【自宅売却後、確定申告する際に必要な書類や手順について解説！】

自宅を売却するまでに様々な準備が必要ですが、売却後もやらなければいけないことがあります。今回は、その中の１つである「確定申告」を取り上げます。自宅売却後に確定申告を行うにあたって踏むべき手順や、具体的に必要になってくる書類についてご説明します。 この記事を読むと、自宅売却後にスムーズに確定申告の手順を踏むことができます。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

自宅売却後に確定申告が必要な理由

まず確定申告とは、租税の申請手続きを指します。具体的に、年初めの1月1日から12月31日までにその人が得た収入や支出を計算することで、年間で納めるべき所得税を確定させるという手続きです。毎月の給与から所得税が天引きされるという働き方をしていない方々（会社などに属さない方）は、ご自身でこの確定申告という手続きを完了させなければいけません。

自宅（マイホーム）を売却した際に、国に納めるべき税金とその手続き、つまり確定申告はどのような仕組みになっているのでしょうか。そもそも、土地や不動産を売却した際の利益には税金がかかるようになっています。（譲渡所得に対する課税）もちろん自宅も不動産に含まれますので、ここで自宅売却後に確定申告が必要な理由に繋がってきます。

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課税の条件

しかしマイホームを売却したら、必ず税金がかかるわけではありません。譲渡益3,000万円までは、課税免除の対象となります。ですので、もし3,000万円以下でマイホーム売却をお考えの方がいましたら、利益に課税されることはありません。ここで注意点なのが、この「3,000万円以下の売却利益は課税免除」という条件を国に適用してもらうためには、いくつかの要件を満たす必要があるということです。このうちの一つが確定申告です。

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分離課税について

マイホーム売却による利益は、給与のように決まった頻度で手に入れる所得ではなく、臨時に発生する所得であるため、「分離課税」という特別な課税方式が適用されます。通常所得税は、本人が得た収入を総まとめした金額に対してかかってくる税金ですが、分離課税が適用となる特別な対象（マイホーム売却、退職所得など）に対しては、他の所得と合算しない代わりに独自の税率をかけるという仕組みが存在しています。

マイホーム売却時における譲渡所得金額は、以下の方程式で成り立っています。

譲渡所得の金額 ＝ 譲渡による総収入金額 － 土地、建物などの取得費 － 譲渡費用

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所有期間で所得税が変わる

ちなみに譲渡所得において、自宅の所有期間が５年以内と比較的また購入して日が浅い場合、所得税は課税短期譲渡所得金額×30％となります。 ５年以上の場合は、課税短期譲渡所得金額×15％です。所有年月によって税率が変化するという点もぜひ覚えておきたいポイントですね。

そして先ほど3,000万円以下の譲渡益であった場合は所得税が無税になるというご説明をしましたが、これは常に適用されるルールであるため、所有期間は無関係です。例え８年所有していたとしても、3,000万円以下の売却利益であった場合は、支払うべき税金はありません。

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確定申告に必要な書類

マイホーム売却は、他の不動産と比較しても様々な優遇制度や適用できる条件が揃っています。それらをきちんと適用するためには確定申告が必要と先に述べましたが、実際に必要となる書類をここでご紹介します。

• ① 確定申告書B
• ② 分離課税用の申告書
• ③ 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）土地・建物用
• ④ 売買契約書（購入時と売却時のもの
• ⑤ 登記事項証明書（売却後のもの）
• ⑥ 売却と購入のためにかかった費用の領収書

ここでポイントとなるのが、先ほどの方程式です。

譲渡所得の金額 ＝ 譲渡による総収入金額 － 土地、建物などの取得費 － 譲渡費用

譲渡所得の金額が小さければ小さいほど、所得税も小さくなりますので土地や建物を購入した際の取得費や譲渡費用を大きく計上できた方が、納税額も小さくなります。そのため、当時の領収書などは、大事に保管しておく必要がありますね！

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書類手順

①. 譲渡所得の内訳書を記入していきます。この時に、当時購入の際などに受け取った領収書などを見ながら記入していきます。

②. ①の用紙で計算したものをもとにして、分離課税用の申告書を作成します。
3,000万円特別控除を受ける場合には、「特例適用条文」の欄に「措法35条1項」と記載する必要がありますのでお忘れのないように。

先に紹介した書類を準備の上で、この２つのステップを踏んでいただくと、確定申告がきちんと完了できます。

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まとめ

本日は、自宅売却の際の利益に対して課税される理由や、確定申告が必要な理由をご説明させていただきました。確定申告をしておかなければ適用されない条件の良い制度なども多数存在していますので、確実に確定申告を行うようにしましょう。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

（参照：https://advisors-freee.jp/article/category/cat-big-01/cat-small-01/5004/）

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける