不動産売却における神戸市中央区の情報

目次

  1. 神戸市中央区ってどんなところ?
  2. 神戸市中央区が歩んできた歴史
  3. 神戸市中央区の不動産市場の動向
  4. まとめ

神戸市中央区ってどんなところ?

 神戸市中央区は、神戸市の中央よりやや東南部に位置しており、2022年5月1日時点での推計人口が14万7673人、面積が26.97平方キロメートルあります。兵庫県庁及び神戸市役所の所在地であり、文字通り神戸市の中心地区で、1980年に生田区と葺合区が合併して誕生しました。この地区には、三宮周辺の異人館街や三宮から元町にかけての全国的に有名な繁華街、神戸ハーバーランド、大倉山周辺の官庁街、南京町など旧居留地、オフィス街などといった近年開発された商業施設に加え、新開地周辺などの古くからの繁華街、学術施設や住宅団地、神戸港とその中心に位置するポートアイランドなどさまざまな要素が混在しております。交通の面も便利で、中心部よりやや北側に山陽新幹線の新神戸駅、南部の沖合には神戸空港があり、全国へのアクセスに優れております。1868年には神戸港が開港されたことにより、国内外から多くの物や人が集まるようになり、外国とを結ぶ玄関口となりました。また、相楽園や諏訪山公園、東遊園地などの自然と触れ合うことのできるスポットも存在しております。

 神戸市中央区は、神戸市の中央よりやや東南部に位置しており、2022年5月1日時点での推計人口が14万7673人、面積が26.97平方キロメートルあります。兵庫県庁及び神戸市役所の所在地であり、文字通り神戸市の中心地区で、1980年に生田区と葺合区が合併して誕生しました。この地区には、三宮周辺の異人館街や三宮から元町にかけての全国的に有名な繁華街、神戸ハーバーランド、大倉山周辺の官庁街、南京町など旧居留地、オフィス街などといった近年開発された商業施設に加え、新開地周辺などの古くからの繁華街、学術施設や住宅団地、神戸港とその中心に位置するポートアイランドなどさまざまな要素が混在しております。交通の面も便利で、中心部よりやや北側に山陽新幹線の新神戸駅、南部の沖合には神戸空港があり、全国へのアクセスに優れております。1868年には神戸港が開港されたことにより、国内外から多くの物や人が集まるようになり、外国とを結ぶ玄関口となりました。また、相楽園や諏訪山公園、東遊園地などの自然と触れ合うことのできるスポットも存在しております。

 2006年に神戸空港が開港したことで、関西の拠点としての機能も大いに期待されております。また、2013年3月にはJR西日本が三ノ宮駅南側の駅ビルである、三宮ターミナルビルの建て替え方針を発表し、今後は地元企業や阪急電鉄によるオフィスビルの計画もあり、三宮市街地の再開発が進む見込みです。  次の項目では、そんな中央区が歩んできた歴史について説明します。

神戸市中央区が歩んできた歴史

 この地域では、縄文時代から人々が土器を作り、竪穴住居に住み、漁労・狩猟をしながら生活を営んでいたと言われており、宇治川南遺跡からは当時使用されていたと思われる多種の縄文式土器が出土されております。およそ2500年前の縄文時代末期には、金属器や農耕を伴う文化が大陸より伝わり、弥生時代には水稲耕作が営まれました。布引丸山遺跡からは弥生時代中期に使用されていたと思われる土器が多数発見されたこともあります。

 弥生時代以来の農耕社会の発展により人々の間には貧富の差が生じ、社会構造の変化、小国家の成立へと発展したのですが、4世紀の半ばにこうした小国家を支配していた豪族を、氏姓制度をもとにその体制下に組み入れるという方法で大和政権が日本国内の統一を行うようになりました。奈良時代に入ると、律令制・公地公民制が揺らぎ始め、貴族・寺社などの有力者の私有地である、荘園が出現しました。そして平安時代末期には区の西部に平家領の福原荘が形成されていきます。

 中世には、さまざまな戦いの舞台になりました。区内にある生田の森は、1184年2月7日に起こった一ノ谷の戦いの東の拠点となり、激しい戦いが行われました。この戦いの様子は「平家物語」にも描かれております。1336年5月25日には湊川が戦いの中心とされ、足利軍と源氏による激しい戦いが行われました。この様子は「太平記」にも描かれております。

 江戸時代になると、村民は海辺や山地に新田の開発を行い、大部分は米麦を中心とする農業を生業とし、他にも酒造や油絞りなどを行っておりました。江戸時代後期になると、多くの水車小屋が生田川流域に立ち並び、小麦粉の製造・油絞り・酒米の精米などに用いられておりました。そのしばらく後に、神戸港が開港され世界との交流が盛んになっていくのですが、1868年1月11日の開港の前から懸念されていた外国人との衝突事件が起こってしまいました。これを神戸事件といい、三宮神社前の西国街道で西宮へ警備に向かう備前藩士と居留地の外国人水夫が衝突したというものです。これにより神戸・兵庫の町が一時的に外国人の軍隊に占拠される事態に陥ってしまいます。これを受けて明治新政府は勅使東久世通禧を神戸に派遣し、交渉によりこの事件は無事解決に至りました。その後、明治政府は外国人居留地の建設を急ぎましたが、外国人が来日する数があまりにも多く、住宅不足が起こってしまいます。そこで政府は居留地以外にも、宇治川から生田川までの間の雑居を認めました。そのことにより、来日外国人は新たな環境を求め、山の手に住居を建てるようになりました。これが、現在もなお北野町を中心に中央区の山手一帯に残る異人館です。

 それから年月が経ち、明治政府は欧米列強と肩を並べるためには中央集権制を樹立しなければならないと考え、1869年に版籍奉還を、1871年には廃藩置県を断行し、これまで中央区のいくつかの村々を支配していた 古河藩と尼崎藩は廃され、同年7月14日にはそれぞれ滝寺と宇治野の両村に属する古河県、そして中、坂本、生田宮の三村に属する尼崎県の一部となり、同年11月20日には古河・尼崎両県は兵庫県に吸収されました。1888年には市制町村制を公布し、翌年に施行しました。これにより、1889年4月1日に神戸区、茸合村、荒田村が一つとなり、現在の中央区の前身ともなる神戸市が誕生しました。その後、1978年に合区問題協議会を設置し、具体的な合区作業を行いました。結果、1980年12月1日に生田区・茸合区が一つの統合された区に生まれ変わり、晴れて神戸市中央区が誕生しました。

  このように歴史の深い、魅力溢れる神戸市中央区ですが、「引越しをしたいから不動産の売却を検討している」という方々も中にはいらっしゃると思います。その方々のために、現在の不動産市場の様子を次の項目で説明します。

神戸市中央区の不動産市場の動向

 神戸市中央区の2022年時点での公示地価は1平方メートルあたりおよそ87万3384円、坪単価では1坪あたりおよそ288万7221円で、前年からの変動率は−1.21%です。一方、基準地価は2021年時点で1平方メートルあたりおよそ123万1727円、坪単価では1坪あたりおよそ407万1825円で、前年からの変動率は−2.91%となり、双方とも前年と比較して下がっておりました。これは、新型コロナの影響で需要の変化が起こったことが大きく関わっていると思われます。また、住宅地における2021年時点での1平方メートルあたりの平均地価は31万3200円、坪単価では1坪あたりおよそ103万5371円で、前年からの変動率は+0.27%であり、商業地の2021年時点での1平方メートルあたりの平均地価は139万8400円、坪単価では1坪あたりおよそ462万2809円で、前年からの変動率は−6.63%という結果でした。しかし、アベノミクス以降の9年間で見ると、地価は+ 17.5%と、大きな上昇を見せております。

 区内には比較的一戸建てが少なく、不動産売買の取引のおよそ7〜8割はマンションです。ここ10年の間にタワーマンションが多く建設されるようになり、最近注目されております。これに関しては、中古物件だとしても当時の購入額より高額で売却できる可能性が高く、中には1000万円〜1500万円も値上がりしているマンションもあります。そのため、マンションの売却を検討している方々は、非常に好機と言えるでしょう。特に、駅から近い場所に建設されているタワーマンションは人気が高いです。

 エリア別で見てみると、神戸駅・元町駅・ハーバーランド駅・三宮駅などの海沿いの場所は人気が高く、物価も上昇傾向にあります。その一方で、少し中心部から離れた山際に近い場所においては、物価の上昇はさほど見られません。

 神戸市中央区は、2013〜2020年でおよそ1万人も人口が増加、中でも不動産を購入することが最も多い30〜40代の人口に関しては、およそ2500人増加しており、そのことが土地価格の追い風にもなりました。特に、大規模マンションが建設されやすい湾岸部や商業地では、およそ1000人単位で人口の増加が見られます。

現在、不動産の購入を検討する若い世代では共働き世帯が増加しているため、買い物や通勤にも便利な駅近のマンションの需要が高まっており、土地価格の上昇を底上げしているようです。

 今後も、区内の人口は増加すると推測されておりますが、不動産を購入することが多い30〜40代の人口は、2020〜2030年において、およそ3000人減少する見通しです。加えて、近年では物件の金利も上昇傾向にあるので、区内で不動産売却を検討している方々は、今のうちに行動に移すことをおすすめします。

まとめ

 神戸市中央区は、古くは神戸港の開港により世界と繋がる架け橋となり、現在は、神戸ハーバーランドやポートアイランドなどのさまざまな観光名所や、兵庫県庁などの重要施設が集積している、神戸市の中心地区です。この区域は今後も、異国情緒溢れるおしゃれな街としてより発展していくことでしょう。このように、神戸市中央区には魅力が満載です。ぜひ一度暮らしてみてはいかがでしょうか。


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