家の売却について(住みながら売却する方法もあり)

今回の記事は、このような方にオススメです。

「リースバックに興味がある方」
「リバースモーゲージについて知りたい方」
「家を売ることに対して知識をつけたい方」など。

この記事では、家を売ることに対して、初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

はじめに

本記事では、家を売却するにあたって、そのまま売る方法と住みながら家を売る方法を紹介していきます。

前半では、転職や引越し、結婚、収入的な関係、不動産投資、老後の生活など、家を売ることになった方向けに家の売却方法を紹介しています。後半からは、急にお金が必要で、家を売ることになった方に向けて、今住んでいる家に住み続けられる売却方法を紹介しています。

読んでくださっている皆さまの環境や状況に合わせて、目次から気になる箇所を読んでいただければ幸いです。

そのまま家を売ることになると…。

家を売ることに関して、必要になってくることは、知識を得ることです。

その中でも「売却方法」「売却するタイミング」「売却に必要な書類」を知っておくとスムーズに家を売ることができるでしょう。

必要な知識3つ

①売却方法を知ろう！

ここで紹介する売却方法は、住み続けながら売却する方法が含まれていません。完全に家を売る場合の方法になります。ご注意ください。

売却方法は大きく分けて「売買仲介」と「不動産買取」2つあります。

まず、「売買仲介」を使う方法です。

家を所有している売主から不動産会社を仲介し、その不動産会社が買主候補を探してくれる方法です。一般的には、この売買仲介を使われる方が多いようです。買取と違って、希望の金額で売却できたり、買取よりも高額で売却できる点が魅力的です。ただし、売却するまでに必要な手続きが多かったり、仲介手数料がかかるなど、短い期間で売ろうと考えている方には向いていません。

次に、「不動産買取」です。

買取では、買取業者が直接売主と連携して、家を売る方法です。仲介と比べて短期間で買主を見つけられたり、売却する時の金額もすぐ決まるので、急ぎで家を売りたい方に向いているサービスです。正直なところ、リフォームや売主の都合に合わせたスケジュールで売却できるので、こちらの方がメリットが多いです。しかし、売却した時の金額が低かったり、不動産によっては買取をお断りされることもあります。

②売却するタイミングを知って得をしよう！

家を売るにあたって、タイミングはとても大切になります。

引越しするタイミングだと、4月から新社会人、新学期など、区切りが良いタイミングなので、3月に多くなりますよね。なので、引越し料金が一番高くなるタイミングとして3月が挙げられます。

同じように、家を売るタイミングとしては、3月に売れるようにしておくと、比較的高額で売ることができるでしょう。

他にも築年数も見逃してはいけません。

戸建ての築年数とマンションの築年数で、価値が変わってくるものの、古くなればなるほど価値は下がっていく傾向にあります。特に戸建ては、立地や建物の状態、需要の変動などに左右されますが、築20年ほどすると資産価値=建物の価値がほぼゼロに近くなると言われています。

③売却に必要な書類を揃えよう！

• 不動産の書類
• 住宅ローンの情報が記されている書類
• 修繕やメンテナンスの記録がある書類

などがあります。

細かくどの書類が必要なのか知りたい場合は、他のサイトを検索すればすぐにヒットすると思います。売る前に必要な書類を準備しておくと良いでしょう。

利用の流れ

必要な知識を得たところで、ここからは実際に売却する時の流れについて説明していきます。

①不動産会社を選ぶ

どの不動産会社に査定依頼をするのか決めていきましょう。不動産会社のサイトによっては、一括で査定できるものもあります。複数の会社に電話やメールで問い合わせすることなく、ご自身で記入すれば、簡単に査定ができます。売るからには出来るだけ希望に沿った金額であったり、高額で取引してくれる会社が良いと思うので、査定を依頼して選びましょう。

②不動産会社と契約する

査定の結果から安心して任せられそうだと選んだ会社と契約を結びましょう。

この時の契約は、媒介契約になります。

そもそも媒介契約について知らない方もいらっしゃると思うので、説明します。

媒介契約には、専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約の3つがあると言われています。

トラブルが起きないよう、専門的な知識を持っている仲介してくれる不動産会社がいると便利なので、売買仲介をする際の契約は専任媒介契約になります。先述したように、仲介する方が多くいらっしゃるので、媒介契約は、家を売り買いする人と仲介する不動産会社の間に結ばれる契約のことだと説明できます。

一方で、一般媒介契約は、買取の時に使用される契約になります。仲介がないため、仲介手数料はかからなかったり、メリットは多いもののトラブルが起きやすいものになります。

