任意後見人が被後見人の自宅を売却する際の重要ポイントと注意点

任意後見人とは？その役割と選任プロセス

任意後見人とは、任意後見制度を利用して選任される人物のことを指します。任意後見制度は、「成年後見制度」の1つで、十分な判断能力があるうちに任意後見人を本人が選び、財産の管理などを委任する制度です。将来、自身が病気などで判断能力が低下してしまった場合に備えて、不動産売却や財産管理などを代行できる代理権を任意後見人に付与することができます。本人(被後見人)が判断能力のある元気なうちに、任意後見人を選ぶことができ、将来どういう生活を送りたいのかという本人の希望を後見の内容として定めることができます。任意後見人が代理できる行為は、代理権目録に記載されている行為のみとなります。そのため、任意後見契約を締結する際に、代理してほしい内容をあらかじめ決めておく必要があります。

また、以下に当てはまる人は任意後見人になることができないため、注意が必要です。

• 未成年者
• 家庭裁判所で免ぜられた法定代理人、保佐人あるいは補助人
• 破産者
• 行方のわからない者
• 本人に対して訴訟している者、および過去に訴訟を行った者とその配偶者直系血族
• 不正な行為、著しい不行跡その他任意後見人の任務に適しない事由がある者

任意後見制度のメリット・デメリット

将来のことを見据えて、前もって貢献してもらいたい内容を任意後見人に任せることができると聞いて、素晴らしい制度であると感じると思いますが、もちろん利用する上でのメリット・デメリットもあります。利用する前に、任意後見制度のメリットとデメリットを確認しましょう。

【メリット①】本人の要望を具体的に契約書に反映することができる

まず挙げられるのは、現時点での本人の希望を具体的に反映できる点です。任意後見契約では、本人が判断能力のある状態で結ぶ契約のため、本人の希望を具体的に契約書に盛り込むことができます。例えば、「自宅を売却するときはどのような条件をつけるか」、「どのような形で病院での治療や介護サービスを受けたいのか」など、契約書に書くことのできる内容は多岐に渡ります。

もう一つの成年後見制度の「法定後見制度」では、本人の判断能力が失われてから結ぶ契約のため、財産管理や介護の方法について、本人の希望に沿わず、法定後見人が自らの権限によって決めてしまうことが多いです。その場合、本人や家族の意思とは異なる判断が下されてしまう可能性があります。

この点は、任意後見制度を利用する際の大きなメリットだと言えます。「日々の生活について」「財産の管理、処分方法について」「医療や介護について」の3つに関して具体的に考えられることが多いです。

【メリット②】任意後見人を自分で選ぶことができる

任意後見制度では、判断能力のある元気なうちに本人自身で後見人を選ぶことができます。家族や知人だけでなく、司法書士や弁護士などの専門家に依頼することも可能であるため、自分にとって信頼が置ける最適な人を選ぶことができます。

法定後見制度は、本人がすでに判断の能力がない状態になってしまうので、後見人の選任を家庭裁判所が行います。親族のなかに本人にとって望ましい候補がいても、家庭裁判所がその人を選んでくれるとは限りません。自分の将来を託す人を自分で決められるという点は、法定後見制度にはない任意後見制度の大きなメリットです。

【メリット③】任意後見人が不適切なことをしていないか監視してくれる

任意後見契約を締結してもすぐに効力が発生する訳ではありません。任意後見契約の効力を発生させるには、家庭裁判所に「任意後見監督人」を選任してもらわなければなりません。任意後見監督人を選任してもらうには、家庭裁判所に対して、申し立てを行う必要があります。任意後見監督人は、「任意後見契約で事前に決められた契約どおりの支援を任意後見人が行っているか」、「不正や不適切なことをしていないか」を監視します。任意後見人が本人(被後見人)の不利益になるようなことを行わないようにすることができます。

【デメリット①】本人に判断能力がなくなってからでは利用できない

「任意後見制度」は本人が元気で判断能力がある時に、利用できる制度になります。判断能力がないと判断された場合は、「法定後見制度」を利用することになります。それぞれの制度で選ばれる後見人は出来ることが異なります。本人の希望通りの生活を送りたいのであれば、認知症で判断能力がないと診断される前に検討し始める必要があります。

【デメリット②】任意後見人には取消権がない

取消権とは、後見人が立ち会わずに本人が不利な契約を結んだ場合、後見人がその契約を取り消す権利のことを指します。すでに判断能力が低下している人が利用する法定後見制度では、取消権が認められていますが、任意後見制度では認められていません。

任意後見制度は本人の意思で、将来のために後見人を選んでおく制度であるため、「本人の意思決定」という部分を尊重する制度となっています。つまり、本人の行為を取り消すことが出来ないのは、本人の意思を尊重しているということになります。そのため、「本人が不利な契約を結んでしまう」「不必要な高額商品を購入してしまう」という場合、任意後見人はそれらの契約を破棄することができません。自己決定が重視されている任意後見制度ですが、「本人を保護する」という部分ではデメリットとして挙げられます。

もし、本人がそういった不利益な契約を締結し続けてしまい、止められない場合は、「法定後見制度」に切り替えることも視野に入れた方が良いでしょう。ただし、「任意後見制度」を利用すると決めたのは本人であるため、本人の医師は尊重したいところです。

【デメリット③】死後の事務処理や財産管理はできない

任意後見契約は本人が生存している間のみ有効であるので、死後の事務処理や財産管理を依頼することはできません。原則、法定後見人の場合も同様です。特に、１人暮らしをしている高齢者の方は、「葬儀の準備」「お墓の管理」「家財道具や生活用品の処分」など、亡くなってしまった後のことを不安に思うこともあるかと思います。しかし、任意後見契約だけでは任意後見人にこれらの対応をお願いすることはできません。自分の死後のことを管理してもらいたいときは、別途「死後事務委任契約」を締結する必要があります。

【デメリット④】任意後見人が裏切る可能性が0ではない

悲しい事実ですが、信頼して選んだ任意後見人が「裏切る」ケースは少なからずあるようです。本人の判断能力がなくなったことをいいことに、契約内容を後見人が曲解し、本人の財産を私的に使い込む事件が実際に起きてしまっています。制度上は、「任意後見監督人」が選任され、任意後見人が勝手なことをしていないかをチェックすることになっています。任意後見監督人は、親族や任意後見人からの選任申し立てによって家庭裁判所から選ばれますが、その後は任意後見監督人だけが任意後見人の行動をチェックするため、第三者によるチェックが行われません。「任意後見監督人がいるから安心できる」とは言い切れないのが実情です。任意後見人に指名する人は注意して、慎重に選ぶようにしましょう。

任意後見人が被後見人の自宅を売却する際の注意点

任意後見人が行えるのは、任意後見契約の代理権目録に記載された行為のみです。そのため、不動産を売却する代理権の記載があることが大前提です。

任意後見人が本人名義の不動産を売却する代理権限が与えられている場合であっても、無計画に売却してしまうことは本人の利益になりません。したがって、本人名義の不動産を売却する目的としては、本人の今後の生活のためになるものである必要があります。老人ホームへの入所費や医療費、介護費を捻出するため等の理由がそれにあたります。そういった目的である場合に、任意後見人として本人のために代理権を行使して、本人の保有している不動産を売却するべきと考えられます。任意後見人として「善管注意義務」の観点から、本人に不利益を生じさせないため、本人名義の不動産の売却にあたり以下に注意しなければなりません。

• 複数の不動産業者に対して不動産売却価格の見積書の作成依頼を行い、少しでも本人に有利な条件で売却出来るようにすること
• 知人などへ不動産売買価格の相場と乖離した安い価格で売買契約を締結したり、任意後見人の親族等を買主として売買契約を行い、利益相反行為にならないようにする

また、任意後見人が本人名義の不動産売却をおこなう場合、任意後見人であることを証明するため登記事項証明書の提出が必要です。売却する前にあらかじめ準備しておきましょう。
任意後見人は善管注意義務を守っていれば、本人(被後見人)の保有している居住用不動産を売却するのに任意後見監督人の同意は必要ありません。ただし例外があり、任意後見契約で同意特約を定めている場合です。ちなみに、法定後見制度では後見監督人が選任されている場合は、後見監督人の同意が必要です。

まとめ

任意後見人が本人が保有している居住用不動産を売却するには、代理権目録に記載されていなければなりません。記載がない場合は、代理で行うことはできないので、注意してください。任意後見人が代理で、本人名義の居住用不動産を売却する際に、家庭裁判所の許可は必要ありません。ただし、実際に本人名義の不動産を売却する場合は、任意後見監督人と相談をしながら慎重に進めることをおすすめします。
任意後見人は善管注意義務を持つため、本人の利益を害する売却は義務違反となるため、注意が必要です。損害を与えてしまうと賠償責任が発生する可能性もあります。前もって本人と不動産売却について、しっかりと話し合い、いざという時にどうしたいのか本人の希望をしっかりと聞いた上で、任意後見制度を利用しましょう。