最終更新⽇時
2025/11/21奈良県宇陀市でリースバック？成功させるために知っておきたい心構えと基礎知識
- 査定
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
宇陀市について
宇陀市は、奈良県北東部の大和高原の南端に位置する、四方を山に囲まれた高原都市です。榛原、大宇陀、室生、菟田野の4つのエリアで構成されています。接する市町村の中には奈良市や吉野町、三重県名張市があり、近鉄大阪線により京都・大阪方面と名古屋・伊勢方面が結ばれ、電車でのアクセスは容易です。産業は農業と林業が中心ですが、農地は小規模な棚田や段々畑ばかりで少なく、大半が森林に覆われています。突出しているのは菟田野の毛皮革産業です。全国で唯一原皮の輸入から販売まで一貫したシステムを持っており、鹿皮の出荷高は全国シェアの95％以上、毛皮についても45％のシェアを占めています。宇陀市は、市内から出土された石器から縄文時代から歴史が始まっていることがわかっており、「古事記」や「日本書紀」などの多くの文献にも登場している場所です。そのため、観光スポットには歴史や自然を感じられる場所がたくさんあり、近年では観光業の発展に向けての都市計画が進められています。
宇陀市の人口推移
宇陀市の人口は年々減少傾向にあります。市によると、2019年9月の時点で人口は3万人を下回り、2022年5月1日に発表された情報によると約2万8千人です。市政は少子高齢化への対策を行っていますが、人口減少に歯止めはかかっていません。リースバックを検討する理由の一つとして挙げられるでしょう。
参照：宇陀市／人口統計（R4.5）
https://www.city.uda.nara.jp/shimin/shisei/toukei/jinkou/r4/r4_5.html
参照：宇陀市／人口統計（R元.9）
https://www.city.uda.nara.jp/shimin/shisei/toukei/jinkou/h31/r1_9.html
宇陀市の土地価格・不動産売買相場について
国土交通省が提供するデータ、土地データが独自に計算した結果をもとに説明していきます。宇陀市の2022年4月の公示地価は、1平方メートルあたり平均2万3516円、坪単価では平均7万7741円です。また、2021年の基準地価は、1平方メートルあたり平均2万8740円、坪単価では平均9万5011円となっています。1992年を境に年々減少傾向にあり、近鉄大阪線沿線上で比較した場合でも、宇陀市は平均地価を下回っています。急激に地価が下がるということはないと思いますが、早めに売却した方が良いかもしれません。
宇陀市の不動産売買相場
土地データによると、2021年の第1四半期から第3四半期における宇陀市の不動産売買平均価格は、1平方メートルにつき1万4990円、坪単価は4万9553円です。ただし、これらは実際に行われた不動産取引で、ビルや家屋などを含まない土地に限った情報から計算されています。実情に近い価格帯ですが、あくまで参考程度に考えておきましょう。
2013年から2017年までは公示価格と基準地価を上回っていましたが、2018年からは2020年以外下回っている結果となっています。宇陀市でリースバックを検討しているなら、早めに動いた方がいいでしょう。
参照：宇陀市の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ・坪単価｜土地データ
https://tochidai.info/nara/uda/
リースバックを成功させるための心構え
不動産に限らず、売却という行為には誰もが「できるだけ高く、できるだけ早く」売りたいと考えているはずです。少しでも良い条件で不動産を売りたいのであれば、綿密な情報収集と事前準備を行い、信頼のおける不動産会社（仲介会社）を選びましょう。
高く売るための努力を惜しまず、しっかりとした売却プランを立てることが大切です。「買っていただく」という謙虚さを忘れず、リースバックのノウハウを身につけ、より良い条件での売却を目指しましょう。
不動産を売りたい理由を明確にする
自分がどうして不動産を売りたいのかをはっきりさせましょう。不動産を売却する理由や状況によって、売却プランの方針や注意すべき点は変わります。早く売りたいのか、高く売りたいのかだけではなく、売却期限やどうしても譲れない条件を事前に設定しておくことが大切です。
リースバックのノウハウを身につける
不動産関係に詳しい人ならばともかく、リースバックが初めての人は聞き慣れない用語や書類、手続きや税金について知らないことがたくさんあるでしょう。また、不動産会社と仲介契約を交わしても任せきりにするのは良くありません。任せきりにすると、売却活動に時間がかかったり、希望の価格で売れなかったりと望まない結果になる可能性が高まります。
不動産を手放すことを決めたなら、自分がわからないまま取引が進むことのないように、まずは基本知識を把握しておきましょう。売却活動に積極的に関わる姿勢を保ち続けることが大切です。
不動産売買は巡り合わせ
リースバックは、売り出し価格や売買契約の条件を売り主となる自分で決めます。売却したい家や土地にいろいろな思い入れがあっても、買い手が現れなければいつまで経っても売却には至りません。
市場の相場からかけ離れた価格設定や、耳触りの良い言葉だけを並べ立てる売り方では、せっかく興味を持ってくれた買い手が離れていってしまいます。自分なりの情報収集と売却計画を立て、買い手が求める物件についての情報提供や価格交渉に応じられるように準備が必要です。売り手と買い手の双方が納得できる良い取引を心がけましょう。
リースバックの基礎知識6選
リースバックを考え始めたら、事前に確認しておきたいのが建物や土地の相場、売却時に必要な経費や書類についてです。不動産会社と相談するにあたっても、自分自身で相場観を把握しておくことは重要です。
ここからはリースバックに必要な基礎知識を6つ紹介します。
リースバックの流れと期間
大まかにですが、リースバックは下記のような流れになっています。
- 1. 全体の流れをつかみスケジュールを立てる
- 2. 必要書類をそろえる
- 3. 査定を依頼する
- 4. 不動産会社と媒介契約を締結する
- 5. 売り出し価格を決定する
- 6. 売却活動を開始し、内見準備をする
- 7. 申し込みが入り、価格条件を交渉する
- 8. 売買契約を結び、物件を引き渡す
条件や時期によって幅はあるものの、リースバックは準備開始から引き渡しまで期間の目安は約６ヶ月です。なお、一戸建てや土地の売却の場合は、境界線の測量なども行うとこれ以上の時間が必要になります。余裕を持った売却活動を行いましょう。
不動産査定と相場の調べ方
複数の不動産会社へ一括査定の依頼と並行する形で、自分でも相場の調査を行いましょう。
不動産の相場は物件の状態だけではなく、市場の景気など複数の要因によって変動します。
売却前に相場を知っておくことで、不動産会社の担当者が話す相場が正しいかどうか判断できるようになるため、対等に話ができます。また、相場の把握により、自分が売りたい金額との差や、最終的に得られる利益をイメージできるでしょう。売却後に描いていた計画が崩れてしまうのを防ぐためにも、必ず行っておくべきことです。
国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」や、不動産ポータルサイトやレインズなどのサイトを利用すれば、大体の相場観がつかめるはずです。ただし、調べた相場価格は実際の査定額や売却額とは同じではないことに注意しておきましょう。
不動産会社と媒介契約の選び方
リースバックのパートナーとなる不動産会社選びは、重要なポイントです。
不動産業者には種類と得意分野があります。売却を依頼するなら売買物件の媒介業務を取り扱っている不動産業者を選びましょう。その中でも土地や一戸建てを中心に扱う業者や、中古マンションを中心に扱う業者などにも分けられます。また、大手か中小かではなくどんな販売活動をしてくれるかを重視しましょう。
もし営業担当者と話す機会があれば、契約実績や得意エリア、営業手法などを聞いておきます。売却案件に慣れている担当者ならスラスラと答えられるはずです。
業者選びに不安を感じる人は、不動産売買の仲介に必要な宅地建物取引業の免許番号を確認しましょう。免許を交付した行政庁で宅地建物取引業者名簿を無料で確認できます。この名簿から過去の実績や行政処分歴がわかるので、参考にしてみてください。
一括査定をして数社に絞り込めたら、一般媒介で契約しても構いませんし、信頼のおける1社があるなら専任媒介として選んでもいいでしょう。いずれにしても、契約締結後もサイト掲載情報や広告の改善点を探すなど、買い主が現れるまで積極的に販売に関わることが大切です。
法令による制限
不動産はさまざまな法令の規制を受けるものです。具体例として、都市計画法による用途地域の制限や、建築基準法による建蔽率・容積率の定めが挙げられます。これらによっては、一度更地に戻してしまうと再建築ができない再建築不可物件と判断される場合があります。再建築不可物件であっても売却は可能なので、プロに相談しましょう。
不動産取引の費用と税金
不動産を売却しても手元に入る金額は、売却時に必要になる費用がマイナスされるため売却金額と同じではありません。その費用として代表的なものは、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消登記費用、所得税や住民税などの譲渡益課税です。
売却後に手元にいくら残るのか予測していない場合、資金計画に行き詰まりが生じることもあるので注意しておきましょう。
不動産登記
不動産登記制度は、不動産の取引を間違いなく円滑に行うために、権利の変動を記録し、一般に公示する制度です。不動産の売買は、金銭のやり取りだけではなく、所有権の移転登記が終わった時点で取引完了となります。相続で譲り受けた不動産を売る場合も、登記手続きが済んでいないと売却ができないので注意が必要です。
まとめ
奈良県宇陀市でリースバックを検討している人は、早めに行動した方が良いでしょう。リースバックは高額な取引となるため、トラブルを避ける意味でも、ある程度の知識を身につけてしっかりと情報収集を行うことが大切です。
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-資格-
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