【徹底解説!】契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いをわかりやすく説明

目次

  1. 「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」について知ろう!
  2. 契約不適合責任とは
  3. 瑕疵担保責任とは
  4. 契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは
  5. なぜ法改正されたのか
  6. まとめ

「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任」について知ろう!

契約不適合責任と瑕疵担保責任について聞いたことはありますか。これらの言葉は不動産を売却しようとしたときに見かけることがあります。しかし、これらがどのようなものなのか知っている人は少ないかもしれません。契約不適合責任と瑕疵担保責任は類似している点もあるのですが、責任範囲など内容が少し異なる部分もあるのです。今回は、契約不適合責任と瑕疵担保責任とは何なのか、どのような点が異なっているのかについて説明していきます。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売り手が買い手に対して契約内容に合っていないものを引き渡さないように果たす責任のことです。不動産を売却するとき、売り手は契約不適合責任を負っています。売り手には、売買契約に記載されている通りの種類、品質、数量の不動産を買い手に引き渡さなければならないという義務があります。そして、万が一これを破ってしまった場合には買い手に対して次のようなことを認めなくてはならないのです。

追完請求

契約不適合があった場合、買い手は売り手に対して「追完請求」をする権利があります。追完請求とは、不動産を引き渡すときに完全な状態であることを求める権利です。もし修理が必要な場合は修理費や不足分を要求することができるのです。例えば、不動産が傾いている場合やシロアリの被害に遭っていることがわかった場合は、その修理費を請求することができます。

代金減額請求

次の権利は、代金減額請求です。これは、追完請求に応じてもらえなかった場合に、買い手が売り手に対して不動産の代金を減らすように依頼することができるというものです。例えば、不動産に欠陥があった場合には追完請求を行いますが、売り手がそれに応じなかった場合、買い手は売り手に減額を依頼します。他にも、契約通りの面積が引き渡されなかった場合などにも代金減額請求ができます。一般的には代金減額請求をするためにはその前に追完請求する必要があるのですが、追完請求が不可能な場合、売り手が追完請求を拒否した場合、追完請求をしても買い手がそれに応じてくれないことが明らかな場合には、追完請求の前に代金減額請求を行うことができます。

契約解除

契約不適合責任では引き渡された不動産が契約内容に会っていない場合で、追完請求や代金減額請求に応じてくれない場合には契約を解除することができます。
契約解除は、不動産の欠陥が軽い場合には依頼することができません。また、契約解除の前に、追完請求や代金減額請求を行い、それに応じる猶予を売り手に与えなくてはなりません。

例えば、不動産に雨漏りの被害が見つかった場合、買い手は売り手に対して修繕を依頼し、二週間程度の猶予を与えます。それでも売り手が対応しなかったら、契約解除を申し出て代金を返還してもらうことができるのです。
一方、売り手が事前に「契約解除は応じない」と断言している場合には、このような猶予を与えることなく契約解除できます。これを「無催告解除」といいます。

損害賠償請求

不動産に欠陥があることを知っていながら、そのことを伝えずに不動産を売却し、それによって買い手が損害を受けたときには、買い手は売り手に損害賠償を請求する権利があります。しかし、この損害賠償請求には、売り手が故意に不動産の欠陥を隠している必要があります。売り手自体も不動産の欠陥に気づいていなかった場合は損害賠償請求をすることは難しいです。

瑕疵担保責任とは

続いて、瑕疵担保責任について説明します。瑕疵担保責任とは、売却した不動産に瑕疵があった場合に売り手が買い手に対して取る責任のことです。不動産を売却する際には売り手は買い手に不動産の状態や居住に関する条件を説明し、理解させてから売却しています。しかし、中には不動産を引き渡した後に、不動産の状態が契約内容通りでないことが判明することがあります。そのように、契約後に見つかった瑕疵の瑕疵に対して売り手が一定期間追う責任のことを「瑕疵担保責任」といいます。

続いて、瑕疵担保責任について説明します。瑕疵担保責任とは、売却した不動産に瑕疵があった場合に売り手が買い手に対して取る責任のことです。不動産を売却する際には売り手は買い手に不動産の状態や居住に関する条件を説明し、理解させてから売却しています。しかし、中には不動産を引き渡した後に、不動産の状態が契約内容通りでないことが判明することがあります。そのように、契約後に見つかった瑕疵の瑕疵に対して売り手が一定期間追う責任のことを「瑕疵担保責任」といいます。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いとは

ここまで、契約不適合責任と瑕疵担保責任とは何かについてそれぞれ説明してきました。それでは、この二つの違いは何なのでしょうか。実は、契約不適合責任は瑕疵担保責任が廃止されてできたものなのです。2020年4月1日に民法が改正され、それまでの瑕疵担保責任は廃止となったのです。そしてその代わりに契約不適合責任が導入されました。そのため、契約不適合責任には、瑕疵担保責任から受け継がれている点もあり、改正された点もあります。ここからは、契約不適合責任と瑕疵担保責任の相違点を5つ紹介していきます。

買い手が持っている権利

契約不適合責任と瑕疵担保責任では、買い手の権利が異なります。瑕疵担保責任では、買い手は契約解除と損害賠償請求の権利しか持っていません。しかし、契約不適合責任では、それらに加えて追完請求と代金減額請求を行うことができるようになっています。つまり、民法が改正されたことで買い手の権利の幅が広がったのです。

権利を行使できる期間

次の相違点は権利を行使できる期間についてです。実は、契約不適合責任や瑕疵担保責任に関しては、権利を行使できる期間に制約があるのです。瑕疵担保責任では、権利を行使できるのは不動産を引き渡してから1年間と定められていました。一方、契約不適合責任では、不動産を引き渡してから1年の間に通知しなくてはならないという決まりに変更されました。契約不適合責任を追求することを売り手に対して通知さえしていれば、一年が経過した後でも権利を行使することができるようになったのです。つまり、契約不適合責任では、買い手が権利を行使できる期間が少し長くなったのです。

損害賠償のための要件

瑕疵担保責任では、売り手が故意でなくても損害賠償を求めることができました。これを「無過失責任」といいます。しかし、契約不適合責任では、売り手に故意がないと買い手は損害賠償を請求できません。これによって、売り手はむやみに損害賠償を請求されることがなくなりました。つまり、契約不適合責任になったことで、買い手だけでなく売り手も守られるようになったのです。

いつ瑕疵が発生したか

5つ目の相違点は、瑕疵が発生したタイミングに関してです。瑕疵担保責任のときには、契約時にすでに存在している瑕疵に対してでないと買い手は権利を行使することができませんでした。一方、契約不適合責任では、契約時の瑕疵のみならず、不動産を引き渡すまでに発生した瑕疵について権利を行使することができるのです。それは、契約締結後、不動産を引き渡すまでに瑕疵が発生してしまうことがあるというのが現実だからです。契約不適合責任では、契約後に不動産に瑕疵が発生しても売り手に対して損害賠償などを請求できます。

なぜ法改正されたのか

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは、2020年4月1日に民法が改正されたことによるものでした。それでは、なぜこの法改正は行われたのでしょうか。それは、古くにできた法律を時代に合わせる必要があったためです。実は、これまでの民放は明治時代に成立したもので、時代に適合しない点が多くありました。改正された点は主に三つです。一つ目は、「瑕疵」という言葉についてです。そもそも瑕疵という言葉は普通聞き馴染みがありません。それを、「瑕疵担保責任」を「契約不適合責任」にすることで、わかりやすいものにしました。二つ目に、柔軟な対応ができるように、内容の幅を広げました。従来の民法では損害賠償請求と契約解除しかできませんでしたが、それでは利用できる場面が限られるため、対象となる要件を広げたのです。三つ目に、買い手の権利を拡充しました。それによってより安全な取引ができるようにしたのです。このような三つの目的で、法改正が行われました。

まとめ

今回は、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについて解説してきました。
契約不適合責任とは、不動産の売買において、契約内容に合っていない不動産が引き渡されないように売り手が買い手に対して果たす責任のことです。買い手は追完請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求を行うことができます。 瑕疵担保責任とは、売買した不動産に瑕疵が見つかったときに、売り手が買い手に対して取る責任のことです。
このように、契約不適合責任と瑕疵担保責任はとても似ていますが、買い手の権利の範囲、権利を行使できる期間、どのタイミングで発生した瑕疵に対して権利を行使できるのかといった点で違いがあります。
不動産を売買するときには契約不適合責任について知っておくとよいでしょう。


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