マンションを売却することと賃貸にすることどちらがいいのか

マンションを手放そうと考えるとき、すぐに売却するべきか、賃貸として貸し出すべきか悩んでしまう人も多いのではないでしょうか。どちらにも良しあしがあるため、なかなか決断することは難しいかと思います。そこで今回、所有しているマンションを売却するメリットとデメリット、賃貸で貸し出すメリットとデメリットをそれぞれ紹介します。

マンションを売却するメリット、デメリット

初めに、マンションを売却するメリットとデメリットを紹介します。

マンション売却のメリット

マンションを売却することで、さまざまなメリットを得られます。

• 一度に多くの現金が手に入る
• 賃貸よりも楽でストレスが少ない
• 維持費から解放される
• 税制優遇があるため税金がかからないケースも多い

一度に多くの現金が手に入る

マンションを売却することで、一度に大きな現金を手に入れることができます。この現金は、次の物件の頭金や老人ホームへの入居費など、さまざまな用途に活用できるでしょう。また、相続の際にも、現金化された資産を平等に相続人間で分割しやすくなります。なお、不動産の価値は時間とともに減少する傾向があるため、早めの売却がより多くの現金を得るポイントです。

賃貸よりも楽でストレスが少ない

賃貸物件を所有する場合、入居者の募集や空室リスクを常に気にする必要があります。しかし、マンションを売却すると、管理や入居者募集の心配がなくなります。これにより、将来的な精神的負担が軽減され、新しい生活をスムーズに始めることができます。

維持費から解放される

マンションを売却することで、維持費の支払いから解放されます。マンションの維持費用は管理費や修繕積立金などが含まれ、他の不動産に比べて負担が大きいです。また、固定資産税や修繕費用も負担がかかります。売却することで将来的にも費用負担から解放されるため、大きなメリットだと言えます。

税制優遇があるため税金がかからないケースも多い

マンションの売却益には税金がかかりますが、特例があり税金がかからない場合もあります。例えば、売却益3,000万円までの特別控除や、所有期間が10年以上の物件の売却で受けられる軽減税率などがあります。これらの特例を活用すれば、税金負担が軽減されますが、特例を利用すると次の住まいでの住宅ローン控除が制限されることがあるため、注意が必要です。

マンション売却のデメリット

マンションを売却する際には、以下のデメリットに注意する必要があります。

• 売るタイミングで売却価格が変動する
• 売却には諸費用や税金がかかる

売るタイミングで売却価格が変動する

不動産の価格は経済状況や地域の需要と供給に左右されます。そのため、売却するタイミングによって売却価格が大きく変わることがあります。例えば、景気が良い時期や需要が高まっている時期に売却すれば高値で売れる可能性が高まりますが、逆に景気が悪い時期や需要が低迷している時期に売却すると価格が下がる可能性があります。また、不動産市場の動向や競合物件の状況も考慮する必要があります。売却する際には、慎重な市場分析とタイミングを把握することが大切です。

売却には諸費用や税金がかかる

マンションを売却する際には、さまざまな費用や税金がかかります。例えば、不動産会社への仲介手数料、所有権移転登記にかかる費用、住宅ローンの抵当権抹消費用、契約書に貼付する印紙税などがあります。さらに、売却益が出た場合は譲渡所得税も支払う必要があります。これらの費用や税金を考慮に入れずに売却を進めると、思わぬ出費が発生し、資金計画が狂ってしまう可能性があります。売却を検討する際には、これらの費用や税金を正確に把握し、売却後に残る実質的な収益を見積もることが重要です。

マンションを売却する際には、これらのデメリットを理解し、慎重な計画と準備を行うことが大切です。また、売却時には不動産会社や鑑定士など、専門家のアドバイスを受けることで、より効果的な売却手続きを進めることができます。

マンションを賃貸に出すメリット、デメリット

次に、マンションを賃貸に出すメリットとデメリットの解説です。

マンションを賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出すことで、下記のようなメリットを受けられます。

• 家賃収入を得られる
• 経費として計上できる
• 資産を残せる

・家賃収入を得られる

マンションを賃貸に出す最大のメリットは、家賃収入を得られることです。売却した場合は一度きりの収入ですが、賃貸に出せば継続的な不労所得として家賃を受け取ることができます。専門の賃貸管理会社に委託すれば、手間をかけることなく安定した収入を得ることができるでしょう。また、分譲マンションは設備が充実しているため、高額な家賃を設定できる可能性もあります。

・経費として計上できる

賃貸に出すことで発生する経費は、税金の控除や節税に役立ちます。例えば、修繕費や固定資産税、都市計画税、ローンの利息、管理手数料、入居者の募集費用などが経費として計上できます。正しく経費を計上すれば、税金を節約することができるのです。

