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2025/11/21住宅ローンの金利タイプ比較！段階金利のメリットと注意点
- 融資・ローン
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅購入時に知っておきたい金利の種類と特徴
住宅ローンを利用して家を購入する際、重要な要素の一つが金利です。住宅ローンには複数の金利タイプがあり、それぞれ異なる特徴を持っています。本記事では、住宅ローン金利の種類について詳しく説明します。
変動型
変動型は、借り入れ時から半年ごとに金利が見直されるタイプのローンです。このタイプの特徴は、社会情勢の変化が返済額に直接影響を与えることです。
金利が上昇傾向にある場合、変動型を選ぶと半年ごとに基準が見直され、毎月の返済額が増加します。一方で、金利が下落傾向にあれば、毎月の返済額が減少するのが特徴です。住宅ローン商品の種類において、最も金利の増減が返済額に影響するタイプといえるでしょう。
日ごろから景気や経済の動向に注意しながら、金利が上がった場合の対策などを検討しておく必要のある商品であるといえるでしょう。
固定期間選択型
固定期間選択型は、3年、5年、10年のいずれかの期間で金利が固定される商品です。この期間中は返済額が安定し、安心して返済ができます。
一般的に長期の固定期間型を選択すると、変動型よりも金利は高めです。固定期間選択型では、設定した期間が終了すると、新たに金利タイプを選択しなければなりません。固定期間選択型で期間を設定してもいいし、変動型でも構いません。
変動型に一度変更すると、再び固定期間選択型に戻すことはできません。固定期間終了時に何も選択しないと、自動的に変動型に切り替わるため、注意が必要です。
全期間固定型
全期間固定型は、返済期間中に金利がまったく変動しない住宅ローンです。代表的な商品は、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」です。この商品は、他の金融機関でも申し込むことができます。フラット35は住宅支援機構だけではなく、他の金融機関でも申し込むことが可能です。
適用される金利は金融機関によって異なるため注意しなければなりません。変動型や固定期間選択型と比較すると、金利は高めに設定されています。社会情勢や景気の状況などをほとんど受けることがない住宅ローンといえるでしょう。
その他の金利タイプ
住宅ローンは大きく分けて、変動型、固定期間選択型、全期間固定型の3種類に分類できます。
他には、段階型や上限金利付き変動型などの住宅ローン商品もあります。段階型は固定期間選択型の一種で、金利が2段階に設定されています。
住宅ローンの開始時点では10年間である固定金利が、11年目以降若干金利が上がります。11年目以降の金利は固定されたままとなりますので、景気変動や経済情勢を受けにくい商品といえるでしょう。
上限金利付き変動型とは、変動型のひとつで、一定の返済期間中、設定した金利以上には上がらないというものです。金利が下がった場合は、下がった分返済額も下がります。
段階型と上限金利付き変動型、双方の特徴としては、取り扱っている金融機関はあまり多くない点が挙げられます。先ほど紹介した3種類のタイプと比べると、珍しいタイプの商品といえるでしょう。
変動型金利のメリットとデメリット
先ほど紹介した金利のタイプは、それぞれ特徴があり、タイプごとにメリットやデメリットがあります。変動型のメリットやデメリットについて解説しましょう。
低金利設定によるメリット
変動型の最大のメリットは、住宅ローン開始時点で固定期間選択型や全期間固定型よりも金利が低く設定されていることです。半年ごとに見直しがあり、景気の変動や経済状況の変化を受けやすい分、開始当初は低く設定されています。
変動型には金利の上昇リスクの対策として、5年ルールや125％ルールが適用されています。5年ルールとは、半年ごとに金利の見直しがあっても、5年間の貸出金利は変動しないというものです。見直しは、5年に1回となります。
125％ルールとは金利が見直しとなっても、最大で125％の上昇にとどまるというものです。設定金利が低い上に、5年ルールや125％ルールが適用されている点も大きなメリットといえるでしょう。
低金利のまま返済できるメリット
借入期間中に金利に変化がない場合は、毎月一定額の返済となります。しかし、金利が下がった場合は、返済額が下がる可能性がある点はメリットといえるでしょう。
もともと低い金利設定で住宅ローンが組まれているため、固定期間選択型や全期間固定型よりも返済額が高くありません。
金利が変わらなければ、固定型より毎月の返済額が低いままといった点もメリットといえるでしょう。
金利上昇リスクのデメリット
変動型の最大のデメリットは、金利が上昇すると返済額が増加することです。変動金利は前述したように、5年ルールや125％ルールがあり、急激に返済額が増えることはありません。注意点は、返済額が免除されているわけではない点です。
前回返済できなかった金額は、次の更新時に繰り越されます。金利変動により、返済額が130％アップしていたとしても125％ルールにより、130％も返済額は増加しません。残りの5％に関しては次の更新時に繰り越されて返済する必要があります。
