古い家を売却したい！徹底解説！

今回の記事は、このような方にオススメです。

• 「古い家を売りたい方」
• 「古い家の売却に興味がある方」
• 「家の売却に不安がある方」
• 「古い家の売却について知りたい方」

この記事では、古い家の売却について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

古い家の基準

「古い家」と見なされる築年数の目安は、一般的に20〜25年を経過した物件とされています。この期間を過ぎると、木造一戸建ての場合、税務上の法定耐用年数が22年と定められていることが影響しています。

同様に、鉄筋コンクリート造の建物では法定耐用年数が47年とされており、マンションの場合は築40年を越えると建物部分の市場価値がほぼゼロになると見なされています。

ただし、築年数だけではなく、建物の状態はメンテナンスや修繕の履歴によっても大きく異なります。そのため、築年数はあくまで目安と捉え、物件の具体的な状態を確認することが重要です。

古い家を上手に売る6つの方法

古家付きの土地として売却する

「建物の価値」を無視し、単なる「古家がついた土地」として売却する手法が存在します。この方法では、不動産会社を介して古い家が付いた土地を売る場合、主に2つのメリットがあります。

まず、1つ目のメリットは、ターゲットの幅を広げることができる点です。通常、「家」として売り出すと、古民家やリノベーションを検討している層に絞られてしまいます。しかし、「土地」に焦点を当てて古い家がついた土地として売り出すことで、「土地」が求められる人々もターゲットにできます。

2つ目のメリットは、買い手が住宅ローンを受けやすいという点です。通常、住宅ローンは建物と土地がセットでないと融資を受けることが難しいですが、古い家が残ったままの土地なら、住宅ローンを利用して土地を購入できます。これにより、土地先行融資やつなぎ融資といった複雑な手続きを回避できます。

さらに、古い家がついた土地として売り出せば、建物を解体する必要がありません。解体費用が発生しないことは、売主にとってコスト削減に繋がります。ただし、注意が必要です。購入者にとっては、建物の解体が必要なことは価格交渉の材料となり、最終的には安い価格で取引される可能性がある点に留意する必要があります。

更地にしてから土地を売却する

一戸建てが築年数を経て老朽化すると、建物の評価が著しく低下し、土地の価値が査定において中心となることがよくあります。

このため、建物の存在よりも土地そのものが重視され、更地にすることで購入者の層が広がることが期待されます。ただし、建物を解体するには解体費用が発生するため、建物がそのまま売却可能であれば、経済的にもメリットがあります。従って、判断を下す前に安易に行動するのではなく、不動産仲介会社の担当者や専門家と相談し、適切な意見を得ることが重要です。

家のリフォームを行って売却

古い家を売却する際には、一つのアプローチとして、売却前にリフォームを検討し、これによって買い手に対する印象を向上させる方法があります。

ただし、中古物件を求める購入者の中には、購入価格を抑えつつ自身でリフォームやリノベーションを行いたいと考える人も多いです。そのため、全体的なリフォームを行ったとしても、それが売却価格に直結しやすいとは限りません。

一部分のリフォーム、例えば水回りの設備などが気になる箇所に絞って行う方が、費用を抑えつつも効果的なアップデートが可能です。購入者のニーズや市場のトレンドを考慮しながら、無理のない範囲でのリフォームを検討することが重要です。

住宅瑕疵担保責任に入っての売却

住宅瑕疵担保責任は、住宅を売却した後に発見された瑕疵（不具合）に対する修繕費用を保険料で賄う仕組みです。この制度に加入することで、買主は購入に際して安心感を得ることができます。住宅瑕疵担保責任への加入条件としては、建物が新耐震基準を満たし、一定の検査基準をクリアする必要があります。建築士が入念な検査を行い、不具合がないことを確認するため、この保険に加入していること自体が買主にとっての安心材料となります。保険料の相場は、検査料を含めて7万円から15万円程度です。

不動産会社への買い取り

物件を素早く売却したい場合、通常の不動産仲介の手法ではなく、直接不動産会社に依頼して「買取」を行う方法があります。この手法では、買取を行う不動産会社が迅速に物件を取得し、仲介よりも迅速な売却が期待できます。買取時には、比較的築年数が新しく、建物の状態が良好であれば、不動産会社がリフォームして再販売されることが一般的です。ただし、リフォームが難しい場合や建物が相当に古い場合は、不動産会社が土地ごと取得し、更地にして売却するか、新築住宅を建てて販売することが検討されます。特にマンションの場合は、リフォームして再販売が一般的であり、一戸建ての場合は更地にして売却するか、新築住宅を建築して販売することが一般的です。買取価格は解体費用や税金などの必要経費を差し引き、不動産会社の利益分も考慮され、市場価格よりも低くなる傾向があります。

空き家バンクの利用

空き家バンクを活用することで、不動産会社に依頼せずに古い家を売却することができます。空き家バンクは、空き家の所有者や賃貸・売却を希望する人々の情報を集約し、空き家を活用したい人々に紹介する仕組みで、一般的には自治体が主体となって運営されています。

