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2025/11/21古家を更地にして売却すべき？解体費用と手順を解説
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
更地にするかどうかの判断基準
親が亡くなり、家を相続したものの、すでに自分の住む家を持っており、空き家の扱いに悩んでいる方も多いでしょう。築年数が比較的新しい家であれば、不動産業者を通じて「中古住宅」として売却する選択肢がありますが、古い家の場合、買い手が見つからないこともあります。
建物の築年数と資産価値
その場合、ひとつの方法として、建物を解体して「更地にしてから土地として売却する」という選択肢があります。更地にする最大のメリットは、建物の解体にかかる費用や手間を負担することで、土地としての買い手を見つけやすくなる点です。
しかし、家の状況によっては、「古家付き土地」として売却できる場合もありますし、建物が残っていることで固定資産税が安くなることもあります。そのため、必ずしも更地にする必要はありません。
では、どのような基準で更地にするかどうかを判断すればよいのでしょうか。以下の5つの基準を参考にすると良いでしょう。
- (1)建物の築年数が20年以上で資産価値が低くなっている
- (2)古民家として売却するには外観が悪い
- (3)旧耐震基準（昭和56年6月以前）に準拠した建物である
- (4)建物を取り壊した後、再建築できるだけの土地需要がある
- (5)建物があるために買い手が見つからないような土地である
(1)〜(4)は調べればわかることなので、判断しやすいかと思いますが、(5)の「建物があるために買い手が見つからないような土地である」かどうかは調べてもなかなか判断がつきにくい基準かもしれません。(1)〜(4)に当てはまる建物で、「解体して更地にした方が売却できそうだ」と感じたら、不動産会社にその内容を相談して、検討を進めていくと良いでしょう。
更地にするための費用と必要要素
建物の構造によって解体費用は変動し、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物に比べて、木造の建物は解体しやすく、費用が安くなる傾向があります。建物の構造により、解体にかかる費用は変動し、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の建物と比べて、木造の建物の方が解体しやすいため、解体費用が安くなる傾向があります。日本の古い家の多くが木造であるため、解体費用の平均は約100万円程度と考えて問題ありません。
では、解体費用の相場の詳細と、どういった部分にお金がかかるのかなどを見ていきましょう。
解体費用の相場
古い家を解体する場合、一般的には業者に工事を依頼します。ほとんど壊れかけている家であっても、自力での廃材の搬出や解体した後の土地を整理することは大変な労力を費やすことになってしまいますので、多少費用がかかったとしても業者に依頼することがオススメです。
家の解体費用は建物の構造によって変動し、1坪当たりの相場は以下のようになっています。
- 木造 - 3万円
- 鉄骨造 - 4万円
- 鉄筋コンクリート造 - 5万円
付帯工事の必要性
古い家を更地にする際の解体費用は、家本体の解体以外に、付帯工事がどのくらい必要かによって大きく変動します。付帯工事とは、玄関までの部分や駐車場、庭などの解体工事のことを指します。家本体以外の設備・施設が多ければ多いほど解体費用が高くなってしまうことに注意しましょう。
例えば、駐車場の解体には1台分で6万円以上、植物の撤去には5000円〜3万円程度がかかります。これらの付帯工事を含めて解体費用を計算しておかないと、後で予期しない費用が発生する可能性があるため、注意が必要です。
廃材処分のコスト
家本体を解体する費用、付帯工事費用の他に、解体する過程で出た廃材の処分にも費用がかかります。利用する業者や、地域によって価格は変動しますが、一般的な相場では、1㎥当たりで値段が設定されており、コンクリートガラや木くずなどは5000円程度かかるところがほとんどです。これらも付帯工事と同様に必要になりますので、解体費用を計算する際に見積もっておきましょう。
重機の入場可否
工事のための車両や重機が入れるかどうかも解体費用に大きく関わってきます。大きな重機が入れない住宅密集地での解体作業になると、手作業で解体をする必要が出てくるため、その分費用が高くなることも覚悟しておきましょう。
解体にかかる期間
解体をお願いする業者によっても、解体費用が嵩んでしまう可能性があります。要領よく進めてくれる業者であれば、その分人件費が浮くので安く済みますが、期間がかかればかかるだけ、人件費はかさんでしまいますので、あらかじめ業者の口コミを確認したり、見積もり作業を行う上での、手際の良さや連絡の速さもよく観察した上で、お願いするかどうかを決めることをオススメします。
更地にするための手順と流れ
建物を解体して、更地にすると決めた後、どのように解体していけばいいのかという流れをまとめました。
- (1)複数の不動産会社に相談をする
- (2)解体業者を探す
- (3)解体業者と現地調査をする
- (4)解体のためライフラインの停止や工事の申請
- (5)養生対策をして家を更地にする
- (6)登記手続きをして業者に支払い
- (7)更地を売りに出し買主を探す
- (8)売買契約を結んで更地の引き渡し
- (9)更地を売った翌年に確定申告をする
(1)複数の不動産会社に相談をする
更地にするかどうかの判断基準を上記しましたが、素人目ではなかなか判断することが難しいです。まずは、不動産会社に相談し、更地にして売るべきかどうかを判断してもらいましょう。
不動産会社を探す際は、「一括査定サービス」を利用すると、複数の不動産会社に簡単に査定を依頼でき、比較がしやすくなります。また、返信の早さや丁寧さ、その後の対応から、業者の能力をチェックするのにも役立ちます。
(2)解体業者を探す
一般的には、工事を行いたい時期の3ヶ月前から行動をスタートし、2ヶ月前までに契約します。工事期間を長めに設定することで、業者側のスケジュール調整がし易くなり、解体費用を値引きしてもらえる可能性が高くなります。
業者を決定後、正確な見積もりを行うために、解体業者と現地調査を実施します。その際、家財が残っていると廃材の搬出費用などが複雑になるため、可能な限り自身で整理しておきましょう。
(3)解体業者と現地調査をする
これは解体費用の正確な見積もりのために必要となります。不動産会社に査定してもらっているとはいえ、近隣の家との距離感や、家の前の道路の狭さなどから、重機が使えるのかなど判断は難しいです。現地調査であれば、より詳細な解体費用を見積もってもらえます。実際に現地に行って確認するため、値引き交渉はこの段階が一番行いやすいです。
(4)解体のためライフラインの停止や工事の申請
電気、ガス、ネット回線の解約や、道路使用許可などを行います。ライフラインの中でも、水道だけは、解体工事を行う際に、土埃などを抑えるために使用することがあるので、工事時点まで、解約しないのが一般的です。
工事に伴う騒音などが予想されるため、場所によっては近隣住民の方への挨拶回りをしておくことも必要になるかもしれません。
(5)家を解体して更地にする
ここまで来れば、解体業者にお任せするフェーズなので、建物を解体して更地になるのを待ちましょう。
(6)登記手続きをして業者に支払い
解体作業が全て完了したら、「建物滅失登記」を行います。建物を解体したことを法務局の登記簿へ反映させるために必要な手続きで、「解体後1ヶ月以内」が期日です。この手続きを行わないと、損をしてしまうことになるので、注意が必要です。もしご自身だけでやるのは不安だと感じるのであれば、前もって解体業者へ相談しておくか、土地家屋調査士に手続きを委任することも可能。
その他
- (7)更地を売りに出し買主を探す
- (8)売買契約を結んで更地の引き渡し
- (9)更地を売った翌年に確定申告をする
(7)〜(9)は実際に不動産の売却の手順と同様になります。不動産会社に相談して、土地の売却を進めていきます。
更地にしない場合の売却方法
上記までは、古い家を解体して、更地として売ることに関して、説明してきました。しかし、古い家だから、更地にしてからでないと売却できないということでもありません。更地にしなくても、古い家を売却する方法を簡単にご紹介します。
中古住宅としての売却
近年の古民家ブームにより、古き良き日本の木造住宅に住みたい人が増えています。そのため、手入れの行き届いた古い家は、非常に魅力的な物件として検討される可能性があります。
中古住宅の買い取り
買取業者に「中古住宅」として買い取ってもらう方法です。ただし、注意点は、買取での売却は、仲介のときと比べ、市場価格より3割ほど安い価格で売却することになってしまうことが挙げられます。
「古家付き土地 更地渡し可」としての売却
こうすることで購入してくれるかもしれないターゲット層を広くとることができます。
1つめのターゲット層は、「中古住宅は不要で、土地だけが欲しい買主」です。この買主に対しては、建物の撤去の費用や手間をこちらで負担することで、購入してくれる可能性が高まります。
2つめのターゲット層は、「どれだけ古くてもいいからなるべく安く家を買いたいと考えている買主」です。「古家付き土地 更地渡し可」とすれば、古家を探している人には理想的な物件となり、購入される可能性が高まります。
(4)「古家付き土地」として売却する
(3)の更地渡しの無し版です。「古家付き土地」として家を売却すれば、買主は「古家が付いた土地」として購入するため、売主は取り壊しにかかる費用を負担しなくてもよくなります。
まとめ
この記事では、「更地にするかどうかの判断基準」「更地にするための解体費用」「更地にするための手順」「更地にしない場合の売却方法」について解説しました。
実際に更地にするかどうかの判断は、ご自身だけで行うのは難しい場合があります。親戚や知人に相談するのも有益ですが、専門家である不動産会社に相談することが最も効果的です。更地にする場合でも古家として売却する場合でも、不動産会社からは貴重なアドバイスを得ることができます。
ただし、1社だけでなく複数の不動産会社に相談することをお勧めします。これにより、より良い条件で売却できる可能性が高まります。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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