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2025/11/21土地売買の仲介手数料を徹底解説！相場・支払い時期・交渉術
- 査定
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
仲介手数料とは？土地売買で発生する理由と必要性
まず、仲介手数料とは、住宅の売買・賃貸において、売り手（貸し手）と買い手（借り手）の間に立ち、契約の調整や交渉を行う不動産会社が受け取る報酬のことです。
ただし、仲介手数料とは、物件売買、物件貸借の取引が成立したときにのみ、発生する手数料のことであり、仲介手数料とは成功報酬のようなものであるため、不動産が仲介に入ったとしても、取引が成立しなかった場合は、仲介手数料を払う必要はないです。
つまり、仲介人が介入した場合にのみ手数料が発生するため、借り手が貸し手と直接交渉して賃貸契約を結ぶ場合、仲介手数料は発生しません。
仲介契約の種類
また仲介を依頼する不動産会社と結ぶことのできる仲介契約は、大きく分けて3つあります。
1つ目は「一般媒介契約」、2つ目は「専任媒介契約」、そして3つ目は「専属専任媒介契約」の3種類です。
様々違いがありますが、名前の通り「一般媒介」というのは、複数の会社に依頼することができる契約内容です。貸し手側の情報拡大の面からこの契約を見ると、不動産情報が集約されている国土交通省のネットワークシステムである「指定流通機構」というものに物件を登録する必要がないのです。そのため、媒介契約を結んでも購入検討者に物件情報が届かないケースがあるので、どのような広告活動をしてもらえているかを確認する必要があります。
専任媒介契約および専属専任媒介契約は、契約した不動産会社を通さずに、自分で見つけた買主との取引を認める契約内容です。
専任媒介契約は、かなり条件があり、契約から7営業日以内に「指定流通機構」に物件を登録して情報拡散をすること。業務報告を2週間に1回以上行うことが仲介会社に義務づけられています。また、契約の有効期間も3カ月以内と決まっているため、一般媒介契約とは、情報拡散の方法が異なります。
専属専任媒介契約は、他の二つと大きく異なる部分が一つあります。それは、たとえ自分で見つけた買主に売却することになっても、売主である自分が仲介手数料を全額払う義務があるという点です。「指定流通機構」への物件登録は、専任媒介契約よりも期間が短く、登録は、5営業日以内。報告義務は1週間に1回以上と決められています。ただし、契約の有効期間は、3カ月以内と、専任媒介契約と同じです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、契約を結ぶと定期的に必ず報告を受けることができ、売却活動が安定して進めることができるというメリットがあります。
この3つの中から、どれを選んだとしても、特に値段などに大きな差はありません。
仲介手数料が不要な土地買取のメリットとデメリット
土地買取のメリット：仲介手数料なしでスピーディな取引
近頃、不動産関連では、中古のマンションや一戸建てを買い取り、リフォームをした後に、販売するということを専門にして、商売を行っている不動産会社が増えてきました。昔ほど、新築マンションの供給が少なくなっているため、リフォーム済みの中古マンションの需要が高まっています。
売主が仲介ではなく買取を選択する最大のメリットは、売却金を「確実かつ迅速に受け取れる」点です。仲介をする際には、売りに出されてから、買主が見つかるまでにある程度の期間が開いてしまいます。また、買い手の住宅ローンの審査にも一定期間、時間が必要であります。最悪な場合には、住宅ローンの審査が通らないということも起こりえます。そのため、手元に売却金が来るまでに多くの段階を踏まなければなりません。しかし、不動産会社による買取にすることで、契約から入金までの一連の流れが滞りなく、スピーディーに行われます。万が一、買取物件の築年数が進み、多少の痛みがあったとしても、リフォームを前提としている会社の場合は、不安要素はあまりありません。
また、仲介手数料がかからないというところも「買取」の大きなメリットです。
例えば、1000万円の物件を仲介会社を通じて売却する場合、仲介手数料は33万円＋消費税となり、場合によっては100万円を超えるため、手数料が発生しない買取は非常に魅力的です。
土地買取のデメリット：売却価格が下がる可能性
これは、売却金額そのものという点です。不動産会社は、買い取った物件の元の金額に、金額を上乗せして販売することで利益を得ています。
そのため、もとの買取金額が高くなってしまうと、その分利益が少なくなってしまうというのが問題です。
ここでは、買主からの視点でお話を進めてきましたが、購入者として買取物件を検討するときも、不動産会社との直接契約になることがほとんどです。そのため、仲介手数料はかかりません。しかし、その分、物件チェックの際は耐震性能や防犯など、細かいところにも気を払いましょう。仲介会社から物件に対するアドバイスをもらうことができない分、注意深く物件を調べることは必須条件です。
土地売買における仲介手数料の金額とは？計算方法を解説
住宅の売買と賃貸借では、仲介手数料の計算方法が異なります。
住宅の売買で発生した仲介手数料は、借り手・貸し手のどちらか一方が払うというわけではなく、どちらも払うことになります。配分は、売り手、貸し手で半分ずつ支払うことになっています。仲介手数料の上限は、定められていて、物件価格が400万円を超える場合は、「売買代金(消費税除く)×3%+ 6万円＋消費税」となります。また、物件価格が200万円〜400万円以下の場合は、「売買代金(消費税除く)×4%+ 2万円＋消費税」となります。そして、売買代金が200万円を下回る場合には、「売買代金(消費税除く)×5%＋消費税」が条件となっています。
例）1000万円(税込み、消費税10%)の住宅の売買契約が成立した場合
900万円×3%＋6万円＋100万円=133万円
このような計算になります。つまり、1000万円の住宅売買取引が成立した場合、133万円が仲介手数料として不動産会社に支払われることになります。
住宅の賃貸借では、仲介手数料に上限が設けられているのではなく、借り手と貸し手が支払う手数料の上限が定められていて、「家賃一か月分(共益費・管理費を除く)＋消費税」となっています。
例）月家賃10万円の賃貸物件の貸借契約が成立した場合
10万円＋1万円（消費税10%）＝11万円
このような計算になります。つまり、10万円の賃貸借物件の取引が成立した場合、10万円が仲介手数料として、不動産会社に支払われることになります。
仲介手数料はいつ支払う？土地売買のタイミングと支払い方法
前述したように、仲介手数料は、取引成立時の成功報酬であるため、取引が成立するまで払うことはしなくていいのです。
また、上記での計算方法のように仲介手数料は、売買価格が関わってくるため、売買か買うが決まらないことには、仲介手数料を払うことはできません。
物件売買の際、一般的には、売買契約をしたときに、全仲介手数料の半分を払い、物件引き渡し時に、もう半分を払うというような場合が多いです。
お互いが気持ちよく契約ができるように事前に、支払うタイミングを確認しておくといいでしょう。
土地売買の仲介手数料に税金はかかるのか？消費税の影響
2019年10月1日、消費税が8％から10％に改定され、これに伴い仲介手数料にも影響が出ています。
仲介手数料は、買い手と売り手が不動産会社に支払うお金であるため、消費税が課税されます。
土地売買で仲介手数料を値引き交渉する方法と注意点
まず大前提として、仲介手数料は、上限は決められていますが、下限は決められていません。そのため、上限内であればいくらでも仲介手数料を変えることはできます。もちろん、仲介手数料を0円にすることもできます。
仲介手数料は、不動産会社との合意で変更可能ですが、値引き交渉は避けたほうが良いでしょう。なぜなら、仲介手数料の値引き交渉をすることによって、売買活動という本来の目的に悪影響を与えてしまうかもしれないからです。
貸し手からの視点にはなりますが、仲介手数料を値切り安くすることよりも、物件をなるべく高く売ることの方が重要です。
高く売却することで、貸し手側と不動産会社の両方が利益を得ることができます。そのため、仲介手数料という全体から見たら少ないお金のために値切り交渉をするよりも、貸し手側と不動産会社が協力し合うことが不可欠です。
値引き交渉以前に、仲介手数料が半額や無料になる不動産も存在します。そのため、どうしても仲介手数料を安く抑えたいという方は、そういう不動産を探したほうがいいでしょう。
しかし、ここで1つ心配な点が浮かぶかもしれません。
『仲介手数料が半額もしくは無料になることで、売買活動へのサポートが薄かったり、良い物件を紹介してくれないのではないか、、、？』
このように思われる方がいるかもしれません。しかし、そんなことはありません。
仲介手数料が低いからと言って、不動産会社が行っている業務内容が他の不動産会社と違うということはありません。たとえ、仲介手数料を半額・無料にしていたとしても、安心して売買契約を結ぶことができます。
土地売買での仲介手数料の必要性と注意点
今回は、土地売買の際の仲介手数料の必要性や、仲介手数料の仕組みなどを説明してきました。いかがでしたでしょうか。
土地の売買となると、大きなお金が動くだけに、慎重にならざる負えません。
そのため、仲介手数料がかかる場合のメリット・デメリット、もしくは仲介手数料がかからない場合のメリット・デメリットなどを綿密に調べておくことが必要でしょう。
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