神戸市兵庫区の不動産売却に関する情報まとめ

目次

  1. 兵庫区ってどんなところ?
  2. 兵庫区の歴史
  3. 兵庫区の不動産市場の動向
  4. まとめ

兵庫区ってどんなところ?

 兵庫区は、神戸市の沿岸の中央部に位置しており、2022年5月1日時点での推計人口が10万9208人、面積が14.68平方キロメートルです。北の六甲山系をバックに瀬戸内海へと平野部が広がっており、その範囲に都市機能が集中しております。隣接している区には、中央区・北区・長田区があり、中央区と長田区を結んでいる地下鉄海岸線「夢かもめ」が沿岸部に通っており、山陽本線や市営地下鉄と合わせて抜群のアクセスを誇っております。市街地では、東京の浅草と並び称されている下町風情漂う新開地地域があり、活気に満ち溢れております。北部には、立ヶ畑ダムなど風光明媚な場所が広がっております。この地域では、ウォーターフロントの開発が活発に行われており、2002年のワールドカップの会場となったノエビアスタジアム神戸や、神戸の市民の台所と呼ばれる中央市場、日本最長の運河など、個性的なスポットが多く点在しております。花びらの形が「兵」の文字と似ているから、という理由で、パンジーが区の花として選定されております。兵庫区は、「港のまち」として知られております。その昔、今の兵庫港のあたりは、和田岬によって西からの波浪が防がれ、投錨に適した海底の砂と水深に恵まれ、さらに六甲連山によって北西の季節風が遮られることにより、天然の良港が形づくられておりました。奈良時代の昔から、外交の窓口として、また瀬戸内海の交通の要衝として歴史に名をとどめております。
 古くから港町として栄えていた兵庫区、次の項目ではそんな兵庫区の歴史について説明いたします。

兵庫区の歴史

 平安時代末期には、平清盛によって港の改修がなされたことにより、日宋貿易の拠点となるほか、区の北部の福原に半年ほど都が置かれ、政治の中心にもなっておりました。その後、南北朝動乱期には湊川の戦いなどで戦乱の地となるものの、海運の要地として、また一大経済都市としてどんどん繁栄していきます。室町時代以降は、区内南部の兵庫津と呼ばれる港町を中心に豪商が建ち並び、海運の要所としてのみならず一大経済都市として再度注目されます。司馬遼太郎著「菜の花の沖」でも有名な、高田屋嘉兵衛がエトロフ航路を開き、兵庫津は北海道物産交易の基地としてにぎわいを見せ、中世から近世の経済都市となりました。

 戦国時代には、兵庫城が建てられ池田家の所領となり、江戸時代には尼崎藩の一部となりました。兵庫津は、1672年東北地方日本海側などの諸港から日本海を経て下関を通り、大阪から江戸に至る西回り航路が開かれると重要な拠点になり、船問屋と言われる豪商が多く輩出されたことで、大いに活気づきました。1796年に江戸幕府の直轄地になると、これまで以上に大きな海運業者が活躍を見せるようになりました。江戸時代末期、神戸港が現在の中央区に開港し、交易の拠点がそちらに移ったことで、兵庫津は完全に取り残されてしまいました。1868年、明治新政府は府県藩に地方を分けます。この際に「兵庫県」が置かれ、伊藤博文が初代知事になり、県庁が区内切戸町の兵庫城に置かれました。それ以降、1871年の廃藩置県などによって現在のような形へと兵庫県は移行していきます。1875年には新川運河、1899年には兵庫運河と両運河合わせると全国最長の全長3キロメートルにも及ぶ、大きな二つの運河が完成しました。運河のまちといえば北海道の小樽市などが有名ですが、日本最大を誇る運河が兵庫区にあることはあまり知られておりません。

 大正から昭和に入ると、川崎重工、三菱重工などの大企業が次々と進出し、労働者のまちとしてにぎわっていきました。そして湊川の河川掛け替え工事により登場した「新開地」には、「ええとこ、ええとこ..」とうたわれた「聚楽館」をはじめ、数々の演芸場、寄席、映画館などが建ち並び、後には「東の浅草、西の新開地」と呼ばれるようになり、戦前戦後の大衆文化、大衆芸能の発信拠点として、その中心的役割を担いました。その後、運河沿いに製油工場や製粉工場などが建ち並び、臨海工業地帯として発展していきましたが、1995年の阪神・淡路大震災では沿岸部を中心に多大な被害を受けてしまいました。

 兵庫区は、人・まち・港それぞれの間に歴史が息づいてきた、古き良きまちなみとなっており、現在の神戸を語る上では決して欠かせない、大いなる歴史を秘めたまちであると言えるでしょう。  このように歴史の深い、魅力溢れる兵庫区ですが、「引越しをしたいから不動産の売却(または購入)を検討している」という方々も中にはいらっしゃると思います。その方々のために、現在の不動産市場の様子を次の項目でご説明いたします。

