35年ローンの頭金はどうする？支払総額を徹底比較

今回は、住宅ローンを組む際の頭金について解説していきます。頭金は、住宅以外でも何かを契約する際によく出てくるワードですが、住宅ローンくらいの大きな額になると、支払うことのメリットが多数生じてきます。
今回は具体的に頭金を支払った場合とそうでない場合の結果比較なども行いながら、頭金を支払うことのメリットをご紹介したいと思います。
現在住宅ローンの契約をご検討している方や、頭金貯蓄を行っている方にとっては必見の記事となっていますので、ぜひ最後までお読みください。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住宅購入に必要な費用とは？

住宅の購入費には、頭金＋物件価格＋諸費用があります。
最近は頭金を支払わなくても、頭金を含めてフルローンを行うことができる金融機関も増えていますが、頭金を先に支払うことで月の返済額が減るので、貯金をしている方も多いのではないでしょうか。
しかし、住宅の購入費の中にある「諸費用」は意外と大きなお金が必要です。
「数百万円を頭金として用意していたのに諸費用で無くなってしまった」というケースもよくある話です。
新築か中古か、マンションか一戸建てかでも、諸費用は変わってきます。以下の区分表を参考にしてください。

住宅購入時の諸費用の相場は？

住宅購入の際の諸費用について、具体的に以下に記載します。

住宅購入にかかる税金一覧

① 不動産取得税

→ 不動産を取得した際にかかる地方税で、購入後に徴収が実行されます。

土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税金を指します。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。例外として相続により取得した場合等、一定の場合には課税されません。

※贈与税において、夫婦間の居住用不動産の贈与の特例の適用を受けた場合や、相続時精算課税制度の適用を受けた場合でも、不動産取得税の課税の対象。（贈与を取り消した場合でも同様。）また、等価交換による不動産の取得も不動産取得税の課税の対象となります。

② 固定資産税、都市計画税

固定資産税と都市計画税は、土地や建物の所有者に課される市町村税です。物件購入時には、残金決済時に売主と買主の間で日割り計算を行い、精算されます。

融資関係

まず融資関係とは、住宅ローンを組むことで発生するものです。諸費用の中で非常に大きな割合を占めることになります。

① 保証料

保証会社に支払う費用です。保証料が発生しない住宅ローンもあります。

② 融資手数料

融資を行う金融機関に支払うものです。

③ 団体信用生命保険特約料

団体信用生命保険特約料は、融資を受けた本人が死亡した際に残債を弁済する保険です。特約料が返済金利に含まれているローンもあります。

契約関係

①収入印紙代

契約書に貼る収入印紙代です。売買や請負の契約、住宅ローン契約などの契約書に必要になります。

登記関係

① 登録免許税

土地の所有権移転登記、建物の保存登記などにかかる税です。

② 登記手数料

登記手数料をしてもらう司法書士へ支払う手数料です。

保険関係

①火災・地震保険料

建物や家財にかかる保険料です。賃貸などで家を借りる際にも大半が火災保険に入ることを義務付けられていますので、一度は加入したことがある方も多いでしょう。住宅に関する保険は、加入していない状態で万が一のことが生じた際の損害が非常に大きいので、必ず必要になる費用として認識しておきましょう。

その他

① 事務手数料

ローンや物件の引き渡しに関する事務手続きにかかる費用。
売主や販売会社に対して支払います。

② 修繕積立基金

マンションを購入した際には、最初にある程度まとまった修繕積立金を払います。住み始めて以降も定期的に積み立てを行い、マンションが修繕を行う際に使用されていくのですが、最初にまとまって支払う必要があることも忘れず覚えておきましょう。

③ 水道加入代、仲介手数料

一戸建てで新たに水道を引く場合には、「水道加入金」が必要になってきます。
物件をどこかの業者に仲介してもらった場合には仲介手数料も発生します。

＊参考https://home.adpark.co.jp/contents/buy_money/

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住宅購入時の頭金について徹底解説

頭金の必要性とそのメリット

住宅購入には様々な費用がかかりますが、その中でも「頭金」は重要な要素です。住宅ローンを組む際に備えて、頭金について事前に理解しておくことが重要です。
冒頭でも述べた通り、フルローンと言って頭金を支払う義務を無くして全てローンで支払うことを可能としている金融機関もありますが、多くは頭金を支払うことになります。
預金が多くある人や、ローンの額を少しでも小さくするために多めに頭金を支払いたいと考えている人もいらっしゃるのではないでしょうか。
例えば、4,000万円の住宅を購入する際に、3,000万円のローンを組みたい場合は、1,000万円の頭金を支払うことで可能です。

