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2025/11/21不動産売買で失敗しないための重要事項説明の全知識
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
「重要事項説明」とは？
重要事項説明について聞いたことがありますか？不動産を売買する際には必ず重要事項説明が行われますが、それが具体的にどのようなものか知らない人も多いかもしれません。今回は、重要事項説明の概要について詳しく説明します。
「重要事項説明」について
重要事項説明とは、不動産取引において契約を結ぶ前に受ける説明のことです。宅地建物取引士が不動産の買い手と売り手に対して契約内容を説明します。重要事項説明は、契約前に必ず行うようにと宅地建物取引業法で定められています。説明が終わると重要事項説明書という書面を受け取ります。重要事項説明書には、不動産の情報や金銭の支払いなどについての記載があります。
なぜ重要事項説明を行うのか
重要事項説明は、不動産の買い手を保護するために行われます。買い手が不動産を購入後に後悔しないよう、事前に詳細を説明するのです。重要事項説明で不動産の情報や金銭の支払いなどについて説明すれば、双方が納得したうえで契約を結ぶことができます。もし、説明を受けて何か不明な点がある場合は、その場で宅地建物取引士に確認しましょう。
いつ重要事項説明を行うのか
重要事項説明を行うタイミングは、売買契約が締結される前です。これは、誤った契約を結ばないために必要な手続きです。契約を結んでしまった後では遅いのです。
重要事項説明はほとんどの場合、対面で行います。場所は不動産業者の事務所で行うのが一般的ですが、それ以外にも買い手の家で行ったりすることもあります。重要事項説明にかかる時間は大体1〜2時間くらいです。どれくらいの時間がかかるかは売買する不動産や、重要事項説明に対して買い手や売り手からどれくらい質問が出るかによって異なります。重要事項説明を行う日と売買契約を結ぶ日は同日であっても異なっていてもよいです。重要事項説明と売買契約が違う日に行われると説明を受けた後に冷静に契約について考えることができるので、本来は別日に行われた方がよいでしょう。
誰が重要事項説明を行うのか
重要事項説明は、不動産業者に所属する宅地建物取引士が行います。宅地建物取引士になるには国家資格の取得が必要であり、重要事項説明は資格を持つ者のみが行えます。宅地建物取引士は不動産取引のプロフェッショナルです。説明を受けてわからない点があればその場で確認してみましょう。宅地建物取引士は重要事項説明を行うとき、説明相手に取引士証を見せなければなりません。これによって資格のない人が重要事項説明を行うことを防いでいるのです。
重要事項説明の流れ
不動産に関する確認事項
重要事項説明では、まず売買する不動産についての説明を受けます。面積、築年数、住所などの基本情報を確認します。万が一売買する不動産に誤りがあると大変なのでよく確認しましょう。また、その不動産のインフラについて確認します。水道、電気、ガスの設備はどうなっているのかについて説明を受けます。もし十分な設備がない場合は、対処法を取らなくてはなりません。さらに、対象の不動産が都市計画法や建築基準法などの法令からどのような制限を受けるのかについて説明を受けます。このように売買にあたっては確認するべきことがたくさんあるのです。
契約内容の確認
次に、契約に関する情報を確認します。具体的には、担当する宅地建物取引士の名前、不動産業者の名称、取引の形態（仲介か買取か）などです。また、不動産の価格はいくらか、その費用をいつ、どのように支払うかなどを確認します。説明を受けて納得できない点や聞いていたことと違う点があればその場で確認しましょう。
告知書の確認
告知書とは、不動産の状態に関する情報が記載された書類です。設備の故障、汚れ、シロアリ被害、雨漏りの有無などについての情報が含まれます。このような欠陥点を事前に聞いておかないと、買い手は後になってその不動産を購入したことを後悔してしまうことがあります。また、告知書がなく、後から不動産に欠陥があることがわかると、売り手は買い手に対して賠償しなくてはならなくなってしまいます。欠陥があることをわかっているのであれば、正直に伝えておかないと賠償を請求されることになるので気をつけましょう。
不明点の確認
売買契約に関する説明を一通り受けた後は、不明な点を宅地建物取引士に質問しましょう。宅地建物取引士は不動産売買の専門家ですので、どんな質問にも答えてくれます。疑問点は契約を結ぶ前に解消しておきましょう。契約を締結してしまった後に「聞いていない」、「知らない」などと言っても聞き入れてもらえません。