ご自身の知識量に合わせて選ぶと良いでしょう。

③不動産会社が売却のために行動してくれる

ここは、売主本人が動くものではなく、契約した不動産の行動になります。

インターネットを使ったり、チラシなどで、買ってくれる方を探してくれます。

④内見の対応を売主がする

購入を検討してくれた人が内見を依頼することがあります。家の特徴や周りの環境などを伝えてあげることで購入者は今後住んだ時のイメージが湧くことでしょう。

物件によっては、事故が起きた家の場合もあるかと思いますが、その情報も伝えなければなりません。隠していた場合は、契約を解除される可能性があるので、気をつけてください。

⑤買主と契約を結ぶ・決済・引き渡し

実際に購入するという方が決まったら、売主と買主の間で売買契約を結びます。売却する時の金額は、このタイミングで交渉をして決まります。

契約するにあたって、身分証明書や実印、物件状況を確認できる確認書など準備するものがあります。それぞれ契約前に準備できるよう確認しておきましょう。

契約が結び終わったら、決済に移り、物件を引き渡すことになります。引き渡しが終わると司法書士に依頼をして、所有権移転登記を行う必要があります。

以上が家を売るにあたっての流れです。

高値で売るためのコツとしては、不動産に査定をしてもらう前に相場を調べたり、複数の不動産会社に査定依頼をしたりすると良いでしょう。

豆知識①〜築年数によって変わる注目ポイント〜

売るタイミングのところで少し記述したのですが、築年数によって売却価格が変わってきます。服を売る時、車を売る時など、どんなものでもできる限り使用している期間が短ければ短いほど高値で売ることができます。

家の場合はどのように金額が変化していくのか簡単に説明します。

築5年であれば、比較的新しい物件として、マンションでも戸建てでも高値で売れると言われています。築10年であれば、マンション：購入金の８割、戸建て：購入金の５割ほどと言われてるので、早めに売ることをオススメします。築30年を越すと中古扱いになるので、グッと金額が下がってきます。戸建ての場合はこの時点で、資産価値はほぼゼロになります。しかし、土地の価値はそのままあるので、そこまで金額は下がりません。

豆知識②〜空き家にしてから売却する〜

家を売る時に、住みながら売却する方法と空き家にしてから売却する方法があります。

空き家にしてから売却することで、何が違うのか説明します。

空き家にすることで、不動産会社に委託する形になるので、売買契約するタイミングまで、買主とコミュニケーションを取る必要はありません。では、内見はどうするのかというと、不動産業者が立ち会ってくれるため、売主本人が行く必要がないのです。

家に住みながら売却する方法

ここからは、家に住みながら売却する方法をお伝えしていきます。

急にお金が必要で家を売りたいけど、引越しせずに今の家に住み続けたいと考えている方に向けたものです。代表的なものとして「リースバック」と「リバースモーゲージ」があります。それぞれ、どんなサービスなのかを簡単に紹介していきます。

リースバック

リースバックとは、所有している家やオフィスなどの不動産を売却し、賃貸という形で住み続ける方法になります。一旦売却するので、まとまったお金が手元に入ります。しかし、賃貸になるので、毎月家賃を支払う必要があります。また、賃貸ということで、所有権がリースバック業者に移転することになるので、家を維持する時に必要だった経費や保険などのお金を支払う必要がありません。リースバック業者によっては、売ったものを買い戻しすることができるプランがあったり、年齢制限がなかったり、まとまった資金の用途に制限がなかったりと、割と自由な部分があるサービスです。生涯コストやライフスタイル、住み心地や老後の生活のために、ご家族などで相談して利用するのかしないのかを決めると良いです。

実際に利用するとなると沢山の業者が存在していたり、どのくらいの期間で資金化できるかなど不明点が出てくることでしょう。業者に問い合わせしたり、インターネットを使って調べることで明確にしてください。

リバースモーゲージ

リースバックだけでなく、似たようなサービスに「リバースモーゲージ」というものがあります。

これは、自宅を担保という形にして、金融機関から融資をもらうサービスです。契約者本人が亡くなった後、売却代金として、元本を返済する形の不動産担保ローンになります。

このサービスは高齢者向けで、基本的には65歳以上の年齢制限があります。他にも資金の使用制限があります。

おわりに

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

本記事では、前半に家を売る方法をお伝えし、後半に住みながら家を売却する方法をお伝えしました。それぞれメリットデメリットなどが存在します。自宅を売るとなると大きな決断をすることになるのですから、ご自身に合ったサービスを受けられるよう、不動産会社とよく相談をして決めていくと良いでしょう。