兵庫区の不動産市場の動向

 兵庫区の2022年時点での最新公示地価は1平方メートルあたり平均20万9691円、坪単価では1坪あたり平均69万3195円であり、前年からの変動率は+0.58%です。一方、2021年時点での最新基準地価は1平方メートルあたり平均24万4000円、坪単価では1坪あたり平均80万6611円であり、前年からの変動率は+0.25%で、公示地価、基準地価共に上昇傾向が見られる結果となりました。場所別で見ると、宅地における1平方メートルあたりの平均価格は18万9854円、坪単価では1坪あたり62万7618円で、前年からの変動率は−0.10%、商業地における1平方メートルあたりの平均価格は32万円、坪単価では1坪あたり105万7851円で、前年からの変動率は+0.28%となり、宅地はわずかに下降、商業地は上昇傾向が見られる結果になりました。公示地価の直近7年間の変化率を見ると、特に駅から近いエリアほど地価が高く、山際の駅から距離がある郊外エリアは下落しております。

 全体的には地価の上昇が見られる兵庫区ですが、その主な理由として2点挙げられております。1点目は、共働き世帯が増加して、通勤に便利な駅近エリアに人気が集中した点です。不動産の購買意欲が比較的高い若い世代の間では、男性雇用者と無業の妻から成る世帯が減少し、雇用者の共働き世帯が増加していますので、買い物にも通勤にも便利な駅近の住宅を希望する人々が増えました。それに伴い、人口も通勤に便利な鉄道沿線の周辺で増加しており、山際の坂の多い内陸部の住宅地や、和田岬駅がある御崎本町付近に関しては減少しておりました。人口の増加により競合が増え、その結果、地価も上がりやすくなっていきました。兵庫区は、大阪方面への通勤や三宮へのアクセスにも便利な立地にあるので、御崎本町などの、乗り換えが必要でかえって通勤が面倒なエリアを除いて、駅近エリアに人気が集中しやすくなる傾向が見られます。

 2点目は、金利の低下によって買い手側の購買意欲が増した点です。2013年4月以降、日銀が国債を買い占める異次元緩和政策が行われたことにより金利が下げられました。要は、同じ返済額で2割高価な物件を、この8年間で買い手側は購入できるようになりました。月々の支払い額は変わらずに高価な物件を購入でき、ましてやその物件が人気化しているとなれば、多少値段が高い物件でも購入しようと考える人が増えます。その影響により、人気の高いエリアほど地価が上昇しました。

 しかし、今後は物価の上昇による世界中での金利の上昇により、住宅ローンの金利も徐々に引き上げられると推測されております。金利が1%上がれば、35年の住宅ローンでは15〜20%も返済額が増加してしまいます。それに伴い、不動産の価格も15〜20%程度減額されると思われます。さらに、国立社会保障・人口問題研究所が2018年に発表した兵庫区内の今後の人口の見通しは、2020〜2030年でおよそ4000人減少すると言われております。このうち不動産の購入を検討することが多い30〜40代の人口は、こちらもおよそ4000人減少する(反面、55歳以上では上昇傾向)と言われ、今後は買い手側となる若い世代が1割以上も減少してしまう可能性が高く、地価の動きも落ち着いてくると思われます。

 なので、兵庫区で不動産売却を検討されている場合は、低金利であるうちに売却行動に移った方が良いでしょう。今はまだ上昇率が小幅なので影響は小さいですが、今後物価上昇がよりひどくなると、ヨーロッパやアメリカのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性が生じてきますので、早めに準備をすることがおすすめです。一方、購入を検討されている場合でも、価格の下落を待つよりも低金利の今のタイミングで実行に移した方が良い場合も大いにあります。その際は今後の金利上昇をしっかり想定しておかないと後々大変なことになってしまうので、フラット35あるいは10年以上の固定金利でも返済が可能かどうかで予算を考えましょう。

まとめ

 兵庫区は、港のまち、大衆芸能のまち、運河のまち、などさまざまな愛称で親しまれている、数々の歴史を秘めたまちです。そんな兵庫区ですが、長きにわたり「兵庫区計画」というものを計画しております。これは、兵庫区役所と区民が2025年の区の将来像・まちづくりの目標と、2015年度までの区のまちづくりの重点施策テーマを共有して、協働で取り組むための計画となっております。これは、長期的な神戸づくりの方向性を示す「神戸づくりの指針」に掲げた「協創」を具体化したものであり、その実現のためにこれからも区民が力を合わせて計画に取り組んでいくでしょう。  このように兵庫区は魅力が満載です。ぜひ一度暮らしてみてはいかがでしょうか。


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