このシステムを利用することで、通常の不動産仲介手続きにかかる手数料を支払う必要がなくなります。また、不動産会社に断られた物件であっても、空き家バンクに登録することができます。ただし、売買契約に関しては、自らが行う必要があるかもしれませんので、その点に留意することが重要です。

古い家の買取が難しい理由とは？

耐用年数の経過

住宅の価値は建てられた構造や設備、そして「耐用年数」という指標によって評価されます。この耐用年数は、税務上の資産価値を示す数字であり、通常は築年数に基づいて算出されます。築年数が経過するにつれて、定められた耐用年数を超え、不動産の価値が減少していくのが一般的です。築年数が古くなると、その物件は税務上の価値を失い、買取手を見つける難しさが増します。このような理由が、築年数が古い家の買取が難しい一因となっています。

不動産会社収益の見込みが難しい

不動産の買取は、仲介とは異なり、不動産会社が売主から直接物件を買い取り、その後リフォームなどを行って再販する形態を指します。この取引方法では、不動産会社が解体費用や再販に必要な資金を負担しなければなりません。築年数が経過するにつれて再販にかかる費用が高まるため、特に築年数が古い家の場合、不動産会社の負担も増大します。そのため、築年数が30年を超えた家については買取不可とする不動産会社も存在し、買取が可能な築年数に条件をつけるケースも少なくありません。築年数が古い家を持つ売主にとって、買い取ってくれる不動産会社を見つける過程は一般的に難しいものとなりますので、これを考慮しておくことが重要です。

古い家を売る際の注意点

売却相場の把握

古い家を売却する際には、まず売却方法を検討する前に売却相場を確認することが重要です。通常の家の売却とは異なり、古い家の場合は解体やリフォームなどに多額の費用がかかる可能性があります。築年数が経過するほど、家の価値が低下する傾向があるため、売却額が低くなり、思ったような資金が手元に残らないことも考えられます。売却方法を選択する前に売却相場を確認し、費用がかかる可能性のある売却方法を選んでも問題ないかどうかを確認しておくことが良いでしょう。売却相場の調査は、以下の方法で行うことができます。

購入時価格が把握できる書類を探す

古い家を売却する際に節約するためには、実は購入時の書類を入手することが最も効果的です。家を売却するとさまざまな税金がかかりますが、中でも注目すべきなのは譲渡所得税と呼ばれる、家を売って得た利益に対する税金です（詳細は4章「古い家を売るとかかる譲渡所得税」をご覧ください）。この譲渡所得税の計算において、「家を売ったときの利益」は、「売却価格－（購入時の価格＋諸費用）」とされています。しかし、購入時の価格が不明な場合、売却価格の5%が購入時の価格と仮定されてしまいます。この状況では、売却価格の大部分が課税対象となり、数百万単位の課税額が生じることもあります。購入時の価格が分かる書類があれば、課税額を大幅に削減できるため、節約を考えるならば事前に探しておくべきです。

自治体の補助金制度を調べる

古い家を売却する際に一部リフォームや解体を考えている方は、地域の自治体が提供している補助金を確認すると有益です。国からの補助金はないものの、都道府県や市区町村などの自治体が独自に実施している補助金制度には、家のリフォームや解体に関する支援が含まれていることがあります。リフォームに関しては、介護やバリアフリー化、エコや省エネ向上、耐震性向上などの工事が補助の対象となります。一方で、解体に関しては空き家の解体助成金制度などがあり、補助金の支給率は1/5から1/2程度になることが一般的です。ただし、自治体の補助金は年度ごとに変動することがありますので、定期的に情報を確認しておくことが節約の手段となります。

解体する場合はタイミングを見極める

古い家を解体する際には、固定資産税の節約に関するタイミングを見極めることが重要です。建物と土地は固定資産税の対象として異なる取り扱いを受けます。建物が存在する場合、土地には「住宅用地の軽減」が適用され、土地の固定資産税が最大で1/6まで減額されます。しかし、建物を解体すると土地は住宅用地でなくなり、固定資産税の評価が見直されて増加する可能性があります。固定資産税は毎年1月1日時点の状態で計算されるため、1月1日時点で建物が存在していれば、その年内は住宅用地の軽減が引き続き適用されます。解体を検討している場合、特に年末に近づいている場合は、解体を遅らせて翌年の1月1日以降にすることで節税のメリットが得られます。

まとめ・終わりに

古い家の処理は、築年数の浅い家と比較すると複雑な印象を受けることがあるでしょう。しかし、正確な情報を入手し、適切な判断を下すことで、損失を最小限に抑えつつ、効果的な処理を行うことができます。自らの物件に最適な手法を見つけ、後悔のない取引を実現することを目指しましょう。適切な情報収集と的確な判断が、古い家の処理において成功への鍵となります。