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2025/11/21市街化調整区域で家を建てる前に知るべきデメリットと注意点
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
市街化調整区域とは？基本情報と概要
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて指定された区域で、市街化を調整する目的で設けられた地域です。
市街化が調整されているとは、住宅や商業施設の建設が制限され、自治体が厳格に管理していることを意味します。
主に農地や森林地域に設定されていますが、市街化調整区域は県知事や市長によって指定されることも特徴です。
一般的な住宅地や商業施設が建設可能な区域と比べ、申請手続きや建設条件が複雑です。
ルールを守れば建物を建てること自体は可能ですが、定められている一定の条件をクリアしていないと建築が認められません。
一方で自治体が建設に関して厳しく管理しているため、閑静で落ち着いているケースが多いです。
そのため、落ち着いた雰囲気の中で生活を送りたいと考えている場合、ルールを守って家を建てる人もいます。
市街化調整区域のデメリットとは？住宅建設時の注意点
市街化調整区域では、住宅や商業施設の建設に厳しいルールが適用される点が特徴です。
しかし、他のデメリットもいくつか存在しているため、将来的に住宅の建設を視野に入れているならデメリットについても把握しておきましょう。
市街化調整区域は本来、人が住むことを想定していないため、日常生活に不便を感じることが多いです。
住宅を建ててからデメリットに気づいても遅いため、事前にリスクを把握し、生活のイメージを固めることが重要です。
デメリットの中には日常生活を送るにあたって、さまざまな問題が発生するかもしれません。
今回は市街化調整区域のデメリットについて紹介するので、将来的に家を建てる際には参考にしてみましょう。
開発許可を自治体に取る必要がある
市街化調整区域で住宅や商業施設を建設するには、自治体の開発許可が必要です。
自治体に開発許可を取るためには具体的な建設計画に加えて、必要書類を揃えて自治体窓口などに提出しなければなりません。
また、新築時に開発許可が必要なだけでなく、他にも改築や建て替えの際にも開発許可が必要です。
たとえば最初に中古物件を購入してリフォーム・リノベーションをするにも、開発許可の申請をして許可をもらってからでないと施工できません。
開発許可の取り扱いに関してはすべての自治体で統一されておらず、それぞれの自治体によって取り扱いが違います。
さらに建築手続きが複雑であるため、建設会社によっては受け付けてくれない場合もあります。
また、一般的に開発許可は自治体に申請してから1か月程度時間がかかり、すぐにでも工事をしたくても開発許可がなくては不可能です。
担当してくれる建設業者を探す
市街化調整区域に住宅や商業施設を建てる際は、特有の制限をクリアするため、適切な建設業者を探す必要があります。
建設業者によっては市街化調整区域での建設経験が浅いため、建設プランの完成に時間がかかる場合があります。
建設プランの完成が遅くなれば実際に施工できるのも遅くなって、完成までにかかってしまう時間も長くなるので建設業者が重要です。
また、開発許可の申請も必要であり、建設業者が慣れていないと何度も書類の訂正が必要になるかもしれません。
時間的に焦っていないなら慣れていない建設業者でもいいですが、安心して依頼したいなら慣れている建設業者に依頼するのがオススメです。
インフラ整備ができていない地域も多い
日常生活には欠かせないインフラですが、市街化調整区域ではインフラ整備が遅れているケースが多いです。
そもそもインフラ整備は人が多く住む地域を優先的におこなわれる傾向にあり、市街化調整区域などの人が住むことを想定されていない地域では遅れています。
インフラとはガス・水道・道路・電気などが挙げられるため、インフラ整備ができていない地域での生活は不便な面が多いです。
住宅を建てる際にインフラが整備されていない場合、自分でインフラ工事を依頼しなければなりません。
自分たちでインフラ工事を依頼しておこなうさいの費用に関しては、基本的には自己負担になっています。
実際に土地を購入するなら、先にインフラがどうなっているかについて確認しておきましょう。
周辺に商業施設が少ない
商業施設も開発許可が必要なため、周辺には商業施設が少なく、今後の建設も難しい可能性があります。
周辺環境が整っていない市街化調整区域は全体的に多く、住宅の建築を検討しているなら、周辺環境の確認が重要です。
たとえば、自分たちが希望している土地の広さがあっても、日用品などを購入するための施設が遠いかもしれません。
住宅は購入して完了というわけではなく、購入して建築した後には日常生活を送るので周辺環境は大きな問題です。
商業施設が少ない状態では日常生活に与える影響も大きいため、日常生活に必要な日用品などの入手方法についても考えておきましょう。
将来的に売却が難しい
