ワンルームマンション投資の基礎知識！初心者が知っておきたいこと

皆さんは不動産投資についてどのくらいご存知でしょうか？これから投資を始めようとしている方や、投資をしようか迷っている方に向けて、ワンルームの投資マンションについて詳しくご説明します。
投資用ワンルームマンションの基本情報から、メリットやデメリットまで知り、今後の不動産投資の意思決定のお役立てができたら幸いです。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

投資用ワンルームマンションの基礎知識

ワンルームマンションとは？

ワンルームマンションとは、トイレ、バス、キッチンなど、生活に必要な設備が1つの部屋にコンパクトに配置されたマンションです。
一般的なワンルームマンションは約20㎡で、必要最低限の設備が揃っています。家賃も安く設定されているため、単身での住居者や1人暮らしの学生がよく利用しています。

ワンルームマンション投資に向いている人とは？

不動産投資には、ファミリーマンションや戸建て住宅などさまざまな種類があります。その中でも、初期投資を抑えたい投資初心者にワンルームマンションをおすすめします。理由として、二つのことが挙げられます。

一つ目は、ワンルームマンションは部屋自体がコンパクトなため、設備などのコストが抑えられるからです。そのため、金融機関から融資を受けて投資を始める際でも、融資金額を抑えることができます。このことからキャッシュフローが悪化しづらいと言えます。この点から、ワンルームマンション投資は、不動産投資の中では比較的初期投資を抑えることが可能です。
二つ目は、高い需要で安定した入居率が見込めるからです。ワンルームマンションに暮らす層は、多くの場合は単身の社会人や一人暮らしの学生です。そのため一時的な入居と新しい居住者の入れ替わりの連続です。立地や設備が申し分ない物件だとすると、常に居住者がやってくるので、安定した入居が期待できます。

投資用ワンルームマンションの利益と利回り

ワンルームマンション投資の基本的な利益化方法は、物件を購入し、単身者向けに貸し出して家賃収入を得ることです。ですので、投資用ワンルームマンションは、貸し出すことを前提に購入するのです。人が住んでいれば、長期的に安定した収入が入ってきます。
また、不動産投資のような収益を得る目的で投資用物件を購入するときには、利回りに注目して選ぶ必要があります。利回りについては、新築の方が低く設定されており、築年数が増えるごとに高くなります。ただし築年数が古い物件は、その分管理費や修繕費にかかる費用が高くなり、家賃も新築時より下がる傾向がほとんどのため、必ずしも収益性が高いとはいえないでしょう。
また、地域によっても利回りは異なります。例として、都心部のワンルームマンションであれば、5〜8％の利回りが目安ですが、一般的に地方の物件は、都心部と比べて低価格での賃貸料のため、利回りは高く設定されます。

ワンルームマンション投資のメリットとデメリット

ワンルームマンションに投資することで、他のタイプの物件や金融商品に比べどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

ワンルームマンション投資のメリット

需要が高い=入居率が高い

ワンルームマンションは、単身の社会人や一人暮らしの学生などに需要が高いことが特徴です。そのため、立地条件や広さにより家賃は異なりますが、単身者が定住する部屋を購入することは稀であり、ファミリータイプのマンションと比較すると、賃貸をしやすいと言われています。

少ない初期投資で実施が可能

ワンルームマンションは、初期投資が少額でも始められるのが魅力です。戸建て住宅や面積の広いファミリーマンションでは、投資初期の段階で大金が必要なため、なかなか投資を始められないものです。しかし、ワンルームマンションであれば、戸建て住宅や面積の広いファミリーマンションよりも少ない予算でも始めることができ、特別なスキルも必要ありません。

物件の管理に面倒がかからない

ワンルームマンション投資が選ばれる理由として、物件の管理が簡略化できるので楽であるという点が挙げられます。ワンルームマンションの多くの物件の場合は、必要なメンテナンスや修繕は管理会社に任せられています。また、住人のクレームや家賃滞納時の回収、空室がでた際の募集なども管理会社や（または大家）が請け負う場合が多いので、自身で管理をする必要がありません。
時間がない人も安心して資産として運用することができます。

ワンルームマンション投資のデメリット

空室時のリスクがある

不動産投資をした際大きなリスクとなることとして、空室が長期間続くことが挙げられます。とくにワンルームマンション投資では、入居者が頻繁に入れ替わり空室になる頻度が高いです。場合によっては数か月間空室の状態が続くこともあり、赤字になる事態も有り得ます。空室リスクを最小限に抑えるため、立地や設備を慎重に選ぶことが重要です。

リターンに期待できない

ワンルームマンション投資は、ファミリーマンションやLDKや3LDKといった広い部屋に比べ家賃が安いので、収益性が低いです。基本的には、物件の部屋数と広さは賃料収入に比例するため、コンパクトが推しであるワンルームマンションでは大きな収入の獲得は厳しいでしょう。

