マンションを査定するまでの流れとは?ポイントを知って高く売却しよう

目次

  1. マンションを売りたいとき、査定ってどうやるの?
  2. マンションを査定するまでの流れ
  3.  ①.査定に必要な書類を準備する
  4.  ②.マンションの特徴を書き出しておく
  5.  ③.売却に必要な書類を準備する
  6.  ④.売却価格の相場を自分で調べる
  7.  ⑤.ローン残債を確認する
  8.  ⑥.査定の前に掃除をする
  9.  ⑦.机上査定を依頼する
  10.  ⑧.訪問査定を依頼する
  11. 不動産会社による査定と、不動産鑑定士による査定の違い
  12. マンションの査定のときに見られているポイント
  13. まとめ

マンションを売りたいとき、査定ってどうやるの?

マンションを売却するときの流れを知っていますか。マンションを売るためにはまず査定を受けて、媒介契約を結びます。その後に買い手を探し、見つかったら売買契約を結びます。そして決済、引き渡しという流れで売却します。そのうちの一番最初の段階である、マンションを査定する段階ではどのようなことを行うのでしょうか。今回はマンションを査定するための流れについて説明していきます。

マンションを査定するまでの流れ

①.査定に必要な書類を準備する

まずは事前準備として査定に必要な書類を準備します。マンションを査定してもらうためにはいくつかの書類が必要になります。例えば、マンションの間取り図やパンフレット、物件の概要書などが必要です。これらの書類はマンションを購入したときに受け取っているはずです。間取り図やパンフレットが必要になる理由は、不動産会社がマンションを売却するときに使用する広告の参考になるからです。パンフレットを参考にしてマンションの良いところをPRすることができれば、早く売却できるようになるかもしれません。
さらに、間取り図やパンフレットから物件の情報が分かれば、より正確な査定結果を出すことができます。机上査定の段階では不動産の情報を入力する必要があります。物件の占有面積や築年数を正確に覚えている人は少ないでしょう。机上査定のときにできるだけ正確な物件の情報を入力するためにも、物件に関する書類は査定前に集めておきましょう。

②.マンションの特徴を書き出しておく

マンションに関する情報というのは専有面積や築年数といった情報だけではありません。他にも日当たりの良さや周辺の環境など、住んでみないとわからない特徴もたくさんあります。これらを不動産会社に伝えると、より売却しやすくなります。「窓から綺麗な景色が見える」、「最寄り駅から近い」、「日当たりが良い」といった情報があれば、不動産会社に伝えるために書き出しておきましょう。また、良いところばかりではなく、悪いところも正直に伝えるようにしましょう。中には「交通量が多く騒音がうるさい」、「壁や床に傷がある」といった物件もあるかもしれません。そのような点は先に伝えておかないと後でトラブルになってしまう可能性があるのです。

③.売却に必要な書類を準備する

マンションを売却するときにはさまざまな書類が必要になります。少しでも書類が足りていないと売却活動が遅れてしまう可能性があるので、どの書類が必要になるのかを確認し、早い段階で全て揃えておくようにしましょう。売却の際に必要となる書類には、
「身分証明書、印鑑登録証明書および実印、ローン残債の証明書、固定資産税納税通知書、都市計画税納税通知書、銀行口座情報、権利証、管理規約、重要事項調査報告書、耐震診断の結果、マンションを購入したときのパンフレット」 といったものがあります。

④.売却価格の相場を自分で調べる

マンションの査定を受ける前に、自分でも相場価格を調べてみると良いです。その方が高く売却できる可能性が高くなるのです。査定の結果は査定を依頼した不動産会社や時期によって異なります。つまり、いつ、どの不動産会社と契約するかによって売却価格は変わることがあるのです。もし適当に不動産会社を選んでしまったら、あまり高く買い取ってもらえず、後になって「実際はもっと高く売れたかもしれない」と後悔することになるのです。そのように売却価格で損をしないように、自分でもマンションの売却相場を確認しておくと良いです。
自分で売却価格を調べるには、各不動産会社のホームページで過去の取引事例を参考にしたり、国土交通省の「土地総合情報システム(URL:https://www.land.mlit.go.jp/webland/)」を見たりしてみましょう。