市街化調整区域は開発制限が厳しく、売却には時間がかかる場合があります。
個人で住居を購入したとしても、リフォーム・リノベーションの際には開発許可を取らなければなりません。
もちろん市街化調整区域には閑静で落ち着いた雰囲気が多いなどのメリットもありますが、デメリットがメリットを上回っていると判断されるケースも多いです。
デメリットがメリットを上回っていると判断されれば、売却に出していても購入まで至らない可能性が高くなります。
自分たちにとってはデメリットが大きくないと感じていても、他の人から見ればデメリットが大きいかもしれません。
将来的にさまざまな事情で売却をしたいと思っても、スムーズに売却できない可能性があることは把握しておきましょう。
助成金の対象外になっているケースが多い
自治体では外部から転入者を集めたり、自治体内で住んでいる人たちに定住してもらうためにさまざまな助成金を用意しています。
助成金を上手に活用できれば住宅購入費用を抑える効果や、住環境の改善によって費用を抑える効果が期待できるでしょう。
しかし、市街化調整区域では本来であれば、住宅や商業施設を建てることは避けるべき地域です。
市街化調整区域で住宅を建てる場合、助成金の対象外になっているケースが多いといえます。
助成金の対象外になっているとすべての費用を自分で用意する必要があり、助成金を期待せずに行動することが重要です。
将来的に生活が変わる可能性も視野に入れる
市街化調整区域に物件購入したタイミングでは生活に問題なく、長期間にわたって生活するつもりでも生活が変わる可能性もあります。
生活の変化には転勤などさまざまな要因があります。
先述したようにインフラ整備がされていない市街化調整区域も多いため、転勤によって職場が遠くなって通勤が難しくなるケースもあります。
インフラ整備が遅れている地域では通勤時間が大きく伸びる可能性もあり、将来的に転勤も視野に入れておきましょう。
場合によっては売却が必要になりますが、物件売却は難しい傾向にあります。
子どもがいる場合は通学も考える
子どもがいる場合は通学も考えて物件購入をする必要があるため、近隣に小学校や中学校があるかについて確認が大切です。
もしも、小学校や中学校がない場合は通学が大変になってしまい、子どもに大きな負担を与えることになるでしょう。
通学の負担が大きくなると、勉強や部活動に影響が出る可能性があり、子どもの成長にも影響を与えることがあります。
市街化調整区域に住宅を建てるなら、子どもの成長や通学の負担も考えることがオススメです。
周辺環境が変わる期待は持たない方がよい
物件選びをする際には、周辺環境の将来的な変化に期待を寄せるのは避けるべきです。特に、市街化調整区域のように開発が制限されているエリアでは、新たな商業施設や公共インフラの整備が進む可能性は低いと考えたほうが良いでしょう。
現状の周辺環境をしっかりと確認し、それが自分や家族の生活スタイルに適しているかを見極めることが重要です。将来的な発展や改善に期待するのではなく、今の条件で十分に納得できるかどうかを基準に判断しましょう。
市街化調整区域のメリットも理解しておく
市街化調整区域のデメリットについて解説しましたが、さまざまなメリットがあることは理解しておきましょう。
一般的には人が住むことを想定していない地域であるため、土地価格が比較的安いのに加えて中古物件も安く購入できるかもしれません。
手元資金が少なかったり、住宅ローン借入金額が少なかったりした場合は、市街化調整区域の物件であれば手が届くケースもあるでしょう。
他にも住宅や商業施設が全体的に少ないことから、落ち着いた雰囲気であるケースが多いといえます。
自然が豊かで落ち着いた雰囲気の中で生活したいと考えている場合、市街化調整区域に住むことがオススメです。
デメリットについて把握して考えることも大切ですが、メリットについても把握しておきましょう。
デメリットとメリットの両方について理解して、自分にとってはデメリットとメリットのどちらが大きいかの判断が必要です。
住むデメリットが大きいなら住まない、住むメリットが大きいなら住むなど考えましょう。
中には市街化調整区域で住むほうがメリットは大きいと考えて、住んでいる人も多くいます。
市街化調整区域のメリットとデメリットを総合的に考える
市街化調整区域にはさまざまなデメリットが存在しているため、どのようなデメリットがあるかについて把握することが大切です。
とくに住宅を市街化調整区域で建てようと考えているなら、どのような問題があるかについてはしっかりと確認しておきましょう。
一般的な区域と比較した際にどうしても全体的な制約が多くなるのに加えて、建設をするためには対応している建設業者なども気を付けて選ぶ必要があります。
一方で購入費用が安く抑えられたり、閑静で落ち着いた雰囲気を持っていたりとメリットも多いです。
しっかりとデメリットとメリットを比較して、自分が住むことに向いているか向いていないかの判断をしていきましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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