【初心者必見】中古ワンルームマンション投資のメリット・デメリットとは

この記事をお読みの方は、これから不動産投資をお考えの方、または興味がある方と思います。そんな皆様におすすめしたいのが、他の不動産投資物件に比べて物件価格が割安で少額からでも始めやすく、初心者でも簡単に投資が始められる「中古のワンルームマンション投資」です。
今回は、メリット・デメリットを交えながら、中古ワンルームマンション投資の基本情報や魅力について解説します。ぜひ、最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

中古ワンルームマンション投資の基本

まずは、中古ワンルームマンションの定義についてです。中古とは、一度でも人が居住したことがある物件をさす場合が一般的です。ただし不動産業界の定義では、誰も入居したことがない物件でも、建築してから1年以上経つだけで「中古」として扱われることや、金融機関業界では、物件が新築であるのか中古であるの判断を完工後2年超えかどうか判断するといったこともあります。複数の考え方があり、そして中古といっても数年〜数十年と幅広く期間があります。

なぜ中古なのか？

新築物件の価格は分譲会社がすでに決定しており、販売員の人件費や広告費といった販促費用が建物の価格に上乗せされた金額のため、高く設定されている場合が多いです。一方で、中古物件は、居住者と家主の需給関係で価格が決定します。そのため、新築に比べて安い価格で購入することが可能です。
また、エリアや設備等の条件があまり変わらない割に、新築に比べて築浅中古物件の価格は7割〜8割程度と割安です。そのうえ家賃はそれほど変わらず提供できるため、物件の収益性を示す利回りは新築に比べて高くなります。

なぜ区分所得であるのか？

不動産投資をする際に購入時期やエリア、築年数など分散することで、災害やトラブルといった事柄から収益が減ってしまうというリスクを低減させることができます。

なぜワンルームであるのか？

不動産投資には、マンション一棟投資やアパート一棟投資、戸建て投資など複数の投資方法がありますが、その中でもワンルームマンション投資は、比較的少額で投資が可能です。
エリアや築年数にもよりますが、中古マンション1棟なら1億円以上といった多額でありますが、ワンルームマンションでは都心の新築でも2,000〜3,000万円という少額で投資することが可能です。ワンルームマンションであることで、初心者や一般の会社員でも投資が始められやすいと言われています。

中古ワンルームマンション投資のメリットとは

数ある不動産投資の物件の中でも、中古ワンルームマンション投資には特に魅力的なメリットがあります。今回は、以下の4つのメリットについて詳しく解説します。

• 購入価格が安価で、かつ下落しにくい
• 安定した家賃を設定できる
• 選択できる物件数が多い
• 過去の管理や修繕の状態を確認できる

以下、詳しくご説明します。

購入価格が安価で、かつ下落しにくい

新築の物件は、新しい設備や居住ニーズがありそうですが、購入後すぐに2〜3割ほど価格が下落するのが一般的です。一方で、中古であれば、新築とエリアや設備にほぼ違いがなくとも安価に物件を購入可能で、かつその後の価格の下落も緩やかです。
中古マンション物件の価格の下落率としてさまざまな条件により異なりはしますが、年間約1%を目安に考えてください。家賃収入を長期的に得られれば、価格下落によって減少した収入もカバーすることが可能です。

安定した家賃を設定できる

中古マンションは、新築に比べて家賃の下落率が緩やかで安定しています。新築物件では初期の賃料設定が高くなることが多いですが、数年後には賃料の大幅な下落が避けられません。一方、中古物件は長期的に安定した家賃収入を得ることが可能です。投資初心者には、安定した家賃設定ができる中古マンションがオススメです。

選択できる物件数が多い

投資用中古マンション物件は、新築の投資用マンションに比べて、格段に選択できる範囲が広がります。物件のエリアや値段も、自身のニーズに合わせて見つけやすいのが魅力です。中古マンションの情報は、不動産屋やウェブサイトのまとめ情報などで、こまめに収集すると良いでしょう。

過去の管理や修繕の状態を確認できる

マンションの管理の状態や修繕状況は、ある程度の築年数が経ってからでないと実態を把握できません。その中で、中古マンションは、設備や外壁の状態が良好かどうかや将来性が見込める物件であるかを確認したうえで購入が可能で、マンション投資において最も不安要素となる「空室リスク」を回避する、貴重な情報ともなります。
物件の状態を事前にチェックしてから購入できるのは、中古物件ならではの良さと言えます。

中古ワンルームマンション投資のリスク

続いて、中古ワンルームマンション投資における主なデメリットについて詳しく解説します。

• 空室リスクや滞納リスクがある
• 修繕費がかかりやすい
• 地震や火災などの災害

以下、詳しくご説明します。

空室リスクや滞納リスクがある

中古ワンルームマンション投資のデメリットとして、空室リスクや滞納リスクが挙げられます。退去後、新たな借主が決まるまでの空室期間や、家賃滞納が収益に影響を与えることがあります。また、人口が減少している地域や、需要が少ないエリアで物件を購入すると、空室率が高くなる可能性もあるため、物件選びには慎重な検討が必要です。

修繕費がかかりやすい

中古ワンルームマンション投資は、新築に比べて修繕費が発生しやすいというデメリットがあります。特に築年数が経過した物件では、外壁や設備の修繕が必要になることがあり、これにかかる費用が予想以上に高くなることがあります。

地震や火災などの災害

中古ワンルームマンション投資は、災害によるリスクを伴います。地震や火災などの自然災害により、物件が損傷した場合、修繕費用や家賃の下落が発生する可能性があります。また、1981年以前に建設されたマンションは、新耐震基準を満たしていない場合があり、地震による大きな被害のリスクもあるため、耐震基準をしっかり確認することが重要です。

中古ワンルームマンション投資をおこなう際に陥りやすい3つの失敗パターンとは？！

次に、中古ワンルームマンション投資でよくある失敗事例を3つご紹介します。事前に知っておくことで、投資リスクを最小限に抑えることができます。

割高な物件を購入してしまう

中古ワンルームマンション投資のメリットの一つは、安価に購入できることです。しかし、物件の相場を調査せずに購入してしまうと、予想以上の高額な費用を支払うリスクがあります。市場相場をよく調べ、物件選びには慎重を期しましょう。定期的に物件情報を収集し、信頼できる不動産業者に相談することをオススメします。

老朽化により維持費が高くつく

築年数が古い中古マンションを購入すると、設備交換やリフォームに予想以上の費用がかかることがあります。特にエレベーターや外壁、水回り、ガス給湯器などは修繕費が高額になる可能性があり、最終的に赤字を出してしまうことも。事前に物件の築年数や設備の状態を確認し、修繕履歴をチェックすることを強くオススメします。

中古ワンルームマンション投資成功のコツ

せっかくの投資をするなら、しっかりと利益を出して上手に運用をしたいですよね。そこで、中古ワンルームマンション投資の運用を成功させるためのコツを、いくつかご紹介します。

相場変動に合わせた売買戦略

安いときに買い、高いときに売ることが、中古ワンルームマンション投資で利益を上げるために重要なことと言えます。
世の中の市場は、10年〜20年の周期で価格の変動を繰り返していると言われており、その変動のタイミングをよく見極めて投資を進めることが、利益を確保するうえでは大切です。

長期的な視点で投資を行う重要性

目先の利益ばかり追求するのでは、中古ワンルームマンションの投資は上手くいきません。10年後やもっとその先の、長期的な視点を持つことが大切です。そのためには、物件のエリアに将来性があるのかどうかや、物件の資産性を見極めることが重要です。

中古ワンルームマンションの相場

中古ワンルームマンションの相場としては、東京23区では3,000万前後となっています。
詳しくは、下記のサイトを参考にしてください。

＊参考https://www.home4u.jp/buy/search/sbMatrixDispArea/3/3/13/disp=2

まとめ

今回は、中古ワンルームマンション投資のメリットデメリットをはじめ、具体的な投資方法をご紹介しました。これから不動産投資を始めようとしている方や、中古マンション投資に興味を持った方は、ぜひ今回の記事をご参考にしてみてください。
また、物件について更なる情報を知りたい場合は、不動産情報まとめサイトや、実際に不動産業者へ連絡し話を聞いてみることをオススメします。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける