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2025/11/21自宅売却時の相続税、贈与税はどれくらいなのか。どのようなケースがあるのかについて解説！
- 不動産買取
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自宅売却時における、相続税や贈与税は、どのように決まるのでしょうか。また具体的にいくらの税が課されるのかという点について、ご説明します。この記事を読むと、自宅売却における相続税と贈与税についての正しい知識を入れることができます。それでは最後までぜひお読みください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
相続から不動産売却までにかかる税金
本日のテーマは相続税と贈与税ですが、不動産売却を完了するまでには他にも様々な税金が課税対象とされています。
6つを先にご紹介させていただくと、
- ① 相続税
- ② 登録免許税
- ③ 印紙税
- ④ 譲渡所得税
- ⑤ 住民税
- ⑥ 復興特別所得税
以上の６つになります。
6つの税金
番号順に、追加説明したいと思います。
① 相続税
預貯金や不動産など、個人が相続した財産の総額に応じて課税される税金を指します。遺産の課税価格が、相続税の基礎控除（国税庁が定めた税金がかからない金額の範囲）を超える場合にのみ発生する税金。
基礎控除とは、国税庁が定めた税金がかからない金額の範囲のことです。
3,000万円＋600万円×法定相続人の数で求めることができます。
相続税の申告の期限は、相続の開始を知った日の翌月から10ヶ月以内です。
② 登録印紙税
相続した不動産の所有権を相続人へ変更する際にかかる税金です。相続した土地や建物などの名義変更を行う手続きを「相続登記」といいます。登録免許税の税率は登記の種類ごとに異なり、原則的に次のように定められています。土地と建物を相続する場合には、両方に不動産価額の0.4％の税率がかかります。
税額＝課税標準×税率
③ 印紙税
契約書・領収書などにかかる税金のこと。不動産を売却した場合においては、不動産の売買契約書に対してかかります。印紙税額は契約金額に応じて200円から最高で60万円と幅広く設定されています。
④ 譲渡所得税
相続した不動産を売却した後にかかる税金です。不動産の売却利益（譲渡所得）に対して発生します。
譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得税率は、売却する不動産の所有期間によって変動します。所有期間が５年以下の場合は、「短期譲渡所得」となり税率が30%となります。５年以上の場合は「長期譲渡所得」となり、税率は15%と低くなります。
⑤ 住民税
住民税に関しても、譲渡所得と同様に物件の所有期間によって変動します。５年以下の場合は、「短期譲渡所得」となり税率が9%となります。そして５年以上の場合は「長期譲渡所得」となり、税率は5%になります。
⑥ 復興特別所得税
最後に、こちらの税金は2037年（令和19年）まで所得税に加算される税金です。東日本大震災からの復興に必要な財源の確保をするための税金となっています。2037年まで所得税の税率に2.1%が加算されます。
以上、相続から不動産売却までに発生する６つの税金をご紹介しました。
相続税について
相続税は、相続した遺産総額が大きな場合に納税する必要が生じるものです。相続した自宅を売却する場合には、特例や控除が用意されており、税支払いが免除になるケースがあります。しかし相続してから３年以内に売却をする必要があるので注意が必要です。
例えば「取得費加算の特例」は、取得費（不動産の購入金額とかかった費用の合計額）に相続税を加算することが可能となっています。
これを利用することで、相続時に支払った相続税のうちの一部を取得費に加算できます。取得費が増えると、自宅売却時の利益である譲渡所得が減ることになりますので、節税に繋がります。
この取得費加算の特例は
- 1. 相続や遺贈によって財産を取得した人
- 2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 3. その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告書の提出期限の翌日以後3年以内に売却していること
以上３つの条件を満たした場合に適用されます。
贈与税について
贈与税とは、財産を受け取った側に発生する税金のことです。受け取った財産の価値によっては、高額な税金を払う必要が出てくる場合もあります。
通常は、自宅売却の利益（譲渡所得）に対して所得税が発生してくるのですが、親族間など特別な取引の場合には贈与税がかかる場合があります。
贈与税の税率は最大55%となっています。
暦年課税と、相続時精算課税の２通りがあります。 暦年課税は1月1日から12月31日までの１年間に受けた贈与に対して税金をかける課税方法です。
相続時精算課税は、60歳以上の祖父母や父母から20歳以上の子や孫へ贈与する際に特別控除額2,500万円であれば贈与税が非課税になる課税方法です。
一般的には暦年課税が用いられます。１年間に受け取った税金のうち、110万円の基礎控除を差し引いた部分にのみ、税金が課せられます。
相続時精算課税を利用すると、それ以降で暦年課税を用いることはできません。そのためどちらを選択するのかという点で、非常に注意が必要です。
相続時精算課税は贈与される財産額が大きな場合に有効となっています。
贈与するときは贈与税を非課税にしますが、贈与してくれた人からの相続が起きた場合には非課税にした分を精算し、相続税が課税されてしまうという特徴があるので注意です。
まとめ
今回は、自宅売却時における相続税と贈与税について解説しました。それぞれ税金が発生する条件がありますので、その点を注意していただくとよいと思います。
自宅売却を行うにあたって、物件が相続したものである場合は、ぜひ今回の記事を参考にしてください。それでは最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
