不動産買取で後悔しないための7つの注意点

• 「不動産買取で早く家を売却したいけど不安」
• 「トラブルがあるって聞くけどほんと？」
• 「不動産買取を利用するときに注意すべきことが知りたい」

家を売却したいけれど、不安があるという方は多いのではないでしょうか。

土地や建物などを売却する際の不動産業者選びは重要です。中には悪徳な業者が存在するため、トラブルにもつながるケースもあります。

この記事では、不動産買取の注意点やトラブル事例、回避する方法などを紹介します。

不動産買取時に気をつけるべき7つの注意点

不動産買取の際に注意すべきことは7つです。知識がないと売却できなかったり、安い価格で売却してしまったりします。以下で、これらのポイントを詳しく解説します。

売却金額が相場より低くなる可能性

買取価格は、相場よりも低くなることが一般的です。これは、不動産会社の利益や手数料、リフォーム費用などが差し引かれるためです。

例えば3,000万円が相場の場合、2,100万円程度が目安です。差額の900万円は物件のリフォームや解体、広告費などを行う際の費用に充てられます。そのため、一般的に売却価格は相場の7〜8割程度といわれています。

実際の買取価格は相場の価格より安いため、理解が必要です。

「即日買取」と「買取保証」の違い

不動産買取には即日買取と買取保証の2種類があります。即日買取は、不動産会社が直接物件を購入する方法です。買取保証は不動産会社が仲介して、広告などを活用して買主を探します。

すぐに売却したい方は即日買取がよいでしょう。しかし相場よりも安くなるため、理解が大切です。

一方の買取保証は、高く売りたい場合にオススメです。不動産会社の担当者が希望価格で購入したい買主を見つけます。買い手が見つからないときは不動産会社が買い取ってくれます。

状況に応じた売却方法を選択することが重要です。

住宅ローンを完済しておくべき理由

不動産を売却する前に、住宅ローンを完済することが必要です。これは、抵当権を抹消し、売却後のトラブルを防ぐためです。

例えば、1,000万円の住宅ローンが残っている場合、不動産を担保にしているため、支払い責任がかかります。

住宅ローンが残ったままの不動産は、次の入居者にとっていつ物件を差し押さえられるか不安なため、購入されないでしょう。買い手が見つからないという事態を防ぐためにも、住宅ローンを返済することが大切です。

売却時にかかる税金や費用について

不動産を売却する際には、さまざまな税金や費用が発生します。以下に、主な費用項目とその金額を紹介します。

費用項目	金額
印紙税	200円〜2万円（1億円以下）
譲渡所得税	売却利益の20％、もしくは40％
住宅ローン残金返済手数料	5,000円〜3万円
抵当権抹消登記	2,000円
司法書士への手数料（依頼した場合）	1万円〜2万円

参考：国税庁

ローン返済時や売却によって利益が出た場合に、売買契約時に費用がかかります。譲渡所得税は利益が出た場合のみ確定申告によって課税されます。

そのため売却する前に費用金額を準備することが大切です。

物件の状態次第で買取不可になることも

物件の状態によっては、買取が難しい場合もあります。不動産会社は利益を確保するため、リスクのある物件は買取を断ることがあります。

買取できない不動産の特徴は以下のとおりです。

• 築年数が古い
• 立地が悪い
• 建築基準法によりコストがかかる
• 事故物件

不動産会社で買取できない物件は、訳あり物件専門で取り扱っている業者に依頼するとよいでしょう。

不動産買取に必要な書類とは？

買取を依頼する際には、いくつかの書類を準備する必要があります。以下に、必要な書類をリストアップします。

• 登記済権利証・登記識別情報
• 固定資産税納付書
• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 不動産の間取り図や仕様書

紛失した書類があれば再発行が必要になるため時間もかかります。スムーズに手続きを進めるためにも事前準備が重要です。

しかし、登記識別情報だけは再発行できません。紛失した場合は司法書士に本人確認情報を提供し登記する方法か、法務局による本人確認の事前通知の方法があります。

登記識別情報は登録済証に代わるもので、12桁の数字と記号が組み合わさったものです。次回の登記申請のときに、本人確認の手段の一つとして使用されるため、重要な情報になります。

参照：茨城司法書士会　e-GOV「不動産登記法」

1社だけで買取を決めるのは危険

1社だけで買取を決めないことが重要です。適切な買取価格がわからず、相場よりも低い価格で取引される場合もあります。

例えば査定価格が1,700万円だった場合、他と比較ができません。複数社で査定を行えばA社は2,100万円、B社は2,300万円と提示されるため、高額での売却が可能です。

1社だけで買取を決めると価値の比較ができないため注意が必要です。

不動産買取の流れを理解しよう！6つのステップ

不動産買取の流れは、次の6つのステップに分けて紹介します。

物件の相場を調べる

不動産売却の最初のステップは、物件の相場を調べることです。相場を把握することで、交渉の際に有利に進めることができます。

例えば売却の判断ができることや、低すぎる買取金額は相場程度まで交渉ができる可能性もあります。なお、相場を調べる方法は4つあります。

• 国土交通省「土地総合情報ライブラリ」
• 不動産取引情報提供サイト
• 不動産売却金額シミュレーションサイト
• 不動産会社による査定

物件相場がいくらなのか把握することが買取金額の交渉で重要です。

参照：​​国土交通省「土地総合情報ライブラリ」　REINS Market Information

　

不動産業者に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼することで、物件価格の詳細がわかります。査定は専門家に任せることで、より正確な金額を把握できます。査定方法は2つの方法で査定可能です。

無料査定	・机上査定（即日〜5日） ・訪問査定（1週間〜2週間）
有料査定	・不動産鑑定士（1週間〜2週間）

机上査定は不動産会社のデータに基づいて金額を計算するため、会社によって査定額は異なります。訪問査定は担当者が現物を見て調査した上で査定するため、高い精度の査定が可能です。

不動産鑑定士は30万円前後の費用がかかります。しかし専門家による査定のため、信憑性の高い調査として扱われます。そのため、相続の財産分与や相続税の算定など、複雑な売却なら不動産鑑定士に依頼するとよいでしょう。

買取価格を決める方法

査定の次に、買取価格を決めます。不動産会社を決める判断基準になるためです。納得して売却できる業者を選定しましょう。

価格を決める際は、査定で提示された金額を参考にします。査定額以上の金額では早期に売却できなかったり、売れ残ったりする恐れがあるためです。3か月程度で売却できる価格がオススメです。

不動産会社を選ぶポイント

不動産会社を選定する際、2つのポイントがあります。

• 納得して買取依頼ができるか
• 買取実績があるか

納得する金額で買い取ってくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

相場よりかけ離れた査定額を提示している業者は、悪徳な可能性もあるため注意が必要です。また、買取実績の有無も重要な判断材料です。

買取条件を決める際の注意点

買取の条件では引き渡しまでのスケジュールや、トラブルを防ぐための話し合いをします。例えば以下の内容です。

• 引き渡し日
• 家具の状態
• 引越しの日程
• 契約が異なる場合の責任

契約が異なる場合の責任については、買主から損害賠償を請求される可能性もあるため、十分確認することが重要です。

契約締結時の重要なチェックポイント

契約内容に双方が合意すると契約を結びます。その際、契約書や契約約款などを読み上げて最終確認し、サインや押印を行い、契約を完了させます。

合意する前には確認が重要です。完成後、契約内容の変更は別途費用がかかる場合もあるためです。

契約前には変更や修正がないか見直すようにしましょう。

不動産買取で起こる可能性のあるトラブルとその対策

不動産買取はトラブルが発生する可能性もあります。知識が不足していると、不正な取引や高額な費用を請求される恐れがあります。この章では不動産買取で起こりやすいトラブルについて4つ紹介します。

査定額よりも低い価格で買取要求される

査定額よりも大幅に低い買取価格が提示されることがあります。相場の6〜7割程度が一般的ですが、それ以下の価格提示には注意が必要です。しかし契約時に、5割以下の値段で買取を要求するケースもあるようです。

大規模な修理が必要なとき以外は考えられないため、大幅な値下げを要求する場合契約しないように注意しましょう。

高額な手数料を請求された場合

契約時に高額の手数料を請求されるトラブルがあります。一般的な手数料は数万円程度です。しかし建物内の不用品処分という名目や、コンサルタント料などの名目で高額な請求をされるケースがあります。

査定時に不動産買取に関する契約内容を提示してもらい確認しましょう。

悪徳業者に遭遇するリスク

不動産会社の中には悪徳業者も存在します。国土交通省は2023年で137件の監督処分と、528件の行政指導を行っています。

処分内容は、業務停止や免許取り消し、指示です。売主や買主を騙して高額な金銭を受け取るケースや、契約書に必要な事項が記載していないなどのケースがあります。

契約の際に高額な費用を請求する業者とは契約しないようにしましょう。

参照：国土交通省「令和4年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果」

契約不適合責任による損害賠償請求

契約不適合責任とは、買主が不動産を購入後に契約内容とは異なる部分がわかった場合、売主が責任を負うことです。

不動産買取においては、売却後に損害賠償を請求されることが考えられます。実際に責任が発生したケースは以下のとおりです。

• 建物に欠陥があった
• 事故物件だった
• 土地に問題があった（瑕疵担保責任）

仲介取引では基本的に売主に責任が問われます。虚偽の記載をしなければ問題ありません。一方、買取では売主に責任は問われないため、損害賠償も請求されません。

しかし契約内容によっては、責任が売主と記載している場合もあるため、確認することが重要です。

参照：ダーウィン法律事務所

不動産買取で失敗しないためのポイント

初めての不動産買取はわからないことが多く失敗も考えられます。以下で適切に買取が行える方法について詳しく解説していきます。

悪徳業者を見極める方法

不動産買取において不動産選びは重要です。悪質業者に依頼すると騙される可能性があるためです。不動産会社を選ぶ際に気をつけるべきことは以下の5つです。

• 高い仲介料を請求される
• 小切手で支払われる
• 査定に高い金額を請求される
• 他社に「売主と契約した」などと嘘の情報を伝える（囲い込み）
• 不動産売買を無資格で行っている

悪徳業者は強引な方法で高額な金銭を請求してきます。そのため、判断基準は免許の確認が重要です。国土交通省大臣免許と都道府県知事免許の2種類あります。

ホームページで確認したり担当者に聞いたりしてみてください。

参照：国土交通省「不動産トラブル事例」　神奈川県「宅地建物取引に関する相談事例」

時間に余裕を持った売却を心掛ける

不動産を売却するときは、余裕を持った計画が重要です。なぜなら、急ぐことになったり、売却がスムーズに進まなかったりするためです。余裕がない場合、以下のリスクが考えられます。

• スムーズに売却が進まない
• 焦って売却する
• 新居との契約が重なる

不動産の売却は3〜6か月程度かかるといわれています。焦ってしまうと足元を見られ安く買い取れる場合もあるため、余裕のある計画が重要です。

複数の不動産業者に査定を依頼する重要性

複数の業者に買取の査定をしてもらうのが重要です。1社だけでは不動産の価値が判断できないため、安く買い叩かれる場合もあります。

適正な価格で売却するには2〜3社程度に絞り、査定額を比較することが重要です。

適切なタイミングでのアパート売却を見極める方法

不動産の売却にも適切な時期があります。転勤等で人の移動が多い9月〜10月、2月〜3月です。需要が高いときに売却できればスムーズに取引が可能で、適正な価格での取引も可能でしょう。

事前に計画した上でタイミングよく売却することが重要です。

まとめ：不動産買取のトラブルを避けるために知っておくべきこと

不動産買取の際の注意点や買取手順、買取で失敗しない方法を解説してきました。不動産を売却する前には買取価格や売却にかかる費用、必要な書類などの理解が重要です。また買取で失敗しないためにも悪徳業者を見極めたり、余裕のある計画を立てたりしましょう。

買取で失敗しないためにもこの記事をぜひ参考にしてください。