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2025/11/21家を売却する際の「オーバーローン」解決法
- 不動産買取
- その他
「家を売却しようとして査定に出しても、ローン残債より低価格での売却になりそう……」
「家を売っても住宅ローンの残債が残ってしまう……」
このように考えている人は必見です。本日は、家を売っても住宅ローン残債が残ってしまう要因や対処法について解説します。今住宅ローンを返済しているものの、家を売却したいと考えている人は、ぜひ最後までご覧ください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
家を売ることのメリットとデメリット
住宅ローンについて説明する前に、まずは家を売ることのメリットとデメリットを確認しましょう。先にメリットからの解説です。
家を売ることのメリット
家を売ることのメリットとして、以下のポイントが挙げられます。
- 公平な財産分与をできる
- 生活の資金を得られる
- 面倒な手続き、やり取りが不要
公平な財産分与をできる
離婚時に家を売却することで、売却代金を元に公平な財産分与ができるようになります。家を物理的に分割することは難しいため、現金化することで財産を平等に分けられるようになるのです。住宅ローンが残っている場合でも、売却代金でローンを完済すれば、残債の負担を一方に押し付ける必要がありません。売却代金を2人で分けることで、公平な取り分が確保されます。
生活の資金を得られる
離婚後、新たな生活を始めるためには資金が必要です。また、家族が増えたり転職したりする際にも、資金が必要な場合があります。
家を売却することで、売却代金を得ることができ、生活金として活用できます。とくに引っ越すことを検討する際には、新居の契約や家具家電の購入、引越し費用などに役立てることができ、スムーズに生活再建できるようになるでしょう。
面倒な手続き、やり取りが不要
家を売却することで、離婚後の手続きややり取りを減らすことができます。売却せずに一方が住み続ける場合、住宅ローンの返済や名義変更手続きなど、面倒な手続きが発生します。売却をしておけば、離婚後に元パートナーとのやり取りや連絡を減らすことができ、ストレスを軽減できます。
これらのメリットのように、家を売却すると離婚手続きや新しい生活になるとき、生活資金が必要な時などに大きな恩恵を受けられることがわかります。
家を売却するデメリット
反対に、家を売る際のデメリットとして、以下のようなポイントが挙げられます。
- 抵当権抹消手続きが必要
- 家（資産）を手放すことになる
- 売却価格が思ったよりも低い場合には資金を集められない
抵当権抹消手続きが必要
住宅ローンが残っている場合、売却するには抵当権を抹消する必要があります。これは、銀行や金融機関が家を担保として所有権を留保しているためです。抹消手続きには時間と手続きが必要であり、手数料もかかることがあります。また、売却資金が残債を完済するのに十分でない場合、追加の資金が必要になります。
家（資産）を手放すことになる
家を売却することは、所有権を放棄することを意味します。これは、家が思い出や愛着のある場所であるならば、とくに辛く感じてしまうでしょう。子ども時代に過ごした実家や家族が集まる場所など、多くの思い出が詰まった家を手放すことは、心理的にも大きな影響を与えることがあります。
売却価格が思ったよりも低い場合には資金を集められない
市場の状況や物件の条件によっては、売却価格が期待した額よりも低い場合があります。とくに、急いで売却しなければならない場合や、競争が激しい地域では、売却価格が低下する可能性が高まります。売却価格が低く、住宅ローンの残債よりも低い場合には、単にローン残債だけが残ることとなり、いわゆるオーバーローンの状態となります。こうすると、単に家計に借金が追加されるだけになってしまい、負担が増大してしまうでしょう。
これらのデメリットは、家を売却する際に考慮すべき重要なポイントです。家を売る決定をする際には、これらのデメリットを注意深く検討し、将来の計画やライフプランを考えなければなりません。
家を売ってもローンが残る
そもそも、なぜ家を売ってもローンが残る状況に陥ってしまうのでしょうか。ここでは、主な要因を4つにまとめて解説します。
なぜ家を売ってもローンが残る状況になってしまうのか
下記のような要因があります。
- 家を購入して早い段階で売却しようとするため
- 住宅ローンを払えずに家を手放すという考えになるため
- 家の売却活動に失敗してしまったため
- 自然災害によって住宅が無くなってしまったため
家を購入して早い段階で売却しようとするため
新築や中古の家を購入後すぐに売却する場合、購入価格よりも家の価値が下落している可能性があります。とくに中古住宅は、築年数が進むにつれて価値が下がりやすい傾向があります。そのため、購入後すぐに売却すると、販売価格がローン残債を下回ってしまうのです。
住宅ローンを払えずに家を手放すという考えになるため
突然の失業や病気などの理由で収入が減少し、住宅ローンの支払いが困難になる場合があります。このような状況下では、競売や任意売却などで家を手放すことが選択肢となります。しかし、このような状況で売却するとなると、売却価格がローン残債を下回ることが多く、その結果住宅ローンだけが残ってしまいます。
家の売却活動に失敗してしまったため
売却価格が予想より低かったり、買い手が見つからなかったりすると、ローン残債をカバーするための資金が不足する場合があります。不動産会社の選定ミスや、売却時期のミスにより、このような状態に陥ってしまいます。
不動産市況や地域の需要と供給のバランス、物件のコンディションが売却価格に影響を与えるため、それらを考慮した上で売却活動を行う必要があります。
自然災害によって住宅が無くなってしまったため
地震や洪水などの自然災害によって家が破壊されると、修復や再建のための費用がかかります。保険金や災害補償金を受け取っても、全額がローン残債をカバーしきれない場合があります。結果として売却というよりも滅失という形になりますが、こうした場合でも住宅ローンだけが残ってしまうのです。
これらの要因により、住宅ローン残債のみが残ってしまう状況になります。家を購入する際や売却する際には、不測の事態に備えるための資金計画やライフプランを立てることが重要です。また、保険に加入することや、ローンの返済計画を見直すことも大切です。
オーバーローンを避けるための対策
住宅ローンを残さず家を売却するためには、慎重に計画を立て、適切な行動を取ることが重要です。以下では、家を売ってもローンが残る状況にならないための対処方法を解説します。
家を売ってもローンが残る状況にならないために
家を売ってもローンが残る状況を回避するために、下記の4点を意識してみてください。
- 購入時、資産価値が落ちにくい土地かどうか見極める
- 売却計画を購入時に立てる
- リバースモーゲージやリースバックを利用する
- 家を売却しない選択肢を検討する
購入時、資産価値が落ちにくい土地かどうか見極める
土地の選定は非常に重要です。需要が高く、周辺環境が整っている土地を選ぶことで、資産価値の低下リスクを軽減できます。都心部や交通の便の良い場所、学校や公園のような施設が近くにある場所などが、資産価値が上がりやすい場所を選びましょう。将来的な周辺地域の開発計画やインフラ整備の情報も考慮に入れると良いでしょう。
売却計画を購入時に立てる
家を売却する際には、十分な計画が必要です。不動産市場の動向や物件の需要を把握し、適切な売却価格を設定することが重要です。また、複数の不動産会社に相談して、売却計画を立てることで最適な選択肢を見つけることができます。時期や市場状況に合わせて計画を立て、迅速かつ効果的に売却することが大切です。
リバースモーゲージやリースバックを利用する
リバースモーゲージやリースバックは、住宅ローンの返済をサポートするための方法です。金融機関に相談し、自分の状況に合ったプランを選択することが重要です。リバースモーゲージでは、自宅を担保にして借り入れすることで、自宅の価値に応じて一時的な収入を得ることができます。一方、リースバックでは、自宅を売却しつつも住み続けることができます。それぞれの利用条件やメリット・デメリットをよく理解し、検討してください。
家を売却しない選択肢を検討する
そもそも、家を売却しないという選択肢も視野に入れてください。家を売却する前に、借り換えやリスケジュールなどの選択肢を検討することも重要です。金融機関と相談し、返済プランを見直すことで、家を売却しなくても支払いが可能な場合があります。ただし、リスケジュールを行う場合は、手続きや審査に時間がかかる場合があるため、早めの相談が必要です。家を売却しない選択肢も検討し、最適な解決策を見つけましょう。
以上の方法を考慮し、自分にとって最も適切な方法を選択することが大切です。計画的な行動と的確な判断が、住宅ローンを残さずに家を売却するための鍵となるでしょう。
住宅ローン返済中の家を高く売却するためのコツ
また、どうしても住宅ローン残債があったとしても売却しなければならないこともあるでしょう。そうしたとき、住宅ローン返済中の家を高く売却するためのコツとして、次の2つを挙げられます。
- 価格交渉の知識を取り入れておく
- 写真にこだわる
価格交渉の知識を取り入れておく
内覧が増えると、価格交渉の回数も増えます。高い価格で売却するには、価格交渉に慣れておくことが大切です。価格交渉には断固とした姿勢が必要です。残りの返済金額よりも低い金額での購入を求める場合には断りましょう。内覧者数が多ければ、いつか値引きなしでの購入を希望する人も現れるでしょう。また、値下げを拒否した後に再び値引きなしでの購入を求める可能性もあります。事前に価格交渉の知識を取り入れておくことで、適切な価格で売却し、住宅ローン残債がなくなるかもしれません。
写真にこだわる
家を買いたい人が興味を持つ最初のステップは内覧です。内覧者が多ければ多いほど、高い価格での売却が期待できます。内覧者を増やすためには、魅力的な写真を用意することが鍵となります。広告に掲載する写真は、魅力的で明るく、家の魅力を最大限に引き出すものであるべきです。広角レンズを使用して室内を広々と見せ、明るく清潔感のある写真を撮影しましょう。また、水周りの清潔さや明るさ、自然光の入る時間帯での撮影など、細部にまで気を配りましょう。
まとめ: オーバーローン回避のために
今回は、家を売ってもローンが残る状況について説明してきました。住宅ローンの返済だけが残らないよう、計画的に売却活動することや、今回紹介したコツを実践してみてください。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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