中古ワンルームマンション投資の流れと成功の秘訣

不動産投資に興味があるが、何に投資すればよいか悩んでいる方に向けて、この記事では特に中古ワンルームマンションへの投資に焦点を当て、投資に必要な情報や参考情報をまとめています。
不動産投資や中古ワンルームマンション投資に興味のある方は、是非最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

中古ワンルームマンション投資の基本情報

始めに、中古ワンルームマンション投資時の基本情報を簡単に説明していきます。
中古ワンルームマンション投資は、主に一人暮らしの方をターゲットにしたワンルームを購入し、賃貸する投資方法です。家賃収入が毎月安定して得られ、他の不動産投資よりも割安で始められるため、多くの方が注目している投資方法です。もちろん空室により収入を得られないという場合もあります。ですが、サブリース会社とサブリース契約を結ぶことでその問題は解消されます。サブリース契約とは、所有する賃貸物件を不動産管理会社に一括管理してもらい、毎月定額の家賃保証を受ける契約のことです。これにより、入居者の有無を問わずオーナーに家賃収入が入り、「空室による無収入」の状態がなくなります。ワンルームマンションは駅近の物件が多く、入居者が集まりやすいのも特徴の一つです。そのため、駅からの近さや地域の特性を把握することが大切です。

＊参考：消費者庁HPより

難易度 中古ワンルームマンション投資と似た投資方法としては、中古アパート投資や新築区分所有マンション投資、コインパーキング投資などが挙げられます。これらの投資方法と比較しても、中古ワンルームマンション投資は、借入金額が小さく、投資額とリスクのバランスが取れているため、不動産投資初心者にもおすすめできます。そのため、不動産投資初心者の人でも安定した資産形成する方法としてオススメできます。

中古ワンルームマンション投資をオススメする3つの理由

次に、中古ワンルームマンション投資をオススメできる理由について具体的に説明します。ここでは、①修繕費が少ない②入居者の安定③初期費用が少ない、という3つの観点から説明します。

修繕費が少ない

中古ワンルームマンション投資のメリットは、他の不動産投資と比べて修繕費が少ないことです。時間による劣化や災害がある場合、リフォームが必要になり修繕費が発生します。しかし、その様な修繕費は面積が大きいほど高くなりますが、中古ワンルームマンションは比較的面積が広く無いためその費用を抑えることが出来ます。仮に一戸建てを所有すると外壁の修繕費などもさらにかかってきます。また、マンションを一棟所有するとなると、エレベーターなどの修繕費がかかります。中古ワンルームマンションの場合、修繕費が発生することが少なく、子どもが入居する可能性も低いため、壁や床の修繕が必要ない点から維持費を抑えられます。

入居者の安定

入居者の観点からもオススメできます。中古ワンルームマンションは、需要が高いのが特徴です。特に大学生や一人暮らしの社会人に人気があり、未婚率の上昇に伴い一人暮らしの方が増えていることが要因の一つです。また、中古物件では過去のデーターを見ることが出来るため、今後の入居予測を立てることが出来るため、入居者が安定する物件を与えることができます。入居者の安定は、利益の安定に直結します。

初期費用が少ない

中古ワンルームマンション投資では、他の投資方法に比べて初期費用が少なくても始められます。なぜなら、不動産投資ではローンを組むことが出来るからです。もちろん、社会的信用力が必要ですが、ワンルームマンションであれば、10〜15万円ほどで投資を始めることが可能です。マンション一棟を所有する場合は、ローンを組んだとしても500万円以上の初期費用がかかります。そのため、自分に合った物件を見つけて無理なく不動産投資を始められるのも、中古ワンルームマンション投資の魅力の一つです。

中古ワンルームマンション投資の流れについて

初めて不動産投資に挑戦する方に向けて、中古ワンルームマンション投資の流れを簡単に説明します。下記が大枠の流れになります。
①物件探し→②売買契約を結ぶ→③融資の申し込み→④引き渡し しかし、これだけでは分かりにくい部分が多々あるため、細かく説明をいたします。

