最終更新⽇時
2024/08/02住んだまま家を売る
- 不動産買取
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
「今の家に住んだまま家を売りたいと考えている方」
「リースバックに興味があり方リースバックについて知りたい方」
「将来に不安がある方」
この記事では、リースバックについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
Contents
住みながら家を売ることはできるのか
「住んだまま家を売却したい」と考えるひとも多いのではないでしょうか。
「住みながら住みながら家を売ることはできます。
大体の場合、家を売ると退去しないといけません。
持ち家のリースバックは、同じ家にそのまま住んだまま家を売ることができます。
持ち家をまず売ってお金を受け取り、賃貸として自宅にそのまま住めます。売却後、売主の立場は所有者から「借主」へと変わり、買主が「貸主」となります。住む場所を変えずに売却対価として現金がもらえるため、「住み続けたいけれど、たくさんの資金が必要」という人にとって適した仕組みだと言えます。
ここからはリースバックについて詳しく解説していきます。
リースバックとは
そもそもリースバックってなんだろう？と思っている人もいることでしょう。
リースバックは、自宅を活用した資金調達方法です。
セール＆リースバックとも呼ばれてます。
自分の家を売って、お金を得ることができます。
戸建て、マンション、店舗、オフィス、倉庫等、幅広く利用することができます。
簡単にリースバックの流れを見ていきましょう。
- 利用者：リースバックを行っている会社に自分の家を売る
- 会社：利用者へ代金を支払う
- 家の所有権が利用者から会社へ移される
- 会社：利用者へ家を貸し出す
- 利用者：会社へ家賃を払う
大きなお金が動き、所有権移転登記などの手続きがありますが、利用者はみんな家に住み続けられるというとこがリースバックの特徴です。手続きの途中で一時退去などもいりません。
リースバックを利用する理由などは人によっても変わりますが、家を売ることで多額のお金を手に入れられる可能性があることが多いです。通常の方法と違って、家に住み続けることができる、
引っ越しをしなくてもいいので引っ越しの費用がかからないという点が大きなメリットです。しかも、今まで負担していた固定資産税や都市計画税の支払いもしなくて良くなります。
ですが新たに毎月の家賃が発生しますので、もう住宅ローンを払い終えている場合は、これからの賃料の支払いに何か問題がないか、慎重に計算することが大切です。
個人に売る場合に比べて売買価格が下がってしまうことにも注意しましょう。
リースバックは、今までの生活を維持しながら、周りに売却したことがわからない形で資金調達ができるので、特に自分の家を持っている比率の高い高齢世帯からの需要が高まっています。
リバースモーゲージとは
家に住み続けて将来的に売却することの考えの中に、資金を得る方法もあります。それがリバースモーゲージという方法です。
自宅にそのまま住み続けながら、自宅の資金を借り入れるローンです。死亡後に担保となる物件を処分して元本を返します。
金融機関や社会福祉協議会などで取扱いをしていて、ご存命中は毎月利息を返済し、死亡後に元金をまとめて返済する仕組みで、高齢者に向いた貸付制度です。
- 利用者：リバースモーゲージを行う会社へ家を担保として出す
- 会社：利用者へ融資する
- 利用者：利息を支払う
- 利用者の親族： 利用者が亡くなったときに売却、一括返済する
リースバックと違い、所有権はそのまま利用者が保有したままになります。そのため毎年の固定資産税や都市計画税の支払いは所有者が変わらず行います。ただ、毎月の支払いは利息のみで、リースバックの家賃は高額にならないと思われます。元本はその人が死亡後に返済するため、契約の時は相続人の同意が必要となることが多いです。
住んでいる持ち家の権利を活用してお金を得たい、老後の資金不安を解消したいというのに対応した商品です。
リースバックのメリット、デメリット
メリット
- 利用条件が緩いことが多い
- 固定資産税の支払いがなくなる
- 買主が購入後の生活を想像しやすい
- 住宅ローンの返済が厳しくても住み続けられる
- ある程度の条件を満たしていれば、一般的にローンほどの難しい審査はない
デメリット
- 毎月の家賃が発生する
- 通常の売却価格より安くなる
- 内覧の日程調整が難しい場合がある
- 内覧対応の度に整理整頓する必要がある
- 所有する資産ではなくなる
リースバックに向いてる人、向いてない人
向いてる人
- 希望者からの内覧の申し込みに対応しやすい方
- 早めに現金化したい方
- 自宅を他人に見せることに抵抗がない
- 片付けや整頓が苦手ではなくできる方
向いてない人
- 他人に自宅を見られたくない、入られたくない方
- 自分の時間が忙しくて自宅にいる時間があまりない方
- 片付け、整理整頓が苦手な方
住みながら家を売るポイント
早期契約は家を売るときの内覧対応もあります。しかし、今の家に住んだまま売却する場合、内覧対応がとても難しいです。
住みながら家を売る時に気をつける、7つのポイントを意識して内覧をしていきましょう。
常に掃除しておく
家を売り出すと、いつ内覧の申し込みが入るかわかりません。内覧の時の印象が大事になってくるので、いつ予定が入っても対応できるよう日ごろから清掃して、家の中を綺麗にしておきましょう。
清掃するときは見える部分だけでなく、お風呂の換気扇フード、ベランダのサッシなど見えにくい部分も意識して掃除しましょう。
浴室やキッチン、トイレの水回りにカビや水アカなどの汚れがあると、印象がかなり悪くなってしまいます。
水回りは特に注意して掃除することをおすすめします。
もし、掃除が苦手な方は、ハウスクリーニングを依頼するのも一つの手です。掃除のプロが専用の洗剤を使用し、室内をきれいにしてくれます。
室内清掃だけで終わるのではなく臭いの対策も意識するのがポイントです。人が暮らしている家は生活臭がします。
対策方法は、無臭の消臭スプレーをかけ、換気する方法です。これを数日するとだいぶ臭いを抑えられます。
内覧当日は内覧者の方が来られる予定の時間より1時間前から家中の窓やドアを開放して換気して室内に臭いがこもりにくくすることをお勧めします。
整理整頓して生活感を目立たないようにする
生活感が溢れすぎる家は、汚い印象になってしまい、イメージダウンしてしまいます。前もっていらないものを処分したり、日頃から家の中を整理整頓して生活感を減らすことを心がけましょう。
内覧当日に、飲みかけのペットボトルや食事後のお皿を放置しないようにしましょう。
内覧に来た方にコミュニケーションをとり、丁寧に対応し物件のアピールをする
内覧に来た方はお客様ですから、丁寧に対応することが大切です。新しいスリッパを用意したり、心地よい空間にすることを心がけたりといったことが大切です。
購入希望者の方がイラっとする態度を取ったとしても心をぐっとしてその場では丁寧な対応を貫き通すことをお勧めします。
注意点
新しい家探しも同時に進めましょう。
売却した後は、すぐに希望通りの物件に出会えるとは限りません。一から探すとなると時間も労力も使うため大変です。売却前に新しい家の目星をつけていた方があとあと楽になると思うのでお勧めします。
家を売ることを決めた後は、早急に引越し先を探さなくてはいけません。引っ越しの期間を考え、契約から引き渡しまでを3～6ヶ月とする契約も多くあるようです。
もし、引越し先が決まらないまま引き渡し日を迎えてしまうと、一時的にホテル生活となるなど、無駄な出費、費用がかかる場合もあります。
引っ越しが多い時期に重なってしまうと、費用も高くなるので注意した方がいいです。
リースバック事業者と契約する前は、必ず契約内容をしっかり確認しましょう。賃貸の期間、条件、買い戻しなどは、口約束でなく、しっかり契約書に明記することが大事です。
長く住み続けたいと思っている場合は、定期借家契約でなく普通借家契約になっているかを見ておくといいでしょう。賃貸借契約の種類に関係なく、原状回復費や修繕費用の負担の取り決めについて確認しておくと良いでしょう。
将来、買い戻しをする契約になっている場合、主が売却したとしても、新たな持ち主に買い戻し特約を含めた条件が引き継がれるのかについても確認しておきたいです。
まとめ
結論、住んだまま家を売ることはできます。
リースバックという自宅を活用した資金調達方法があり、リースバックには物件を売る際のデメリットを解決できたり、そのまま家に住み続けることができるなどのメリットがたくさんあります。
住み続けられるとは言え、以前のように自身の所有物として好きに活用できないようになるなどのデメリットもあります。
所有権を手放すため、賃料が引き上がったり、退去を迫られるリスクは一定程度あります。きちんと契約内容を確認することをおすすめします。
内覧の質も大事ですが、住みながら高く売却するには多くの方の目にとまるよう、売却の件数を増やすことも必要です。
自分が住む地域の不動産屋とできるだけ多く会いコミュニケーションをとることで、仲介の幅が広がり購入希望者の目にとまる機会も増えるでしょう。
不動産会社によっては、査定価格に数万円の差が出ることもあるので、複数の不動産会社の価格を比較することをお勧めしています。
自分が向いているか向いていないのかをしっかりと考え、向いていなくても専門の人や業者に頼むなど工夫しましょう。
また、内覧時には、見えにくいところまで意識して掃除しましょう。
特に、ペットを飼っているかたや、タバコを吸うかたが一緒に住まれている場合消臭剤を使うなど工夫して臭い対策をしっかりしましょう。
内覧者の方が心地良い気持ちでいられるようしっかりコミュニケーションを取ったりアピールをし、良い環境づくりをするよう心がけましょう。水回りは重点的に徹底して行うことがポイントです。ハウスクリーニング会社に頼むのも一つの手です。
また、次の新しい家も売却後に探し始めるのはリスクもあり、イチから新居を探すのは相当な労力を要しますし希望通りの家が見つかるかもわからずとても大変なので同時に探すことをお勧めします。
トラブルを避けるためにも、契約書をよく確認し、相続人とも話し合い、他の資金調達の方法とも比較検討し、信頼できる業者に頼むなどして将来起こり得るトラブル、リスクを理解した上でリースバックを検討することをお勧めします。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
