貝塚市で不動産売却をする前に、相場や地域の特徴を理解しておくことが大切です。歴史の香りあふれる街で不動産売却を成功させるためにも、住みやすさや特色を事前にチェックしておきましょう。
今回は、貝塚市の特徴や土地公示価格の推移などについて詳しく解説します。貝塚市の中古戸建て・マンション価格平均相場も紹介しますので、同市の不動産売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
貝塚市は、大阪府の南東部に位置しています。大阪湾に面しており、東側は和泉山脈を境に和歌山県と接しています。
戦国時代に形成された寺内町がまちの起源で、明治以降は紡績業を中心に発展しました。昭和初期に建設された大日本紡績の工場は、東洋一の規模と言われたほどです。現在では、大阪湾の二色浜産業団地にパナソニックや明治乳業の工場が建てられています。
なお、もともとは「海塚」と呼ばれていた地に一向宗の自治都市である寺内町が建設され、その後「貝塚」の名が広まったとされています。また、縄文時代の貝塚遺跡に関連して「貝塚」と名付けられたという説もあります。いずれにしても、歴史の古い街であると言えるでしょう。
貝塚市内には、下記の3路線が走っています。
上記3路線の中で、もっとも栄えている駅は、南海電気鉄道南海本線と水間鉄道水間線が乗り入れる「貝塚」駅です。
市内には大きな商業施設はありませんが、隣市まで出向けば、ショッピングモールなどを利用することができます。そのため、本格的なショッピングをするのであれば、市内から出かける必要があります。このような手間を考えると住みにくいと感じるかもしれませんが、市内にもスーパーはあるため、日常的な買い物に困ることはないでしょう。
貝塚市の中心駅とも言える「貝塚」駅周辺でも、それほど利便性が高いわけではありませんが、大阪都市部の主要駅に出向く際には、スムーズなアクセスが実現します。そのため、通勤やレジャーで出かける機会が多いという方でも、アクセスの不便さを感じることはないでしょう。
なお、「貝塚」駅と大阪都市圏の主要駅までの所要時間は下表が目安となります。
| 着駅 | 所要時間 | 乗り換え回数 |
|---|---|---|
| 大阪・梅田 | 約47分 | 1回 |
| なんば | 約37分 | 0回 |
| 天王寺 | 約32分 | 1回 |
| 京橋 | 約52分 | 2回 |
| 淀屋橋 | 約44分 | 1回 |
| 本町 | 約41分 | 1回 |
| 鶴橋 | 約43分 | 2回 |
この表を見ても分かるように、ほとんどの主要駅までは30分から50分前後、乗り換え回数も0回か2回で行くことができます。特に、「なんば」駅まで乗り換えなし、約37分で行けるのは大きなメリットと言えるでしょう。s
ただし、目的地によっては50分ほどの時間がかかるため、「なんば」や「天王寺」に勤務先があるという方以外には、それほど魅力が感じられないかもしれません。逆に言えば、「なんば」や「天王寺」に勤務先がある方であれば、貝塚市の不動産購入を検討する可能性が高いことになります。
なお、貝塚市には高速のインターチェンジが複数あるため、自家用車を所有していれば、遠方へ出かける際に便利です。移動の主な手段が鉄道ではなく自動車という方も、貝塚市の不動産購入を検討する可能性が高いでしょう。
このように、貝塚市の住みやすさは、住む人の勤務先や移動手段によっても大きく異なることがわかります。そのため、不動差損を売却する際には、「なんば」や「天王寺」までのアクセスの良さや、市内に数多く存在する高速のインターチェンジなどをアピールポイントにするといいでしょう。
貝塚市の公示地価は、2013年から2021年の9年間で1.6%下落しています。なお、2021年から2022年の公示地価は、住宅地が前年比0.2%のマイナスで、商業地は横ばいです。いずれにしても、下落率としてはそれほど大きくないと考えることができるでしょう。ただし、これは貝塚市の地価が評価されているわけではなく、初めから「これ以上は下がらない」というレベルである可能性もあるため、慎重に見極める必要があります。
緩やかに地価が下落している貝塚市ですが、阪和線と南海本線の周辺では、地価が上昇傾向にあります。一方、水間線周辺の内陸部は下落傾向が見て取れます。このことから、貝塚市の不動産を売却するのであれば、阪和線と南海本線の周辺エリアが有利であるということがわかります。逆に、水間線周辺の内陸部に物件がある場合は、高額での売却は難しくなると考えた方がいいでしょう。
貝塚市の阪和線と南海本線の周辺エリア以外で地下が下落している主な原因は、「人口が増えていないため」と考えられます。事実、2013から2020年の7年間では、貝塚市の人口は約4,000人減少しています。なかでも、勤労世代の中心とも言える30代から40代の人口が約3,700人も減っているのです。
このような状況を勘案すれば、貝塚市の不動産需要は今後も減っていく可能性が高いでしょう。30代から40代というのは働き盛りであるため、通常であれば家を建てたり、マンションを購入したりする年代です。貝塚市ではこのような働き盛りの年代の人口が減っているため、今後は不動産取引の活性化が期待できなくなります。家を建てたりマンションを購入したりする年代が少なくなれば、不動産の需要が減少して物件価格が下落していくという流れです。
「貝塚」駅や「近義の里」駅、「蛸地蔵」駅の周辺など、駅に近い一部のエリアでは人口が増加していますが、市内全体で見れば人口は減少傾向にあることは間違いありません。
水間鉄道の「三松」駅の郊外では人口が増加していますが、このエリアは新興住宅地となっており、現在も分譲地が作られています。近隣には公園や学校もあるため、主な移動手段が鉄道ではなく自家用車という方は、このエリアを選んでいるようです。
いずれにしても、「貝塚」駅や「近義の里」駅、「蛸地蔵」駅の周辺エリアと、新興住宅地以外では買い手がつきにくいと考えた方がいいでしょう。今後も、土地価格の二極化は進んでいくものと思われます。
さらに注意したいのは、2022年の生産緑地解禁です。2022年に、都市部にある税金を優遇されていた農地が宅地として放出されるため、土地価格に影響を与えると考えられています。
貝塚市にも80ヘクタールの生産緑地があります。80ヘクタールと言えば、30坪の戸建てで約8,000戸分です。これだけの生産緑地が宅地になるとすれば、土地価格に大きな影響を与える可能性は高いでしょう。
貝塚市内でもエリアによって土地価格が異なりますが、市内全域のおおまかな中古不動産相場を知っておくことは大切です。現在確認できるのは戸建てのみなので、貝塚市の中古戸建て売却相場をご紹介していきます。
貝塚市全体の中古戸建て不動産価格相場は、約2,240万円です。物件の築年数による価格の変動幅はそれほど大きくありません。たとえば、築1年未満であれば価格相場が約2,545万円ですが、築20年以内にまで範囲を広げても価格相場が約2,487万円と大きな違いはありません。
ただし、売りに出されている物件が多くないため、実際の売却時には価格が大きく変わる可能性もあります。また、貝塚市はエリアによっても地価が異なるため、中古不動産価格もエリアによって異なると考えた方がいいでしょう。いずれにしても、貝塚市の不動産を少しでも高く売りたいと考えているなら、全体的な平均相場だけではなく、「駅周辺」や「郊外」などのように立地条件を分けて相場を比較することが大切です。
相場がわからないという場合には、過去の売却実績などを参考にしてみるのもひとつの方法でしょう。ただし、あまりにも古い実績は現在の価格と大きく乖離している可能性があるため、過去の売却実績をチェックする際には、できるだけ直近の取引を確認してください。
ご自分で不動産価格や過去の取引実績の調べ方が分からないという場合には、直接不動産会社に問い合わせてみるのが最善の方法です。多くの不動産会社は売却前の無料相談に応じているので、迷ったときには、不動産会社の無料相談を利用してみましょう。
貝塚市の不動産を扱う不動産会社は数多く存在しますが、不動産会社によって戸建てやマンション、土地などの得意物件が異なるため、売却を依頼する前に各社の得意分野を確認するようにしましょう。なお、貝塚市の不動産を売却する際に、貝塚市内の不動産会社を選ぶ必要はありません。大手の不動産会社であれば、貝塚市内に支店がなくても物件を取り扱っています。
ただし、初めから1社に限定して売却の依頼や相談をするのは避けた方がいいでしょう。不動産の取引価格は、不動産会社によっても変わることがあります。また、初めから1社に決めてしまうと不動産の売却相場がわからないという問題も発生します。
不動産を有利に売却するためには、事前に適切な不動産の売却相場を把握しておくことが何よりも重要です。そのため、所有している不動産を少しでも有利に売却したいのであれば、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼したうえで、各社の売却価格や手数料などを比較検討して、もっとも条件の良い不動産会社を選ぶようにしてください。
貝塚市で不動産を売却するなら、エリア別の相場を確認したうえで売却タイミングを決めた方がいいでしょう。「貝塚」駅や「近義の里」駅、「蛸地蔵」駅の周辺エリアや新興住宅地であれば、今後の大幅な値下がりはないものと考えられます。
しかし、その他のエリアはすでに物件価格が下がり始めています。人口も減少傾向にあるので、郊外に物件を所有しているのであれば、早めの売却を検討した方がいいでしょう。
参考資料
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_gyousei/daityo/jinkou_jinkoudoutai-setaisuu.html
https://www.city.kaizuka.lg.jp/kakuka/soumu/jokan/menu/opendata/jinkou.html
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson18/3kekka/Municipalities.asp
http://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_fr_000022.html
https://www.athome.co.jp/kodate/souba/osaka/kaizuka-city/