投資目的と現状を明確にする

投資を始める前に、目的と現状を明確にすることが重要です。例えば「老後の資金にしたい」「資産を拡大したい」「節税対策」などです。その後、自己資金などを含めた現状に着目をします。具体的には、「どの程度のローンを組めるか」「現在の収入」「勤務先の状況」などを確認します。こうした目的や現状を明確にしなければ、自らに合わない投資をしてしまったり、思いもしないリスクに直面したりします。

物件探し

不動産会社の公式サイトや紙媒体、地域密着型の雑誌を活用して、不動産投資用の物件を探します。

実際に見てみる

現地に赴きチェックする際にもいくつかのポイントがあります。例えば、「外観はきれいか」「傾きはないか」「治安はどうか」「使いにくい間取りではないか」などです。

買い付け申込書を提出

購入する物件を絞れたら、不動産会社に買付申込書を提出する必要があります。

価格交渉

無理な金額交渉は良くないですが、販売価格に対して指値が入っている場合があるため、価格交渉をすることも可能です。

金融機関に向かい融資の申し込みをする

投資する場合には、自己資金とローンの組み合わせで始めるのがスタンダードです。融資を申し込む場合には、このタイミングで申し込みます。

売買契約

売買契約時には、売主と買主が直接対面で契約します。この際に確認する重要事項説明書の内容次第では、物件の購入を見送るべきということもあります。そのため、早めに重要事項説明書を受け取り、最終判断までの時間をとるべきです。

金融機関からの審査を受ける

融資申し込み時はあくまでも事前審査でしたが、ここでは本審査が行われます。本審査の結果が出るのは2週間から1カ月かかります。承認されると、金融機関と「金銭消費賃貸契約」を結びます。

決済、登記

実際に売主、買主、不動産会社が立ち会い現地確認します。要するに最終確認ですね。このタイミングで決済、登記、引渡しをして、全手続きが終了します。

中古ワンルームマンション投資における注意点

最後に、中古ワンルームマンション不動産投資はメリットはありますが、運用をする上で注意点があるため、ご紹介します。

内見をせずに購入するリスク

近年では、コロナ禍もありオンラインでの内見が可能になっています。もちろん時短にもなるメリットはありますが、非常に危ない行動です。なぜなら、共有部分は綺麗に利用されているか、壁の薄さ、周り施設の状態や騒音を把握しきれない等の理由があります。そのため、内見の際は足を運ぶことをオススメします。

市場調査などの確認をせずに購入をしてしまう

中古ワンルームマンション投資に限らずですが、安い物件を購入することが鉄則です。しかし、購入する物件の周辺地域の相場を確認せずに購入してしまい利益が出ない方が近年増えています。そのため、怠らずに確認することが大切です。逆に、物件が極端に安い場合は、掘り出し物件の可能性があるため、すぐにでも購入したくなります。しかし、「賃貸需要が少ない」「事故物件」などの可能性が大いにあります。安いことには必ず理由があると考えられるため、必ずいくつかの不動産会社に相談をすることが必要です。

運用開始までの時間的コスト

不動産投資では、株式投資と違いすぐに始めることが出来ず、物件を見つけ手続きをしなければいけないため、投資をするまでに時間がかかります。そのため、不動産投資を考えている方は、計画的に行うことが大切です。

資産減少の相場を把握しない

不動産投資において、資産の減少の傾向も把握することが必要になります。築年数によって資産の下落率に差が出てきます。どんなに好条件な物件であっても築年数によっては、想定していた資産が数年後には下がる場合があります。また、中古マンションの築年数の現状傾向を把握することで、売却益を高めることに繋がります。

まとめ：中古ワンルームマンション投資の魅力とリスク

今回は中古ワンルームマンション投資についての情報をまとめましたが、いかがでしたでしょうか。中古ワンルームマンション投資は、多くのメリットがあり魅力的だということがわかりました。不動産投資に悩んだ際は、信頼できる不動産会社に相談をし、自分に合った理想の物件をみつけることをオススメいたします。この記事が、中古ワンルームマンション不動産投資の具体的なアクションを起こす一歩になると幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。

＊参考

• https://mansionkeiei.jp/column/33373
• https://ieul.jp/column/articles/30190/
• https://toushi.homes.co.jp/column/lifull-homes-investment/beginner095/
• https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/
• https://toushi.homes.co.jp/column/lifull-homes-investment/beginner048/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける