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2025/11/21法人の不動産売却時の税金と仕訳のポイント解説
- 不動産買取
- その他
個人ではなく、法人として不動産を売却する際のポイントを解説します！個人との比較もしながら説明していきますので、法人不動産の売却を考えている方や、将来その可能性がある方は、ぜひ最後までお読みください！この記事を読むと、法人不動産を売却する際に必要な知識を吸収することができます。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
法人不動産売却の税金とは？
個人ではなく法人が不動産を売却する際、適用される法律や税制は大きく異なります。本章では、法人税をはじめとする代表的な税金について解説します。
まずは、以下の税金が発生することを理解しておきましょう。
前提として、個人も法人も不動産売却時に、取得費を超える利益に対して課税される点は同じです。
まず法人税について説明します。法人の不動産（土地）には減価償却が適用され、数年後の価値を基に簿価を計算します。この簿価よりも高く売却できた場合は利益となり、安く売却することになった際には損失となります。
損失が発生した場合、課税対象額が減少し、経営利益がプラスであっても節税につながります。損失が出た分、支払う法人税を抑えることができるということですね。
法人不動産売却の所得税と特例
続いて所得税に関してですが、個人の所得税に関しては特例があります。
マイホームの売却の際に、利益を圧縮してくれる特例となっています。
「3000万円特別控除」という特例です。以下は具体的な特例適用の条件です。
（参考：https://sell.starmica.co.jp/urilabo/real-estate-sale/corporation/）
「3000万円特別控除」
自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
以前住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年目を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。
（注）住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ．その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ．家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 1. 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます）。
- 2. マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 3. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 4. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。
- （注）東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります
- 5. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
- 特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
この特例について説明しましたが、法人には適用されません。個人が売主であった場合は、かなり手厚い制度によって支払うべき税金が免除されるのですが、法人にはそこまで手厚い制度が用意されていないことは、知っておくべき事前知識ですね！
法人不動産売却における消費税
不動産には消費税が課税されますが、土地代には消費税はかかりません。
そのため、法人が不動産を売却する場合、発生した消費税は買い手ではなく売り手が支払うことになります。消費税は、「間接税」と言われるように消費税支払い者と実際の納税者が異なります。この不動産の例も同様に、買い手が個人であったとしたら、個人は納税者ではないため、売り手が不動産の消費税を預かることになります。
そのため、不動産購入時に着目すると、法人で購入した場合、消費税分だけ支払額が高くなることになります。購入に関しても、個人と法人で様々な違いがあるということですね。
売却時の仕訳と注意点
法人なので簿記を行うと思いますが、売却時における仕訳も注意が必要です。
- 契約時の前受金の処理
- 売却時までの減価償却の処理
- 売却時の仕訳の処理
これら3つの仕訳は必須です。契約時の手付金は、収益が確定していないため、前受金として処理します。
特に、耐用年数を考慮した減価償却処理は、売却時においても重要な要素となります。注意して計算を行いましょう。
法人不動産売却日とその影響
法人の不動産売却では、売却日が個人の場合とは異なる扱いとなります。不動産売却日（譲渡日）は、通常不動産を引き渡したその当日とすることが原則となっています。しかし法人による売却は、不動産売却の契約を締結した日を売却日とするか、最終金の支払いが完了した日を法人の不動産売却日として扱うことが可能です。
契約書の作成日と不動産の引き渡し日の事業年度が異なる場合は、どちらを売却日に定義するかによって、収益や税金の計算のタイミングが異なります。節税にも影響するため、この点について注意が必要です。（引用：https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/26339）
まとめ
法人の不動産売却は、個人の売却とまた異なる部分が多々あることをご紹介しました。特に法制度や税制に関しては、個人にメリットがあるものが現状数としては多いです。そのため法人の売却だと不利になることもあるのですが、具体的にどのような税金や制度において不利になり得るのか事前知識を入れておくだけでも、気持ちが軽くなると思います。
そして、仕訳や不動産売却日にも注意を払わなければいけないという点で、法人の不動産売却は個人と比較しても、工数と労力がかかります。ここまでの内容を踏まえ、売却手順を進めていくことをおすすめします。税金の仕組みなどに気をつけながら、納得できる売却を行ってください！最後までお読みいただきありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