・資産を残せる

マンションを賃貸に出すことで、資産を残せます。賃貸収入を得ながら、所有権を持ちつつ、将来的に売却することもできます。また、家を使わないと傷みが進むため、誰かに住んでもらうことで資産価値を維持できるかもしれません。将来的に自分や家族がその家を必要とする場合も、資産として残っていれば利用できます。

マンションを賃貸に出すデメリット

反対に、下記3点のデメリットがあります。

• 将来的に、売却とローンに制限がかかる
• マンションの管理に手間がかかる
• 長期的な収入を得られるかは不透明

将来的に、売却とローンに制限がかかる

賃貸に出すと、マンションの価値査定が変わります。通常の分譲マンションの査定は、周辺の取引価格や物件の特徴などを考慮して行われますが、賃貸経営時の査定は賃料収入から逆算して行われます。このため、賃貸経営時の査定額は通常の売却時よりも低くなることがあるのです。また、新しいローンを組む際には、不確定な賃貸収入を考慮するため、審査が厳しくなることがあります。

マンションの管理に手間がかかる

賃貸に出すと、入居者の管理やメンテナンスが必要です。入居者の入れ替わりや退去時の清掃や修繕、トラブル解決など、さまざまな管理業務が発生します。これらの業務を自己管理する場合は、所有者が時間や労力を費やす必要があります。また、管理会社に委託する場合でも、所有者の監督や連絡が必要になることもあるでしょう。

長期的な収入を得られるかは不透明

日本の人口減少に伴い、将来的に入居者の需要が減少する可能性があります。人口減少により世帯数が減少し、需要が減ると空室率が上昇する可能性があります。このような状況では、安定した長期的な賃貸収入を確保することが難しくなるかもしれないのです。さらに、需要の低下に伴い家賃の引き下げが必要になることも考えられます。必ずしも空室がない状態だけで経営できるとは限りません。

マンションを手放すとき、賃貸に出すときの流れ

最後に、マンションを売却する際、賃貸に出す際の流れを紹介します。

マンション売却の流れ

マンションを売却する際の流れは以下の通りです。

現状を把握して希望条件を整理する

売却を決めたら、自身のスケジュールや現在の状況を把握し、売却に関する希望条件を整理します。とくに、住宅ローンの残債がある場合は、その残額を把握し、売却時の残債の精算方法を考えます。

査定を依頼して不動産会社を決定する

希望条件が整理されたら、複数の不動産会社に査定を依頼します。査定には簡易査定と訪問査定の2種類があります。査定結果を比較して信頼できる不動産会社を選定しましょう。

媒介契約を締結する

不動産会社が決まれば、その不動産会社との間で媒介契約を締結します。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の選択肢があります。

マンションの売却活動を進める

媒介契約が結ばれたら、不動産会社と協力して売却活動を進めます。売り出し価格を決定し、広告を出して購入希望者を募ります。購入希望者には内覧を行い、物件の魅力をたくさん伝えましょう。

売買契約を結ぶ

適切な条件の買い手が現れたら、売買契約を交わします。売買契約を交わす前に、買主は不動産会社から説明される「重要事項説明」を受け、契約内容を最終確認します。

物件の引渡しを行う

売買契約が成立したら、不動産会社や司法書士など関係者が集まって物件の引渡しを行います。売主は引渡し時にマンションの鍵や管理規約などを買主に渡します。

マンションを賃貸に出す流れ

マンションを賃貸に出す手順は以下の通りです。

依頼する仲介会社を探す

分譲マンションを賃貸に出す場合、まずは依頼する仲介会社を探します。賃貸に関する法律や入居者の募集方法についての知識が必要なため、一般的には専門の不動産会社に依頼します。

賃貸借契約の方法を選ぶ

賃貸借契約には普通賃貸借契約、定期賃貸借契約、サブリースなどの種類があります。それぞれの契約方法の特徴を理解し、適切な方法を選択します。

不動産会社と契約する

選んだ不動産会社と契約を結びます。媒介契約の種類には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。契約方法によって、仲介手数料やサービス内容が異なるため、注意が必要です。

入居者を募集する

不動産会社との契約が結ばれたら、入居者を募集します。通常は不動産会社が入居者を募集し、内見や申込みの手続きをしなければなりません。物件によっては、オンライン広告や不動産ポータルサイトを活用して広告を出すこともあります。

賃貸借契約を締結する

入居希望者が見つかった場合、内見や契約条件の確認を経て、賃貸借契約を締結します。契約内容や入居者の審査などは不動産会社が行いますが、貸主として基本的な知識を持っておくことが重要です。

これらの手順を踏むことで、スムーズにマンションを賃貸に出すことができます。

まとめ

本記事では、マンション売却と賃貸のメリット、デメリットをそれぞれ紹介しました。それぞれにメリットとデメリットが存在するため、一概にどちらを選択するべきという断言はできません。あくまでもマンション所有者のライフプランや資金計画次第です。十分に将来について考え、売却するのか賃貸として貸し出すのかを決めてください。最後までご覧いただきありがとうございました。