
不動産会社はいついかなる時も仲介手数料を請求できるわけではありません。以下の条件を満たした場合に限り、自宅売却者は仲介手数料を支払うことになります。
- 1. 不動産会社と依頼者との間で媒介契約が成立していること
- 2. その契約に基づき不動産会社が行う媒介行為が存在すること
- 3. その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること
この３つの条件が揃ってはじめて、不動産会社は仲介手数料を請求することが可能となります。なので、契約前に手数料という名目で何かしら支払いを誘導された場合などは、全て法律違反となります。ぜひ、どのような条件で仲介手数料が発生するのか覚えてもらい、悪徳な不動産会社に引っかかることのないようにしましょう。
加えて、売却に出してもなかなか買手が決まらないケースがあります。その場合もちろん不動産会社に協力はしてもらっているのですが、仲介手数料を支払う義務は原則発生しません。仲介をしてもらい、かつ売却が確定してはじめて仲介手数料という消費税が発生することになります。
注意点
売却まで至らなかった場合は、仲介手数料の支払い義務はないのですが、途中で不動産会社を乗り換えると、違約金が発生する場合があります。どうしても事情があって別の不動産会社に依頼したい場合などは、最初に定めた不動産会社との契約期間を守ってから、乗り換えるようにしましょう。
支払い時期ですが、売却が決まった際に仲介手数料の50％を、そして実際の家の引渡時に残りの50%を支払うことになっています。この間は通常１ヶ月空けることになっていますので、１ヶ月ごとに50%支払うイメージです。実際は売却確定時に100%支払っても良いのですが、これは不動産業界の昔からの慣習となっています。（売却確定後も不動産会社が取り組む作業が残っているので、50%ずつの支払いにすることによって最後まで手を抜かないようにするという意味があります。）
まとめ
今回は、自宅売却の際の消費税について解説しました。個人の売却においては建物自体に消費税は発生しないものの、仲介手数料に対して発生するということでした。仲介手数料は100万円近くとなる場合が多く、とても額が大きいですので、支払うタイミングであったり、どういう条件下で支払う義務が発生するのかという点を抑えていただけたらと思います。それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
