媒介契約には3種類ある?それぞれのメリットとデメリットを解説!

目次

  1. 媒介契約には三種類ある?!
  2. 媒介契約とは
  3. 一般媒介契約とは
  4. 専任媒介契約とは
  5. 専属専任媒介契約とは
  6. まとめ

媒介契約には三種類ある?!

「媒介契約」について聞いたことはありますか。多くの人にとってこの言葉はあまり馴染みのあるものではないかもしれません。実は、媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」という三種類があります。今回は、媒介契約とは何なのか、三つの媒介契約は何が違うのかについて説明していきます。

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産を売買する前に、不動産の所有者と不動産業者が結ぶ契約です。不動産を売却するには、不動産業者を仲介として買い手を探す方法があります。この「仲介」という方法をとるために、不動産の所有者は不動産業者と契約を結び、売却を依頼するのです。仲介のために媒介契約を結ばなければならないというのは、宅地建物取引業法で定められています。媒介契約では、不動産をいくらで売るか、売却活動をどのように行うか、不動産業者の役割はどこまでか、仲介手数料はいくらかなどについて取り決めます。このように売却活動について定めておくことでトラブルを避けることができるのです。媒介契約には三つの種類があります。それは、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」というものです。ここからは、それぞれの媒介契約の特徴とメリット、デメリットについて説明していきます。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、三つの媒介契約の中で最も自由度が高い契約です。そのため、不動産を売買するときには、他の二つの方法ではなく、この一般媒介契約が利用されることが最も多いです。一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」という二種類があります。明示型とは、契約している不動産業者に、複数の不動産業者に売却を依頼しているということを伝えなくてはならないという契約です。一方、非明示型とはその反対で、複数の不動産業者と契約していたとしても、契約している不動産業者にそのことを伝えないでよいとする契約です。明示型と非明示型のどちらの型にするのかは契約を結ぶときに自分で決めます。 このように、一般媒介契約では、複数の不動産業者と契約を結ぶことができるのです。また、不動産の買い手を自分で探すことも可能です。さらに、一般媒介契約では、「レインズ」という不動産総合サイトに売却中の不動産の情報を載せる必要がありません。普通、不動産を売却するためにはレインズに不動産の価格や面積、築年数などの情報を載せることになります。しかし、一般媒介契約ではレインズに不動産に関する情報を掲載する必要がないため、周囲の人に不動産を売却しているということが知られずに済みます。このように、一般媒介契約は他の二つの媒介契約よりも自由度が高いのが特徴です。

一般媒介契約のメリット

次に、一般媒介契約のメリットについて説明します。一般媒介契約には、たくさんのメリットがあります。

まず一つ目に、複数の不動産業者と契約を結べるという点です。それによって、いくつかの不動産業者を比較することができるので、優良な業者を選びやすくなります。また、好条件で買い手がつきやすそうな不動産は、複数の不動産業者に査定させることで、高額で売却できるようになることがあります。それは、どの業者もできるだけよい不動産を取り扱いたいと考えており、売り手に自社と契約してもらうためにより良い条件を提示してくるからです。さらに、このように業者同士の競争があることで、不動産の囲い込みに遭う危険性が減ります。
また、一般媒介契約では、不動産業者を頼るだけではなく、売り手が自分で買い手を探すこともできます。

さらに、一般媒介契約ではレインズに情報を登録しないため、不動産を売却したことが周囲に知られないというのは大きなメリットです。不動産を売却すると、周囲に「何かあったのだろうか」と推測されてしまうため、それに抵抗を感じる人も多いでしょう。もし周囲の人に不動産の売却を知られたくない場合は、一般媒介契約を選択しましょう。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のメリットを三つ説明します。一つ目は、不動産が低い価格で売却されてしまうことがあるのです。それは、少しでも早く売却しようとするからです。二つ目に、売却活動を積極的に行ってもらえないことがあります。複数の不動産業者に売却活動を依頼できるからといって、不動産業者同士の競争が必ずしもよい影響をもたらすとは限らないのです。不動産が低い価格で売却さ売却活動を積極的に行ってもらえないのは、不動産の所有者が自社と契約してくれるという保証がないからです。所有者は他にも複数の業者と一般媒介契約を結んでいます。そのため、売却活動を手伝っても、もしかしたら最終的には他社と契約されてしまう可能性があるのです。それでは売却活動をする手間や費用が無駄だと考え、積極的な売却活動を行ってくれない不動産業者があるのです。デメリットの三つ目は、不動産の売買に関する進捗を把握しづらいということです。一般媒介契約では、自分で買い手を探すことができたり、レインズに情報を載せずに済んだりする代わりに、不動産業者にも売却の状況を売り手に報告する義務がないのです。そのため、自分の不動産が売却活動のどの段階にあるのかを確認しづらいというデメリットがあります。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、媒介契約のうちの一つです。専任媒介契約の特徴としては、契約できる不動産業者の数は一社のみだという点です。一般媒介契約とは異なり、複数の業者と同時に契約することができません。しかし、自分で買い手を探すことができるという点は一般媒介契約と同じです。この契約には契約の有効期間があり、最長で三ヶ月と定められています。また、専任媒介契約では、契約を締結してから一週間以内に不動産の情報をレインズに登録しなくてはなりません。さらに、不動産業者は買い手に対して、不動産の売却状況を二週間に一回以上報告する義務があります。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは、不動産業者が積極的に買い手探しを行ってくれるという点です。それは、契約できる不動産業者が一社のみであるため、契約してくれた売り手は必ず自社と契約してくれるからです。その保証があるため、売却活動のためにコストがかかったとしても不動産業者は売却活動を行ってくれます。 また、1社としか契約しないため、不動産業者とのやり取りが少なくて済むという点もメリットです。

専任媒介契約のデメリット

一社としか契約しないことには、様々なメリットがある一方でデメリットもあります。まず、不動産業者の力量によって売却活動がうまくいくかどうかが変わってしまうということです。また、専任媒介契約では、他の不動産業者の条件と比較することができないため、よりよい条件で買い取ってもらうのが難しいというデメリットもあります。さらに、売り手に対する報告は二週間に最低一回行えばよいので、それだけでは十分に売却状況を把握できないという点もデメリットです。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約の特徴

三つ目に、専属専任媒介契約について説明します。専属専任媒介契約も、一社の不動産業者としか契約できないというものです。また、売り手は自分で買い手を探すことはできません。もし買い手を探した場合は結局不動産業者に仲介を依頼しなければならないのです。専属専任媒介契約の期間は最長で三ヶ月です。この契約でも不動産業者は売り手に対しての報告義務があります。その頻度は一週間に一度以上とされています。また、契約を締結した日から五日以内にレインズに物件情報を登録する必要があります。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約では、専任媒介契約と同じ理由で、不動産業者が積極的に売却活動に取り組んでくれます。

また、専任媒介契約よりも売り手への報告頻度が多く、レインズへの登録義務もあるため、不動産の売却に関する進捗を確認しやすいです。そのように不動産業者と連絡を取る際は、やり取りが一社だけで済むので手間がかからないという点もメリットの一つです。

さらに、不動産を早く売却できる可能性が高くなります。それは、レインズへの登録期限が契約締結から5日以内と最も短いことが理由です。レインズに早く登録することで、不動産の購入を希望している人に早く物件情報が伝わるのです。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約のデメリットの一つ目は、不動産業者の実力によって売買が成立するまでに時間がかかったり、契約内容が不利になったりする危険性があるということです。

二つ目のデメリットは、自分では買い手探しができないという点です。身近な知り合いに不動産を引き渡せる相手がいたとしても、直接不動産を売買することはできません。売買のためには不動産業者を挟まなくてはならず、そのために手間がかかってしまいます。

まとめ

今回は、媒介契約とはどのような契約なのかについて解説してきました。
媒介契約とは、不動産の売買前に不動産の売却希望者と不動産業者が締結する契約のことです。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の三種類があります。それぞれの特徴から、不動産を売りに出していることを周囲に知られたくない人には一般媒介契約、自分でも買い手を探したいという人には専任媒介契約、不動産を早く売却したいという人には専属専任媒介契約が特に向いていると言えます。実際に不動産を売却する前には、これらの三種類の媒介契約とは一体どのような契約なのかを理解しておくとよいでしょう。


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