⑤.ローン残債を確認する

マンションの査定を受ける前には事前にローン残債がいくらかを確認する必要があります。なぜなら、ローンが残っていると不動産を売却しても結局買い手がつかないからです。ローンが残っているマンションには「抵当権」がついています。抵当権とは、債務者がローンを支払わなかった場合、債権者がそのマンションを売却することでローンの代金を回収して良いとする権利です。つまり、抵当権付きのマンションを購入すると、せっかく購入したにもかかわらず売却されてしまう可能性があるのです。そのため抵当権付きの不動産を購入する人はいません。このような理由から、住宅ローンを返済していないと不動産を売却することができないのです。そのためマンションを売却したい場合はまずローン残債を確認しましょう。実は、ローンが残っていると絶対に売却できないというわけではありません。マンションを売却することで得た代金でローンを完済することができれば抵当権を外すことができ、マンションを売却できるようになるのです。しかし、もし売却代金でもローンを完済できなければ、マンションを売却することはできません。
このように、住宅ローンがいくら残っているのかを確認しないとマンションを売却できるかどうかが判断できないのです。

⑥.査定の前に掃除をする

家が散らかっているからといって査定に影響することはありません。しかし、家が散らかっていると調査しづらくなり、時間がかかってしまうことがあります。そのため、ある程度片付けておくとスムーズに査定が終わるでしょう。 査定のためにリフォームなどは特に必要ありません。しかし、リフォームが必要なほどの汚れや欠陥があると査定額は下がってしまいます。最悪の場合は買い手がつかなくなってしまうかもしれません。そのような場合はリフォームをしておくと査定額が低くならずに済みます。
しかし、最近は自分好みにリフォームをすることを目的に、あえて中古のマンションを購入する人も増えています。そのため、マンションを売却する前にリフォームする必要はないでしょう。

⑦.机上査定を依頼する

マンションの査定の段階には二つあり、最初は「机上査定」を依頼します。机上査定では、物件の住所や面積、築年数などの物件情報から、マンションの売却価格の予測を調べることができます。
机上査定を受ける理由は主に二つあります。一つ目は、自分のマンションの査定額を知ることで売却するかどうかを判断するためです。マンションを売却したらいくらになるのかを知らずに売却することはできません。もし希望通りの額をもらえそうだったら売却に踏み切り、思っていたよりも安い価格が提示されたら売却をしなければ良いのです。このように、査定結果を元に売却するかどうかを決めることができます。机上査定を受ける理由の二つ目は、どの不動産会社に売却するかを決断するためです。出される査定の結果は不動産会社によって異なります。より高く買い取ってくれる企業や、より丁寧に対応してくれる企業を選びたいでしょう。机上査定を複数の不動産会社に依頼しておけば、複数の企業の条件を比較することができ、最も自分に合った売却条件を探すことができます。
机上査定では不動産会社の公式サイトの専用フォームにマンションに関する情報を入力します。早いと依頼した1、2日後には査定結果を教えてもらうことができます。
しかし、不動産会社をいくつか探してそれぞれの企業に物件情報を登録していくのは少し面倒でしょう。そこで「一括査定サイト」を利用すると、一度で多くの企業に査定を依頼することができます。そのため、不動産会社選びが楽になります。

⑧.訪問査定を依頼する

机上査定の結果に納得したら、より正確な不動産の価値を知るために訪問査定を依頼します。机上査定では現地へ行くことはありませんが、訪問査定では担当者が実際に不動産を見に行って査定を行います。結果が出るまでには1週間ほどかかります。訪問査定も3社以上の不動産会社に依頼しておくと安心です。その中から一番自分の希望に合った査定結果を提示してくれた不動産会社を選びます。

不動産会社による査定と、不動産鑑定士による査定の違い

査定には不動産会社による査定と、不動産鑑定士による査定があります。不動産会社による査定では、マンションを売却するとしたらどれくらいの価格で売ることができるかを予測してもらいます。査定に費用はかかりません。一方、不動産鑑定士による査定は、裁判や相続に際してマンションの資産価値を示した公式書類が必要になった場合に依頼します。不動産鑑定士による査定は有料です。
不動産会社による査定と不動産鑑定士による査定は、どちらもマンションの市場価値を測るものですが、査定する目的に違いがあるので利用する際は間違えないように注意しましょう。

マンションの査定のときに見られているポイント

査定では、「マンションの立地、眺望の良さ、間取り、築年数、内装、マンションの共用部分の充実さ、マンションの管理体制、駐車場の有無、修繕が定期的に行われているか」といった点が見られています。つまり、

まとめ

今回はマンションを査定するための流れについて説明してきました。マンションの査定は、

といった流れで進んでいきます。希望の条件でマンションを売却するためにも、①から⑧のどの手順でも手を抜かないようにしましょう。

【参考】
https://www.land.mlit.go.jp/webland/国土交通省「土地総合情報システム」


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