次の更新時は金利が変わらなかったとしても残っている5％分の返済額が増額されるといった仕組みです。更新をするたびに、125％ずつ増額されていく可能性も考えられます。
固定金利型のメリットとデメリット
固定金利に対するメリットやデメリットといった点について説明します。
固定金利の安心感というメリット
固定金利のメリットは、期間中の金利がまったく変わらないといった安心感にあります。変動金利の場合は、いくら125％ルールがあったとしても返済額が増えてしまいますので、家計に大きな影響を与えてしまうでしょう。
固定金利を利用していると、急な返済額の増加に頭を悩ませることもありません。固定期間選択型であれば期間が終了した際、次のタイプを決めなければなりません。
フラット35に代表される全期間固定型だと、景気動向や経済状況をまったく心配せずに返済ができます。金利の変動がないという点は大きなメリットといえるでしょう。
返済計画が立てやすいというメリット
金利が固定されているため、返済計画が立てやすいといった点も固定金利型のメリットです。全期間固定型に関しては、返済期間中まったく金利の変更がないので返済額が変わりません。
返済計画が立てやすいため、ある程度お金が貯まると、繰り上げ返済もやりやすくなるでしょう。
変動金利だと金利の上昇にリスクを感じてしまい、返済額の増加に備え、貯金をプールしておこうと考えるかもしれません。
返済額が固定されていると、子どもの教育資金やシニアライフの資金などライフプランの計画も立てやすくなります。将来的な返済に関する金利リスクが大幅に抑えられる点がメリットです。
金利は高めであるデメリット
固定金利型のデメリットについて説明します。大きなデメリットは、変動型に比べると、住宅ローン開始当初の金利が高めに設定されているという点です。
固定金利型は、将来の金利上昇リスクを軽減していますのでリスクを補う分、金利が高めに設定されています。
変動型よりも高い返済額を支払い続けることになるかもしれません。住宅ローン開始当初の設定金利が高めとなっている点も、デメリットとして挙げられます。
低金利の場合は高い金利で返済するデメリット
固定金利型の強みは、金利が上昇しても変動がないため、返済額が変わらない点です。金利が低下してしまうと、強みが弱みへと変わってしまいます。金利が横ばいでも、当初から変動型より高めに設定されている固定型だと、総支払額は変動金利より多くなってしまうでしょう。
金利が低下する局面で変動型を利用していると、毎月の返済額も減ります。固定金利型だと金利の変動に影響は受けないため、金利の低下局面では変動型よりも固定金利型の方が、返済額が高くなってしまう点もデメリットです。
住宅ローンにおける段階金利の選び方
変動型と固定金利型のメリットやデメリットについて説明してきました。変動型と固定型ではどちらを選択するといいのでしょうか。オススメのタイプについて解説します。
金利変動に対応できる余裕があれば変動金利
無理のない範囲で住宅ローンを組んでいる場合は、変動金利を利用するのがオススメです。
金利が上昇して返済額が増額したとしても、上昇前に貯金を使って繰り上げ返済を行い、借入金そのものを減らせます。
借入額そのものが減ると、金利が上昇することによる負担を抑えられます。毎月の返済に余裕がある場合や、収入が多い方などは変動型がオススメです。
期間中、資金が他にかかる方は固定期間選択型
固定金利がオススメのケースとして、期間中に教育費用や介護費用などがかかるご家庭などは、固定型がいいでしょう。固定型だと、ライフプランが立てやすいので必要な資金が住宅ローンの返済に回る可能性は大幅に減少します。
教育費用や介護費用など、住宅ローンの返済以外にも資金が必要となる期間だけは固定金利で住宅ローンを組みましょう。まとまった資金が必要ではなくなったら、変動金利に切り替えるといった方法も可能です。
安定して返済し続けたい方は全期間固定型
固定金利がオススメのケースとして、期間中に教育費用や介護費用などがかかるご家庭などは、固定型がいいでしょう。固定型だと、ライフプランが立てやすいので必要な資金が住宅ローンの返済に回る可能性は大幅に減少します。
教育費用や介護費用など、住宅ローンの返済以外にも資金が必要となる期間だけは固定金利で住宅ローンを組みましょう。まとまった資金が必要ではなくなったら、変動金利に切り替えるといった方法も可能です。
まとめ：住宅ローンの金利タイプの理解と選択
住宅ローンの金利は、毎月の返済に関わることですので、マイホーム取得における大きな関心事といえるでしょう。それぞれの住宅ローン商品により金利のタイプは異なります。金利のタイプによる特徴をしっかりと把握し、選択しなければなりません。
住宅ローンの返済は、長期間にわたる返済となりますので、目先のことだけにとらわれてしまうと、のちのち大きな負担となる可能性も考えられます。自分にとってベストの住宅ローン承認を選びましょう。
どの金利が一番いいのかというのは、家庭環境や、住宅ローンを組む際の経済状況や景気変動によって異なります。住宅ローンを組む金額から負担する毎月の返済額、ライフプラン、経済状況をしっかりと認識した上での金利選択がポイントです。
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