収支が赤字となる可能性がある

ワンルームマンションは、一般的に年がたつほどに資産価値が下落します。そのため、物件購入時と同じような収支が続くとは限りません。時間の経過とともに、家賃も下がっていき赤字となる可能性があります。

投資を行う際は、失敗リスクを極力減らすために、メリットとデメリットをしっかり学んだ上で始める必要があります。

ワンルームマンション投資の成功のコツ：見極め方とは

上記で、ワンルームマンションのメリットとデメリットが判明しました。では続いて、これらを考慮した上でワンルームマンション投資を始めるとしたら、どのような物件選びを行えば良いのでしょうか？ご紹介していきます

立地選びがカギ！最適な物件選定のポイント

マンションを選ぶ際、人々が最も重視することは立地です。立地が良い物件は人気があり、高い入居ニーズが長期に渡るといえます。そのため、空室による赤字リスクや資産価値の低下リスクなどを抑えることが出来ます。以下、立地に関しての重視ポイントをみていきましょう。

アクセスが良い

ワンルームマンションは、単身の会社員や学生の入居者が多いです。その為、駅やバス停までへのアクセスが良い場所を選びましょう。
駅から徒歩圏内であることは当然、ターミナル駅には乗り換えが何回あるのか、主要箇所までへの乗車時間は30分以内ほどになっているのか？といったことも検討材料にしてみましょう。

生活が送りやすい

マンション周辺の環境や施設に配慮し、暮らしやすい立地であるかどうかも見極めましょう。
暮らしやすさのために必要な特徴としては、｢周囲に飲み屋街や沿線がなく、安全で閑静な場所であるか｣｢街頭が多いか｣｢生活に必要な施設であるスーパーや飲食店、病院などが充実しているか｣｢駅やバス停が徒歩圏内にあるか｣が挙げられます。物件内部だけでなく、周囲の環境にも目を配ることが大切です。

将来性が見込める立地であるか

不動産投資を行う際には、長期的な利益を得るために、そのエリアの将来性にも注目することが大切です。
将来性が見込めるエリアとしては、再開発された・再開発が行われている地域での物件探しをおすすめします。再開発が行われることでその地域の資産価値が高くなり、家賃が下がりにくくなります。

ニーズの高い間取り・設備を選ぶ

ワンルームマンションといっても、間取りタイプはさまざまです。
デザイナーズマンションのような凝った間取りのマンションもありますが、一般的で使いやすい間取りの物件が無難で入居率が高いです。
加えて、設備について、設備が充実している方が人気物件になりやすい訳ではありません。便利な設備が多ければ多いほど、家賃が高くなってしまうからです。必要最低限のものが揃っておけば良いでしょう。

これらのように、立地や設備についてしっかりと考慮をして投資用マンションを選ぶことが、マンション投資成功への近道といえます。

ワンルームマンション投資を始めるステップ

「物件を購入したい！」と思った際、具体的にどのような流れで投資を始めるのかを見ていきましょう。詳しく見ていきましょう。

不動産会社に相談し、物件調査を開始

まずは、投資用ワンルームマンションを探しましょう。ご自身で探す際は、投資用物件を紹介しているポータルサイトの利用が便利です。地域・価格・利回りなど希望に沿った条件を絞り込んで探すことが出来ます。また、さまざまな物件情報をまとめて見ることで、地域ごとの相場感を養うのにも役立ちます。
または、不動産のプロである不動産会社を経由して、投資用ワンルームマンションを探す方法もあります。この際、信頼できる不動産会社かどうか見極めることが大切です。
不動産会社によっては、購入した投資用物件の客付けからその後の賃貸管理まで、委託ができる場合もあります。初心者であれば、難しいことはすべて任せられるため安心ですし、自身の手間が省けるのが魅力的です。

物件購入の流れと必要な手続き

探した物件の購入を決断したら、購入申し込み・契約の締結・ローンの契約・支払いの流れで手続きが進んでいきます。
また、投資用ローンで物件を購入する場合は、この時にローンの申し込みをし、火災保険の加入をします。その後、トータルの見積もりを確認し、必要な補償を満たすプランを契約していきます。

ローン契約と物件の引き渡し

投資用マンションはローンを利用して購入する方が多く、この場合、決済は金融機関で実施するのが一般的です。
契約については、契約者本人や仲介不動産会社、司法書士、売主等が集まります。そして契約が交わされると、銀行から融資された額が売主へ渡され、物件は契約者の所有となります。

ワンルームマンション投資のまとめ

ワンルームマンションでの投資について、基本情報から実際の選び方までご紹介していきました。いかがでしたか？ 今回の記事が、ワンルームマンション投資への検討材料になったとしたら幸いです。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける