東大阪市での不動産売却について

目次

  1. 東大阪市ってどんなところ?
  2. ものづくりのまち、東大阪
  3. 東大阪市の歴史
  4. 東大阪市の不動産市場の動向
  5. まとめ

東大阪市ってどんなところ?

 東大阪市は、大阪府の東部、河内平野のほぼ中央に位置しており、東には奈良県との境である生駒の山並みが連なっている、とても豊かな自然に恵まれている都市です。人口はおよそ51万人で、大阪市、堺市に次ぐ大阪府内第3位の規模を誇っており、平成16年には中核市に指定されています。この都市は、平成8年に開館した大阪府立中央図書館や、高校ラグビーの聖地として呼び声高い、東大阪市花園ラグビー場もあることから、スポーツ・文化都市としての役割を担っています。

 さらに、優れた技術を持つ工場が多く集まっており、近年では人口衛生の開発などで注目を集めていることから、中小企業の街としても全国的に知られております。2008年度の工業統計調査の結果によりますと、「工場数4000以上の主要都市における可住地1平方キロメートルあたりの工場数」において日本一の記録を持っております。さらには交通の便もよく、市内には、地下鉄中央線やJRの他、東西には大阪・奈良間を結ぶ近鉄奈良線・けいはんな線が走っており、乗り換えをしなくても神戸や難波へ行くことができます。南北の公共交通は近鉄バスの利便性が高く、路線は八尾市や大東市とも連絡がつながっています。市内を縦断する大阪外環状線(国道170号)や中央環状線、阪神高速13号東大阪線などが主要道路として存在しております。s

 人口が多いことから、農業における需要が高く、市内で生産した農産物を新鮮な状態で消費者に提供することができるのが特徴です。2009年からは、地産地消を推進する「ファームマイレージ運動」の実施により、朝市や直売所の活用にも積極的になりました。ネギ・小松菜・春菊・ほうれん草などの葉物野菜が主な農産物で、花卉栽培も行われております。農業の特徴として、市内経済における第一次産業が占める割合としてはそこまで高くはなれないといった傾向はあるものの、高効率な都市近郊農業が行われているところが、好ましい点として挙げられます。東大阪市は海に面していないため、水産業はほとんど見られませんが、河内ブナの養殖が山口養魚場でさかんに行われております。基本的には釣池向けですが、鮒ずしや鮒料理等の食用としても全国的に出荷されているものもあります。

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 また、この都市は、「モノづくりのまち」とも呼ばれております。次の項目ではその内容について説明します。

ものづくりのまち、東大阪

 東大阪市では、江戸時代に大和川の大洪水が起こり、それにより多くの人命が失われてしまいました。その洪水対策として、大和川の付け替え工事が実施されたことにより、広大な埋立地がかつての大和川流域に現れました。その地域では、木綿栽培が盛んになったほか、鋳物産業・鋲螺産業・金網産業・伸線産業・作業工具産業などといった多種多様の地場産業が盛んになり、これらが現在における「ものづくりのまち」と呼ばれる起源になったと言われております。近代でも中小モノづくり企業が集積しており、工場の密度が高く、人工衛星や日用品、さらにはプロスポーツ選手が使用するための高性能なスポーツ用品や新幹線、東京スカイツリーで使用される精密部品といった数々のものを、高い技術力を活かして作っており、「ものづくりのまち、東大阪」としての知名度は今もなお、全国的に広がっています。
 次の項目では、東大阪市の歴史について説明いたします。

東大阪市の歴史

 生駒山の麓から河内平野に広がる東大阪市の歴史は、数万年前の旧石器時代から始まったと言われており、生駒山麓からは当時使用されていたと思われる石器が見つかっています。縄文・弥生・古墳時代には、この地域は海から湖、そして湿地帯へと移り変わり、およそ100以上もの古墳や集落が山麓を中心として作られたことが遺跡から判明しています。長い間、農村中心だったこの地域が、商工業地域に変化を遂げたのは、明治以降で交通機関が発達してきたことが大きく影響しています。明治22年に大阪鉄道(現在のJR関西本線)、明治28年には浪速鉄道(現在のJR学研都市線)が開通したことで、遠くへの移動がしやすくなったといえます。

 その後、昭和42年2月1日に、河内・枚岡・布施の3市が合併して、現在の東大阪市が誕生しました。そこから2年後の昭和44年7月には、全国で15番目の人口50万人を超えた都市となりました。今では冬の代名詞になっている花園ラグビー場での全国高等学校ラグビー・フットボール大会は、昭和38年に第1回大会を開催しました。この大会はそこから毎年開催されており、平成3年には「ラグビーのまち」と表明されたことでも知られています。

 平成15年3月には、兼ねてから3市合併以来の念願であった総合庁舎が完成し、同年5月からは、新庁舎での活動が開始されました。更に、平成15年4月には府内で3番目の中核市となり、「夢と活力あふれる元気都市・東大阪」を作り上げていくための活動が開始されました。その6年後の平成21年1月には、JAXAの種子島宇宙センターから、東大阪のものづくりの技術力の結晶である人工衛星「まいど1号」が打ち上げられ、見事に成功しました。これを機に、東大阪市の「ものづくりのまち」というイメージはより広がりました。更にその6年後の平成27年3月には、ラグビーワールドカップ2019日本大会が花園ラグビー場で開催され、そちらも大成功をおさめたことで、「ラグビーのまち」としてのイメージがより強まりました。

 現在は、地域の特性を活かした個性あるまちづくりの推進や、人生80年時代への対応、安らぎと潤いのある快適環境の創造、更には関西文化学術研究都市と関西国際空港の結節点にある、東大阪新都心の整備などにも積極的に取り組み、子どもからご年配まで、全ての市民が幸せに暮らす事のできるまちづくりの実現を目指して活動を続けています。

 このように歴史の深い、魅力溢れる東大阪市ですが、引越しをしたいから不動産の売却を検討している、という方々も中にはいらっしゃると思います。その方々のために、現在の不動産市場の様子を次の項目でご説明いたします。

東大阪市の不動産市場の動向

 東大阪市の直近10年間と比較するとやや減少気味ですが、世帯数に関しては、2013年10月末時点が21万9958世帯であるのに対して、2022年1月1日時点では23万3177世帯と、およそ6%増加しております。年間の転入・転出者数に関しては、2021年の中では、転入者が1万6065人、転出者が1万6256人と、転出者の方が200人程度上回っている状況であります。

 次は、公示地価・基準地価についてです。2021年の1㎡あたりの公示地価が15万7902円、基準地価が17万0833円となっており、これに関しては、両方とも直近10年間でほぼ横ばい状態が続いております。特に地価が高騰しているのが、中心駅といえる近鉄線の布施駅近辺で、1㎡あたりおよそ20万円となっております。

 続いて、一戸建て、マンション、土地それぞれの相場についてご説明いたします。まず、一戸建ての相場に関しては、新築が3345万円、中古は築15年以内の場合およそ2866万円、築25年以内の場合でおよそ2172万円、築25年を超える場合ではおよそ1632万円となり、築15年を超えると一気に価格が下がる傾向にあります。そのため、予算優先で不動産購入を検討される方にはおすすめといえます。

 マンションの相場に関しては、新築の場合、3000万円台後半~4000万円台、中古は築15年以内の場合はおよそ2865万円、築25年以内の場合はおよそ2763万円、築25年を超える場合はおよそ1453万円前後となっており、新築マンションの価格はここ数年の間で、値上がり傾向が続いております。需要が高まっている証拠なので、売却を検討している方に関しては、絶好のタイミングと言えるでしょう。

 土地の相場では、1㎡あたりの地価が、最寄駅から徒歩10分以内の場合はおよそ20.2万円、徒歩20分以内の場合はおよそ19.3万円、徒歩20分を超える場合はおよそ7.7万円となっています。こちらは駅からの距離により価格差が大きく生じる指標となります。

 エリア別で見ると、比較的地価が上昇しているエリアは、大阪市よりの西側の河内小坂駅と高井田駅の周辺や、国道170号線沿いの工業地、東西に走っている近鉄けいはんな線〜地下鉄中央線と近鉄奈良線の周辺などがあり、駅近や、大阪市寄りのエリアは上昇傾向にあります。反対に、その他の地域では人口が減って、需要が低くなったことにより地価が下がっているのではないかと予想されます。更に、これまでは日銀による異次元緩和政策の影響で住宅ローンの金利が下がったことから、多少高い不動産も購入することに前向きな姿勢がみられてきましたが、近年の、物価上昇による世界中の金利の上昇に伴い、不動産の金利も上昇傾向になりつつあります。そのため、売却を検討されている方は、これから更に金利が上がって地価が下がってしまう前に、早めに売却されることを推奨いたします。

まとめ

 東大阪市は、様々なものづくりに励んでおり、生活利便性が高い、非常に暮らしやすい都市です。交通アクセス面に関しては、次々に新しい鉄道を開通させて、抜群に良くなってきました。そして更に現在も、門真市から大阪空港を結ぶ大阪モノレールが2029年に東大阪市まで伸延され、新たに荒本駅・鴻池新田駅・瓜生堂駅の3つの駅が開業する予定です。これにより、今後は都心方面だけではなく、空港や新幹線への利便性も劇的に高まっていくでしょう。

 しかし、それらが発展していく一方、人口は減少を続けており、2018年に発表した東大阪市の人口の見通しによると、2020年〜2030年の10年間でおよそ3万7000人減少するのではないかと言われております。そうなると不動産の需要も減って、買い手が付きにくくなってしまうことが予想されます。今後は金利も上昇して、地価が下がってしまう見通しもありますので、東大阪市で不動産の売却を検討されている方は、早めに行動に移した方が良いのではないでしょうか。是非参考にしてみてください。s


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