不動産査定と売却にリフォームは必要?家を売る前にチェックすべき5項目

結婚や出産などによるライフスタイルの変化、そして、転勤・リモートワークによる職場環境の影響により、不動産の売却を検討している人が増えてきています。最近はコロナの流行もあって、家で過ごす時間が以前よりも長くなりました。そのため、住環境により良い暮らしを求める傾向が高まっています。
不動産の売却を考え始めると、「家を少しでも高く売りたい」「築年数が経っているけど売却できるのか」という考えからリフォームをするか迷ったり、「既にリフォーム済みだけど売却できるのか」と悩んでいる人も多いはずです。
今回は、不動産査定から売却までの流れとリフォームが売却にどう影響してくるのかについて詳しく解説していきます。家を売却する前に、正しい判断を身につけて失敗しないようにしましょう。

目次

  1. 不動産査定から売却までのプロセス
  2. リフォームの必要性を考えてみよう
  3. リフォームをした場合のメリット・デメリット
  4. リフォームをしない場合のメリット・デメリット
  5. 簡易的なリフォームを検討してみよう
  6. 悩んだらまずは不動産会社に相談!

不動産査定から売却までのプロセス

そもそも不動産査定とは、不動産会社が査定依頼を受けた不動産が、いくらで売れるのかを査定することです。
売却する不動産の価格を知るには、公示地価や線路価などいくつか方法があります。まずは、売却したい不動産に条件が近い物件や、土地がいくらで売られているのかを情報収集してみるのがオススメです。そうすれば、売却価格の相場がわかります。
売却を検討している不動産の査定は、ほとんどの不動産会社が無料で行っています。査定結果を受け取るまでに要する時間は、3日〜1週間程度が一般的です。そして提示された査定額は、そのままの売却価格とは限らないので注意しましょう。最終的に、売却価格をみて自身で決めるので、希望する上限の金額と可能な下限の金額を想定する準備が大切です。
それでは、不動産査定から売却までのプロセスを簡単に説明します。

以上8つのステップが全体像です。初めて不動産を売却する人も多いはずなので、実際の流れを頭に入れておきましょう。

リフォームの必要性を考えてみよう

物件を探している人の中には、リフォーム済みの条件で探しているケースもあります。ですが、物件価格や立地を重視して購入される場合もあるので、リフォームを行うこと自体が絶対ではありません。自身で頑張って家を磨き上げたり、ハウスクリーニングに依頼したりと
選択肢はあります。もし中古物件で、設備や壁・床などに老朽化が見られるのであれば、売却するための必要経費だと考えてリフォームを検討する必要が十分にあるでしょう。
既にリフォームをしている物件としていない物件では、査定から売却する際のメリットとデメリットがあります。売却を計画するにあたり、リフォームも一度視野に入れて比較してみます。

リフォームをした場合のメリット・デメリット

【メリット】

①内見に来たときの物件の印象が良くなる

長く住み続けた物件は、壁や床に傷や汚れ、歪みなどが発生してきます。そして水回りのキッチンやお風呂には、カビや水垢など。築年数が経っている物件であれば、備わっている設備も古くなっているので、こうした悩みをリフォームすることで解決できます。綺麗にすることで、買主の物件に対する評価も上がりますね。

②中古物件は高く売りやすくなる

リフォームをして見た目を良くすると、売却するときのマイナス面が解消されるので結果的に高く売りやすくなります。①で述べたように、買主の物件に対する評価が上がれば売却できる確率も高くなるでしょう。

③買主が即引越しできる状態にある

物件を購入する人の中には、引越し後にリフォームを行うパターンもあります。そうすると、物件を購入してからリフォームを開始するので、実際に引越しして住み始める時期はかなり遅れてしまいます。リフォームを済ませていると新居に早く引越したい人に売却しやすいです。

④広告にリフォーム済みと記載できる

④広告にリフォーム済みと記載できる

【デメリット】

①リフォーム費用がかさんで売却価格が高くなる

リフォームでかかった費用は上乗せして売却したいですよね。一見、高額な売却価格につながりそうなイメージですが、実は必ずできるとは限りません。むしろ上乗せした結果、物件が売れにくくなる状況にもなり兼ねません。
設定している予算や自身でリフォームを検討している人は、物件の「安さ」に重点を置いています。ある程度の予算を持っている買主の層にターゲットを絞ってしまう分、すぐ売却に進まない可能性もあります。

②リフォームした家のデザインが買主の好みと合わない

綺麗にはしたものの、完成した家のデザインが買主の趣味でなければ購入しないでしょう。今では家の内装にこだわりを持つ人も多く、流行りも多様化しています。リフォームをしてしまうと自分好みのスタイルを作れないので、自らの手で作りたいという層からは需要はなくなります。