重要事項説明書への署名
説明が終了すると、重要事項説明書が交付されます。この書類には、不動産の所有権、法的制限、代金の支払い方法、解約手続きなどが記載されています。書類に買い手と売り手が署名と押印をしたら重要事項説明は全て終了です。
重要事項説明の具体的な内容
重要事項説明では不動産に関して、
- 売り手は誰か
- 不動産の取引方法は仲介か、買取か
- 不動産の種類は戸建てか、マンションか、それ以外か
- 抵当権は残っていないか
- 不動産の周りの道路について
- 電気、ガス、下水道について
- 不動産の利用に影響を与えている法律について
- 津波など自然災害の影響はどれくらいあるか
といった内容について確認をとります。マンションの場合はこれらに加えて修繕積立金や管理費について、権利の所在、管理の仕方などについても確認する必要があります。それは、マンションは共同で利用、管理するものだからです。
また、契約については、
- 代金の支払い方法
- 引き渡しの日時
- 手付金について
- ローンについて
- 解約について
などについて確認します。これらを確認しておかないと、契約を結んだ後にトラブルが発生することがあります。特に費用に関しては、誰が、いつ、いくら支払うのかを明確にしておくようにしましょう。
重要事項説明を受ける際のポイント
重要事項説明を受ける前に、次のポイントを確認しておきましょう。
宅地建物取引士の確認
重要事項説明をしてくれる人が宅地建物取引士であるかどうかを確認しましょう。重要事項説明ができるのは宅地建物取引士だけです。宅地建物取引士は説明をするときに宅建士証を提示することが義務になっています。担当者が宅建士証を提示していない場合は、その人は宅地建物取引士ではない場合があります。宅建士証を提示することを促し、確実に宅地建物取引士に依頼するようにしましょう。
重要事項説明書の事前確認
重要事項説明書は契約日よりも前に読んでおくことが理想です。重要事項説明書を受け取る日が契約日当日になってしまう場合もあります。もし可能であれば、事前に重要事項説明書を送ってもらうとよいでしょう。
それは、事前に説明書に目を通しておいた方が契約内容についてよく考えることができるからです。その場で説明書を読むと質問事項もなかなか浮かんでこないでしょう。また、宅地建物取引士がその場で答えられないような質問をしてしまうかもしれません。そうならないためにも、重要事項説明書は事前に読んでおくとよいです。
重要事項説明の後でも売買を断れる
重要事項説明を受けてしまうと売買契約を断れないイメージがありますが、重要事項説明の後でも売買を断ることができます。重要事項説明を受けたら必ずその業者と売買しなければならないというわけではないのです。重要事項説明に納得できない点があった場合は、検討期間を挟んだり、他の不動産業者に相談し直したりすることもできます。
しかし、一度売買契約にサインをしてしまうと解約手続きが必要になるので、断るのはできる限り重要事項説明の直後、売買契約を結ぶ前にしましょう。
重要事項説明に関するトラブル
過去には重要事項説明に関するトラブルもありました。例えば、
- 重要事項説明書とは違う内容を説明された
- 重要事項説明書を渡されたけれど口頭での説明がなかった
- 説明の一部を省略された
- 説明の前に契約書にサインさせられた
- 宅地建物取引士ではない人から説明を受けた
といったトラブルがありえます。不動産業者からこのような不正を受けたときには信頼できる機関に相談しましょう。相談先としては都道府県庁の建築指導課などがあります。国土交通省の「都道府県に関する窓口」を参照して電話番号を調べてみてください。（URL：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html）
まとめ
今回は、重要事項説明とは何かについて説明してきました。重要事項説明とは、不動産の売買契約を結ぶ前に、契約内容や対象の不動産について説明を受けることです。売買契約を結んだ後でトラブルにならないように、重要事項説明を受けることは非常に大切です。重要事項説明を行えるのは宅地建物取引士のみです。重要事項説明を担当してくれる人が本当に宅地建物取引士なのかを確認しましょう。
【参照】 国土交通省「都道府県に関する窓口」
（URL：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000019.html）
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