頭金ゼロでも大丈夫？フルローンの選択肢

金利の恐ろしさを実感できる具体的な例ですが、 仮に4,000万円の家を頭金2,000万円で購入すれば、頭金ゼロで購入する場合と比較して、単純計算で毎月の返済額を半分にまで下げることが可能です。
フルローンですと初期費用を抑えることができるので、その時は楽ですが、長期的な目線で考えた場合には、頭金を多く支払っていた方が支払額を大きく減らすことができます。
さらに頭金を多く支払うことで、そもそも住宅ローンが組みやすくなったり、借入時の金利を引き下げることができたりと、メリットが非常に大きいです。

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頭金の相場はどれくらい？最新データで解説

新築・中古の住宅別に見る頭金相場

次に頭金の相場についてご紹介したいと思います。
一般的には家の価格の約2割が相場と言われています。
多くの人は1,000万円前後の頭金を用意することが多いみたいです。
具体的に頭金の平均額（別件種別）は以下の通りです。

頭金の支払いは「物件の引き渡し時」に行います。
その時までは頭金を貯めることができますね。
前述したように、頭金以外にも初期費用では案外大きな額が必要となってくるので、頭金を貯めるためにはしっかりとした貯蓄計画が必要となってきます。
毎月の収入からいくらを頭金用として貯蓄できるか計算し、着実に貯金を行っていくという堅実性も必要になってきます。
世帯2名（夫：手取り年収500万円、妻：手取り年収300万円）の場合 年収の3割を頭金用に回すことで、4~5年で1,000万円の貯蓄が可能です。世帯年収800万円だとして3割の額を貯蓄に回したとしても数年かかることは、頭に入れておきましょう。
これに加えてご結婚される方は、結婚式費用に加えて将来の子供の養育費など、その他必要な費用も増えてきます。
頭金は確かに多ければ多いほど、将来の負担を減らすことができますが、そのためには日常的に綿密な貯蓄の計画が必要です。

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総支払額の違い

頭金を支払うことのメリットを前述しましたが、具体的に頭金を全く払わないフルローンと比較すると、住宅ローンの総支払額にはどのくらい違いがあるのか見ていきたいと思います。

①フルローンの場合（頭金支払いゼロ）

金利：1.610%
借入額：3,000万円
自己資金：10%未満
借入期間：35年の場合

月返済額：93,480円
総支払額：3,926万円

②10%頭金支払いの場合

金利：1.350%
借入額：2,700万円
自己資金：10%以上
借入期間：35年の場合

月返済額：80,700円
総支払額：3,389万円+300万円（頭金）＝3,689万円

このように総支払額は、240万円ほどの差がつくことがわかります。
10%の頭金を入れることで、大きな額を節約することができますね。

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まとめ：住宅購入の費用と頭金の重要性

今回は、住宅ローンを組む際の頭金について解説しました。冒頭でもご説明した通り、住宅を購入するときは、頭金以外にも大きな額の初期費用が必要となってきます。
一方で頭金を支払うメリットはすでにご説明した通りですので、やはり前もって頭金用の資金を準備しておく必要があります。
住宅購入後の方が人生イベント（結婚式関係、出産、子育て、介護など）を控えていることが多いと思いますので、長期的に見て節約になるよう、2割を目安とした頭金を支払うことを目標としましょう。
また、頭金を過剰に支払うと自己資金が不足し、別のリスクが高まる可能性もあります。目安として2割の頭金を心がけると良いでしょう。
また、どうしても頭金を用意することができない人は、返済開始後に繰り上げ返済することも可能です。住宅ローン減税（控除）が10年間適用されるので、11年目に繰り上げ返済すると、ローン減税のメリットも最大限に享受しつつ総支払額を小さくすることができます。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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