③リフォーム工事中は物件の販売活動ができない

リフォーム期間は規模によって変化しますが、戸建てを全面的にフルリフォームすると1ヶ月〜3ヶ月ほど掛かるのが一般的です。規模が大きいと天候にも左右されるので、更に工事期間が伸びる可能性もゼロではありません。
大掛かりなリフォームでなくても、工事にはさまざまな種類があり、補修する箇所によって期間は大幅に異なります。リフォームをする場合は、現地調査に来てもらった段階でどのくらいの期間を要するのか相談することが大事です。
ですが、そもそも物件を早く売却したいと考えている人にとっての大規模リフォームは得策でないと言えます。

リフォームをしない場合のメリット・デメリット

【メリット】

①リフォーム費用が掛からず売却できる

リフォームした場合のデメリット①で述べたように、リフォーム費用を上乗せできるとは限りません。リフォームをする必要がないと判断したのであれば、不動産査定から納得できる売却価格を不動産会社と相談して販売活動に移りましょう。

②リフォーム工事に時間を取られないので早く売却できる

リフォーム工事期間は、購入希望者の内覧を受け入れられません。その分、物件の販売活動が遅くなってしまいますが、工事自体がなければタイムロスもないです。「何月までには売却したい」と早めのスケジュールを組んでいても可能になります。

③買主が物件を好みのスタイルに変えられる

近頃は、家を自分好みにリノベーションしたいという人が増加しています。この需要に当てはまる買主にとってリフォーム済み物件は購入の対象にならないので、あえて中古物件として売り出すのも一つの手段です。

【デメリット】

①築年数や状態が悪いと値下げ交渉されやすくなる

あまりにも売却物件の状態が悪く、買主にとってデメリットな印象を与えてしまうと値下げ交渉される可能性が高くなります。悔いが残らない不動産売却にするためにも、必要最低限の箇所だけリフォームや修繕を取り入れてもいいでしょう。

②査定価格が低く満足できない

信頼できる不動産会社を探して不動産査定から売却まで行うのが大切ですが、売却価格が1,000万円を下回ってしまうケースがあります。この場合は、劣化という理由で価格が下がっている可能性があるので、簡易的なリフォームを行えば売却価格の伸びしろが考えられます。

簡易的なリフォームを検討してみよう

リフォームのメリットとデメリットを読んでいただくと、大規模なリフォームは必要ないと感じた人もいるでしょう。そこでオススメなのが、簡易的なリフォームの検討です。リフォームする箇所を絞れば、リフォーム費用がかさばりすぎずに売却物件の価値を高められます。そして工事期間も短く、住みながらリフォームできる場合もあります。
ここでの注意点は、無理に自分で修繕を施さないことです。日頃からこまめに掃除をしておくことは大事ですが、売却価格に影響するのでプロに任せましょう。 この項目では、売却するときに買主が特に気にする水回りのリフォームの種類と相場について説明します。

【POINT】

水回りは、買主が内覧のときに必ず確認する場所です。実際に水を流して水圧を見る人もいます。目立つ傷や汚れ、水漏れなど問題があるときは要チェックです!

①洗面所 リフォーム費用相場:10〜40万円程

取り付けてある洗面台の撤去から、新しい洗面所の取り付けまでが費用に含まれます。料金に差がでるポイントは、洗面台のグレードアップや搬入にかかる手間、壁紙や床材の張り替え内装工事です。

②トイレ リフォーム費用相場:10〜50万円程

内装工事や便器の交換代が費用に含まれます。タンクレストイレやフタの自動開閉、自動洗浄など機能が多いトイレを取り入れると高くなります。床だけ工事する場合も便器を外すことがあるので、工事期間や費用はしっかり確認するべきです。

③浴室 リフォーム費用相場:50〜200万円程

取り付けやすく人気のあるユニットバスの交換が多いです。他にも、タイルの交換やオプションを追加することで費用は変わってきます。もし家の浴室の規格が一般的なものと違った際には、相場よりも高くなる可能性があるので予算との兼ね合いを行いましょう。

④キッチン リフォーム費用相場:50〜250万円程

コンロや食洗機などの交換であれば、費用は比較的抑えられます。キッチン全体を交換するとなると、新しく導入するシステムキッチンのサイズやグレード、機能性によって費用が上下します。

悩んだらまずは不動産会社に相談!

いかがでしたか。今回の記事で解説したように、売却する際にリフォームを実施するのかは、慎重に決める必要があります。ですが、リフォームするとなってもどこまで必要か、どのくらい費用や期間が掛かるかなど素人では分からないことも沢山あります。売却のプロである不動産会社を探し、的確なアドバイスをもらって失敗しない不動産売却をしましょう。


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