ワンルームマンション投資のリスクと成功法！失敗しないための秘訣

この記事をご覧の皆様は、マンション投資に興味がある方、またはマンション投資を検討中の方が多いでしょう。
投資を始める際には、投資対象のメリットと注意点を理解することが非常に重要です。今回は、そんな方々に知って頂きたい、ワンルームマンション投資のメリット＆デメリットについてご紹介しています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

ワンルームマンション投資の基礎知識

ワンルームマンション投資を始める前に、「この投資は自分に合っているか？」「上手に始めるためのコツは何か？」を理解するため、まずは基本を学ぶことが大切です。以下、「ワンルームマンション」の基本情報を見ていきましょう。

ワンルームマンションとは？基本情報と特徴

マンションにはさまざまな広さがありますが、ワンルームマンションとは、居室が一部屋で構成されているタイプのことです。数ある間取りのなかでも最もシンプルな作りであり、一般的に一室約20㎡の中に、キッチンやトイレ・バスが配置されています。

ワンルームマンションを選ぶ人々：投資家のターゲット層

ワンルームマンションは、設備がシンプルで家賃も比較的安いため、単身赴任中の会社員や独身の社会人、一人暮らしの学生などに人気があります。また近年では、女性専用や高齢者向けのワンルームマンションなど、コンセプトやターゲットを絞った物件も出てきています。

ワンルームマンション投資のメリット

ここでは、ワンルームマンション投資のメリットを紹介し、ファミリーマンションや他の金融商品との違いについても触れます。

初期費用を抑え、少額で投資を始めるメリット

ワンルームマンション投資は、マンション一棟やファミリーマンションに比べ、初期費用を少なく抑えられる点が魅力です。
物件によりますが、例えば中古アパート1棟では5000万円以上、中古マンション1棟では1億円以上の初期費用が必要です。しかし、ワンルームマンションの1室であれば、都心の新築でも2000〜3000万円、中古の場合は1000〜2000万円で投資を始めることができます。結構な差額が現れることが分かります。
また、ワンルームマンションは、2LDK〜3LDKやファミリータイプマンションよりも一般的に部屋が小さいため、物件価格も安くなります。そのため購入時にかかる初期費用も安く抑えることができるのです。
ちなみに、金融機関の融資ローンを利用することで、年収400万円の方や一般の会社員の方でも気軽に投資を始めることが可能です。他の金融商品に比べて比較的容易に投資を始められます。

安定した収益が得られる：空室リスクの低さ

ワンルームマンション投資のメリットは、自宅用や仕事用、趣味用など、さまざまなニーズに対応できるため、入居者が入りやすく空室リスクが低いことです。そのため、入居者が家賃を滞納しない限り、月々継続的に一定の収益を得ることが可能です。特別な運用方法もないので、初心者でも簡単に始められる投資ともいえます

管理が簡単で時間のない人にも向いている

ワンルームマンション投資の多くでは、入居者のクレームやトラブル対応、設備管理を管理会社に委託できるため、手間がかかりません。
運用に手間や時間がかからないので本業とは別に所持しやすく、忙しい人にもオススメな投資方法です

空室になったとしても、期間が短い

ワンルームマンションは、他の不動産や部屋タイプに比べて、入退去の回転率が高いというメリットがあります。
ワンルームマンションの入居者は、学生や単身赴任者・独身の社会人が比較的多いため、毎年の卒業や入学や、転勤、独身者は結婚などライフステージの変化による入退去があります。ワンルームはファミリータイプに比べて新しい入居者が見つかりやすいため、入退去の回転率が高いこともあり、空室リスクを抑えられるのがメリットです。

将来的に高い入居ニーズが見込まれる理由

今後の日本では、高齢化社会や未婚率の増加が予測されており、これによりワンルームマンションの需要はさらに高まるでしょう。理由としては次の2点があげられます。
1点目は、医学の発達により、今後も高齢者は年々増え続けていくことが予想され、高齢者による単身世帯の増加が、ワンルームマンション需要のさらなる喚起になると考えられるからです。
2点目は、晩婚化によりさらに男女問わず単身者が増えると言えるからです。それぞれのターゲットに絞ったワンルームマンションも増えてきており、将来性が見込まれるでしょう。

不況にも強い！ワンルームマンションの経済的メリット

あまり知られていませんが、ワンルームマンションは景気の影響を受けにくいと言われています。リーマンショック発生時といった不況になった際でも、ワンルームマンションの下落幅は小さかったという事実があります。これはワンルームマンションが、どんな時代でも人々の生活に絶対不可欠な商品であるからという理由が挙げられます。

