自宅売却で得られる3000万円特別控除の全知識

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

3000万円特別控除の基本概要と対象となる不動産

不動産を売却して得た「売却益」は、所得税の課税対象となります。この所得税の課税対象となる売却益のことを「譲渡所得」と呼びます。この譲渡所得には「3000万円の特別控除」という特例が適用可能で、これにより譲渡所得税を控除できます。
そもそも、不動産売却した際にかかる税金には、大きく分けて以下の2つがあります。

• 売却益が発生したときにかかる税金
• 売却手続きにかかる税金

「3000万円の特別控除」ができるのは、売却益が発生したときにかかる税金のみです。

「3000万円の特別控除」は居住用財産の所有期間に関係なく適用でき、譲渡所得が3000万円以下であれば、その全額が控除され、支払う税金は0円になります。譲渡所得が3,000万円を超える場合には、超える金額に対して、短期譲渡所得又は長期譲渡所得などの税率を適用することになります。

また、この特例を利用するためには、マイホームの売却前年または前々年に「3000万円の特別控除」や「居住用買換え特例」、「譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」などを利用していないことが条件です。そのため、3,000万円控除は3年に一度しか適用できない仕組みとなっています。ただし、「10年超所有の居住用不動産に対する軽減税率」は、「3000万円の特別控除」と重複して適用が可能です。

これらの情報は不動産会社でも教えてもらえますが、事前に自身で調べておくと安心です。今回は、「3000万円の特別控除」や、適用要件、必要な手続き、書類、併用できるほかの控除、住宅ローン控除との違いを解説します。今後、自宅を売却する予定のある方は、参考にできる内容になっていると思います。

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「3000万円特別控除」の適用要件と条件

特別控除適用に必要な6つの条件を詳解

「3000万円の特別控除」を利用するには、以下の6つの適用条件を満たす必要があります。それでは、各条件を確認していきましょう。

• (1) 下記のいずれかを満たす不動産であること
  ① 現在、主に住んでいる自宅であること
  ②既に転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却であること
  ③土地の売却契約の締結が家屋の解体から1年以内に行われており、その土地を貸駐車場など賃貸していないこと
  ④ 名義人が単身赴任をしている場合、配偶者が住んでいる家屋であること
• (2)売却先の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと
• (3) 売った年、その前年および前々年に「3000万円の特別控除」または「マイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
• (4)売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
• (5) 災害によって倒壊した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年目の年末までの売却であること
• (6)売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

「3000万の特別控除」を受けるには、上記6つの項目をすべて満たさなければなりません。
また、以下のような家屋の場合は、マイホームの定義には含まれません。

• （1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
• （2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
• （3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

さらに詳細に知りたい方は、国税庁のホームページを参考にしてみてください。
マイホームの定義の詳細については「租税特別措置法第35条」が参考になります。
参考)「No.3302 マイホームを売ったときの特例」国税庁HP
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
参考)「租税特別措置法第35条」
https://www.zeiken.co.jp/hourei/HHSOZ000000/35.html

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3000万円特別控除を受けるための手続きと必要書類

「3000万円の特別控除」を適用するには、自宅を売却した翌年に税務署へ申告する必要があります。申告時期は通常の所得税の確定申告と同様に、2月16日〜3月15日の1ヶ月間です。申告方法には、「税務署に直接提出する」、「郵送で送付する」、「電子申告・納税システム（e-Tax）を利用する」などがあります。
この特例の控除を利用しても納税が必要な場合は、申告と同時期に税務署または金融機関で税金を納税します。もしくは、申告時に振替納税の手続きを行うことで、指定の口座から自動引き落としも可能です。

なお、住民税については、所得税の申告書で普通徴収を選択すれば、役所から納税通知書が送られてきます。給与所得者の場合、税額が少額の場合、特別徴収を選択して源泉徴収とすることも可能です。

「3000万円の特別控除」の申告には所定の申告書のほか、譲渡所得の金額を計算するための「譲渡所得の内訳書」を提出しなければなりません。申告書や内訳書は税務署で配布しているほか、国税庁のホームページからもダウンロードすることができます。
また、添付書類として物件を取得したときと売却したときの売買契約書や仲介手数料の領収書などのコピーや、土地・建物の全部事項証明書も必要です。このほか、売却したときに住んでいなかった物件の場合は、以前に住んでいたことを証明するための戸籍の附票などの書類も添付します。

3000万円特別控除申告に必要な書類とその準備方法

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 住宅を取得したときの書類（売買契約書、仲介手数料領収書など）
• 住宅を売却したときの書類（売買契約書、仲介手数料領収書、増改築の請負契約書など）
• 土地・建物の全部事項証明書（住まなくなってから売却した場合）

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3000万円特別控除と併用可能な他の控除、住宅ローン控除との違い

「3000万円の特別控除」と併用できる控除として、「10年超所有軽減税率の特例」というものがあります。

「10年超所有軽減税率」とは、売却時点で10年以上所有していた住宅に適用される控除制度です。軽減税率は、消費税率の引き上げに伴い、特定の対象に対して税率を軽減する制度です。10年超所有軽減税率を適用することができれば、「3000万円の特別控除」の後に譲渡所得の税率をさらに抑えることが可能です。

10年超所有軽減税率では、譲渡所得が6000万円以上の場合は20.315%、6000万円以下の場合は14.21%の税率が適用されます。適用要件は、10年以上所有していた住宅であることを条件に、3000万円の特別控除と同様の要件を満たす必要があります。

軽減税率に関しては、財務省のホームページ「消費税の軽減税率制度等に関する資料」に条文がまとめられています。もう少し詳しく知りたい方は確認してください。

参考)「消費税の軽減税率制度等に関する資料」財務省HP
https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/consumption/d02.htm

また、住宅ローン控除との併用はできません。住宅の売却後、住宅の購入を検討している方もいらっしゃるかと思います。不動産の購入時には、住宅ローン控除を適用できることがありますが、「3000万円の特別控除」と併用することはできないため、注意する必要があります。

売却時には「3000万円の特別控除」と、「これから購入する住宅の住宅ローン控除」の、どちらが得になるかどうかはものによります。まずは自分の家に「3000万円の特別控除」を適用できるかどうかを確認したうえで、「住宅ローン控除」とどちらが得になるかよく検討する必要があります。住宅という金額の高いものに関係するため、どちらが得になるかどうか、しっかりと比較した上で適用を考えることをオススメします。

もし、住宅を売却したことで損失が出たときは、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などの制度により、他の所得から控除したり繰越したりすることも可能です。

どの制度を利用するのが自分にとって一番得になるのかどうか、調べても分からないこともあるかと思いますので、その際は、売却を依頼している不動産会社に相談してみるといいでしょう。ご自身で調べてから相談する方が、スムーズに進めることができるでしょう。

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まとめ

3,000万円の特例控除とは、不動産売却時の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。譲渡所得にかかる「譲渡所得税」を軽減できるため、多額の節税効果があります。控除の結果、譲渡所得税が0円となることも少なくありません。

「3,000万円特例控除」を受けるために必要な書類は複数ありますが、マイホーム売却の場合でも、相続した空き家の売却の場合でも必ず「譲渡所得の内訳書」が必要になります。他の必要な書類と合わせて、税務署に提出する必要があります。あらかじめ準備しておきましょう。

「3,000万円の特別控除」と併用できる「10年超所有軽減税率の特例」という制度があります。これらの制度を賢く利用することで売却した利益を最大限にすることができるでしょう。自宅を売却する際にこれらの制度を理解していないと、大きな損をする可能性があります。これらの制度を理解し、自身の資産をしっかり守りましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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