金融商品に比べて低リスクで投資できる

ワンルームマンション投資は、株のように日々の変動や景気の影響を受けることが少なく、リスクが低いという点で安心です。物件が老朽化していくと値下がりすることはありますが、不動産は実物資産であるため、売却しない限りなくなることはありません。

ワンルームマンション投資のデメリット

不動産投資には多くのメリットがありますが、投資にはリスクも伴います。投資後に「こんなはずじゃなかった」という後悔をしないためにも実際にどんな注意点があるのか把握しておきましょう。

家賃滞納のリスク

ワンルームマンション投資では、家賃収入が収益の源となるため、家賃滞納が発生すると赤字になるリスクがあります。とくにワンルームマンションの場合は、家賃回収や督促は、管理会社に委託するケースが多いです。しっかりと連携をし、家賃滞納が発生した場合の対応方法を事前に確認しておくことが大切です。

災害や事故による収益の減少

予期しない災害や事故は、ワンルームマンション投資において収益の低下を招く可能性があります。地震大国である日本では万一の際、倒壊の恐れがあります。とくに、1980年以前に建てられたマンションの場合は現在と耐震基準が違うので、中古物件で購入を検討する場合は耐震構造に注意してください。
加えて、不審火や近年の地球温暖化の影響からの台風や水害の影響により、物件が損害してしまう可能性があります。事故や災害で物件が損害を受けると、運用が難しくなってしまうことがあり、計画していた収益は得られずローンの返済にも支障をきたしてしまう恐れがあります。他の金融商品に比べ、モノとして実在してるこその不安があるのは確かです。

金利上昇の可能性がある

ワンルームマンション投資では、金利の上昇リスクも考慮する必要があります。多くの方は融資を受け、ローンを組んで物件を購入しますが、その際に変動金利型を選んでいると、経済情勢の変化で金利が上昇した時に負担が大きくなるというリスクがあります。
投資の際に、融資を受けた借額が大きい場合は金利については十分注意する必要があります。

ワンルームマンション投資を成功させる方法

上記では、ワンルームマンションのメリットデメリットをお伝えしました。では実際に、マンションを購入したい！という時は、どのようなことに留意をして物件選びをする必要があるのでしょうか？

中古物件にする

新築マンションは、修繕の手間がかからないことや、最新の設備やデザイン性の良さなどから入居をうけやすいのですが、数年経てば結局資産性としては下落していってしまいます。新築物件は費用が多くかかりますが、それに比べて中古ワンルームマンションは、新築当初の7割程度の価格で購入することができます。さらに、築15年を超えれば、価格の下落も5割から7割程度と落ち着きます。新築物件に飛びつくよりも、長期的な運営を見越して、中古物件も含めた総合的な品定めをして購入することをオススメします。

都心部にある物件を購入する

ワンルームマンション投資は、東京都心部で探すことをオススメします。上記でも述べていますが、ワンルームマンション投資で大事なことは、空室状態をなくすことです。そのため、「日本の人口の約10分の1が集まっている」「人口がまだまだ増えると統計が出ている」「大学や専門学校が多いため学生が多い」「少子高齢化と未婚化が進んでいる」と言った、一人暮らしのニーズが高く空室リスクが少ない、東京都心部での投資が良いでしょう。

設備が充実しているか確認する

設備が充実しているかどうかも重要なポイントとなります。例えば、エントランスのオートロック、防犯カメラ・TVインターホンなどのセキュリティ面や、フリーWi-Fiが建物についていること、駐車場の広さ、24時間使えるゴミ捨て場、女性に人気のウォークインクローゼットなど、部屋の内装ももちろんですが、建物自体総合して設備を確認する必要があります。利便性・快適性・安全性の総合力を備えた物件を選ぶことが、長期的に安定した運営や、空室リスクを抑えて入居者を増やす・空室リスクを減らすことに繋がるでしょう

まとめ

ワンルームマンション投資のメリットとしては、

• 初期費用を安く抑えられる
• 長期的に安定した収益が得られる
• 管理が面倒でない
• 空室になったとしても、期間が短い
• 将来的にも入居ニーズが高く、安定した家賃収入が得られる
• 不況にあまり関係しない
• 金融投資と比べ、低いリスクである

デメリットとしては、

• 家賃を滞納されるリスク
• 災害や事故による収益の減少
• 金利上昇の可能性がある

ということが分かりました。
ワンルームマンション投資をお考えの方は、メリット・デメリットを十分考慮した上でマンション投資を始めてみてはいかがでしょうか？ 今回の記事が、皆様のご参考になれたのなら幸いです。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける